URN_NBN_SI_DOC-U6L59CQ7

SIR * IUS, november 2016 100 izpeljati iz opazovanja donosov, nakazanih v cenah, plačanih za pravice na podobnih nepremičninah, s katerimi se trguje na trgu med tržnimi udeleženci. Pri tovrstnem ocenjevanju bi morala biti diskontna mera določena z analizo diskontnih mer, nakazanih v poslih na trgu. Kadar to ni izvedljivo, je treba diskontno mero sestaviti iz netveganega donosa, prilagojenega dodatnim tveganjem in priložnostim, značilnim za določeno pravico na nepremičnini. Pri tem je treba opozoriti, da se mora ocenjevalec vrednosti opredeliti tudi do tega, ali so načrtovani donosi in diskontna mera ocenjeni kot nominalne (z upoštevanjem spremembe splošne ravni cen) ali kot realne kategorije (brez upoštevanja spremembe splošne ravni cen). Analiza poročil o ocenjevanju vrednosti pravic na nepremičninah v Sloveniji v letih 2013 in 2014 je pokazala 1 , da je bil v 14 % vseh primerov ocenjevanja vrednosti uporabljen nabavnovrednostni način ocenjevanja vrednosti, v 59 % vseh primerov tudi tržni način ocenjevanja, medtem ko je bil na donosu zasnovan način uporabljen v 27 % v vzorec zajetih primerov ocenjevanj. Pri tem velja dodati, da je bilo samo 8 % vseh v vzorcu zajetih ocen vrednosti izdelanih za računovodsko poročanje. 1.2. Na donosu zasnovan način pri ocenjevanju vrednosti opreme in naprav Pri ocenjevanjih vrednosti opreme in naprav, ki temeljijo na na donosu zasnovanem načinu, obstajajo določene posebnosti, ki so podrobneje pojasnjene v C.8. do C.12. točki Komentarja MSOV 220. Za ocenjevanje vrednosti naprav in opreme je mogoče uporabiti na donosu zasnovan način, kadar je za sredstvo ali skupino dopolnilnih sredstev mogoče ugotoviti specifične denarne tokove, npr. kadar skupina sredstev, ki oblikuje obrat proizvodnega procesa, obratuje tako, da proizvaja izdelek, ki ga je možno prodajati na trgu. Vendar je tudi v tem primeru del denarnih tokov treba pripisati ostalim sredstvom. Ocenjevalec vrednosti je tako soočen s težavo, kako ustvarjeni denarni tok razmejiti med različne vrste sredstev, ki sodelujejo pri njegovem ustvarjanju. Uporaba na donosu zasnovanega načina tako običajno ni uporabna za ocenjevanje posameznih postavk naprav in opreme. Iz zapisanega lahko vidimo, da je pri ocenjevanju tržne in poštene vrednosti naprav in opreme uporaba na donosu zasnovanega načina prej izjema kot pravilo. 1 Gradivo Pregled stanja v stroki ocenjevanja 2013/2014, Javornik, Konferenca ocenjevalcev vrednosti, Rogaška Slatina, 2015.