URN_NBN_SI_DOC-9CO61QKB

Novosti MSRP 16 – Najemi in vpliv na ocenjevanje vrednosti podjetij 11 izjemo, ko sestavin, ki niso najem, ni treba ločevati (npr., če je v ceno najema poslovnega prostora vključeno tudi čiščenje snega v zimskih mesecih in je ceno za to storitev težko ugotoviti ali pa je nepomembna, lahko najemnik izkoristi praktično izjemo in celoten znesek upošteva kot najemnino, ki bo osnova za izračun obveznosti iz najema). V tem primeru se pogodba obravnava kot ena najemna pogodba. V praksi se bo verjetno pojavilo veliko različnih situacij, ki bodo zahtevale poglobljeno presojo o tem, ali so izpolnjeni pogoji za najem ali ne. V zvezi s tem lahko več preberete v MSRP 16 – Najemi, predvsem v delu BC105 do BC126. 4. DOBA NAJEMA, IZRAČUN PRAVICE DO UPORABE SREDSTVA IN OBVEZNOSTI IZ NAJEMA TER DISKONTNA MERA 4.1. Doba najema Doba najema in diskontna mera sta najbolj kritična parametra izračuna obveznosti iz najema in pravice do uporabe sredstva, saj sta bistveno bolj izpostavljena subjektivni presoji kot ostali parametri, ki so več ali manj znani in pogodbeno določeni. Doba najema, ki začne teči v trenutku, ko je sredstvo na voljo za uporabo, je praviloma enaka: • obdobju nepreklicnega najema, • obdobju, ki se nanaša na možnost podaljšanja najema, če je precej gotovo, da bo najemnik podaljšal pogodbo, in • obdobju, ki se nanaša na možnost prekinitve pogodbe, če je precej gotovo, da najemnik ne bo podaljšal pogodbe. Ko najemnik presoja, ali bo prišlo do podaljšanja ali prekinitve pogodbe, upošteva naslednje dejavnike: • pogoje iz najemne pogodbe glede na tržne pogoje (kakšna bo višina najemnine v obdobju, ki se nanaša na možnost podaljšanja; ali so v pogodbi zajete morebitne pogojne najemnine in kako vplivajo na odločitev o podaljšanju najema; kolikšen je znesek variabilnih najemnin in kako vpliva na odločitev o dobi najema; ali obstaja odkupna opcija); • višino oz. pomembnost vlaganja v prostor ali druge izboljšave, zaradi česar bo imel predmet najema po izteku še pomembno preostalo korist za najemnika; • stroške, povezane s prekinitvijo najema (stroški selitve na novo lokacijo, stroški iskanja nove lokacije, namestitev sredstev na novi lokaciji, kazni za predčasno