URN_NBN_SI_DOC-9CO61QKB

Rezultati pilotske študije za pridobitev mere kapitalizacije iz tržnih podatkov 31 identified risk premiums published in the web magazine SIR*IUS, June 2018. The results of the study showed the consistency of both, the market determined cap rate, as well as the build-up method that we most often use in practice. Key words Real property appraisal, office premises, capitalization rate, rent multiplier, sale prices, rents, price trend area, build-up method, three variables model, risk premium JEL: E 22, G 32 1. IZHODIŠČE V letu 2018 in 2019 je Slovenski inštitut za Revizijo v sodelovanju z Geodetsko upravo Republike Slovenije, Uradom za množično vrednotenje nepremičnin, izvedel raziskavo, povezano z mero kapitalizacije, ki izhaja iz tržnih podatkov za najemnine in prodajne cene pisarniških prostorov. Glede na podatke v evidencah Geodetske uprave smo v raziskavi najprej izračunali atribut 1/množitelj najemnine za pisarne v Sloveniji po posameznih cenovnih območjih. Atribut 1/množitelj najemnine oziroma "mk" predstavlja osnovo, iz katere smo kasneje izpeljali mero kapitalizacije. V študiji so uporabljeni podatki, ki so evidentirani v evidenci trga nepremičnin (ETN), in sicer podatki o najemnih in prodajnih poslih pisarn (PPP). Opozoriti je treba na to, da je kakovost dobljenih rezultatov (množitelj najemnine in 1/množitelj najemnine) močno odvisna od števila parov najem-prodaja. Večje ko je število parov, zanesljivejši so dobljeni rezultati. Pri raziskavi smo prodajno ceno, ki smo jo uparili z najemnino, časovno prilagodili letu, v katerem je bil sklenjen najemni posel. To posledično pomeni, da če sta najemni in prodajni posel sklenjena v istem letu, cene časovno ne prilagajamo. Če pa je najemni posel sklenjen v enem, prodajni pa v drugem letu, je cena časovno prilagojena letu, v katerem je bil sklenjen najemni posel. Pri tem sta bili uporabljeni efektivna prodajna cena in najemnina, tako da so bile vse prodajne cene in najemnine upoštevane brez DDV-ja. Podatki prodaj in najemov so povezani s številko dela stavbe, ki lahko predstavlja en prostor ali več prostorov pisarn. Vsakemu paru najem-prodaja je izračunana vrednost atributa 1/množitelj najemnine po enačbi: ݉݇ = ௡௔௝௘௠௡௜௡௔∗ଵଶ ௖௘௡௔ Čು೅ ,