URN_NBN_SI_DOC-9CO61QKB

SIR * IUS, junij 2019 14 • 1. Ali lahko podjetje uporabi svoj tehtani povprečni strošek kapitala (WACC) kot približek za oceno najemnikove predpostavljene obrestne mere? Menimo, da je to praviloma neprimerno, saj WACC upošteva tako dolžniško kot tudi lastniško financiranje in ni specifičen oziroma prilagojen glede na posamezno sredstvo, ki je predmet najema. • 2. Ali se lahko kot najemnikova predpostavljena obrestna mera uporabi donos na nepremičnino (angl. property yield)? Tudi v tem primeru menimo, da je navedeno praviloma neprimerno. Ne glede na to, da bo donos sicer specifičen glede na posamezno nepremičnino, pa vseeno ne upošteva ostalih dejavnikov, kot sta dolžina najemnega obdobja in bonitetna ocena najemnika. Lahko pa donos na nepremičnino predstavlja izhodišče, iz katerega je mogoče upoštevaje ostale potrebne prilagoditve oceniti najemnikovo predpostavljeno obrestno mero. Glede na to, da lahko že minimalna sprememba obrestne mere pomembno vpliva na višino pripoznane pravice do uporabe sredstva ter obveznosti iz najema, mora podjetje v teh primerih poskrbeti, da je uporabljena obrestna mera primerna glede na predmet najema in da je parametre, ki so vstopali v oceno takšne obrestne mere, mogoče verodostojno utemeljiti. 4.3. Izračun pravice do uporabe sredstva in obveznosti iz najema V pasivi bilance stanje najemnik pripozna obveznost iz najema , ki je vsota naslednjih zneskov: • nespremenljive najemnine, zmanjšane za spodbude za najem (praviloma je to znesek najemnine, ki izhaja iz najemne pogodbe; če je del najemnine variabilen in vezan npr. na promet v najetem prostoru, kjer najemnik opravlja trgovsko dejavnost, se ta del ne upošteva pri izračunu obveznosti iz najema, ampak je ta del najemnine strošek obdobja); • spremenljive najemnine, ki so povezane s spremembo indeksa ali rasti (npr. najemnina, povezana z rastjo cen življenjskih potrebščin); • zneski, ki naj bi jih najemnik plačal na podlagi jamstva za preostalo vrednost, če tako izhaja iz pogodbe; • izpolnitvena cena nakupa sredstva po izteku najema, če je precej gotovo, da bo do nakupa prišlo; • kazni za (predčasno) odpoved najema, če kaže, da bo najemnik to možnost uporabil. Pravica do uporabe sredstva se v aktivi bilance stanja pripozna po "nabavni vrednosti", pri čemer je razen spodbud za najem znesek vsota naslednjih postavk: • obveznosti iz najema, ki izhaja iz začetnega merjenja;