49 UDK: 711.4:365.644 DOI: 10.5379/urbani-izziv-2012-23-01-005 Daniel Chi Wing HO Yung YAU Chi Kwong LAW Sun Wah POON Hak Kwong YIP Ervi LIUSMAN Socialna zdržnost pri urbani prenovi: ocena želja skupnosti Pomanjkanje prave kulture skrbi za stavbe je v večini razvitih mest pripeljalo do resnih težav zaradi propadanja mestnih predelov, in to ogroža zdravje in varnost mestnih skupnosti. Sanacija je pristop, s katerim navadno ustavimo propadanje in obnovimo propadajoča območja. Pogosto pa ima tudi negativne posledice; zmoti lahko delovanje obstoječih socialnih mrež in pretirano poveča količino odpadkov, ki nastanejo pri gradnji in rušenju zgradb. Po drugi strani je obnova stavb socialno in okolju prijaznejša izbira v primerjavi s prenovo, vendar je njen uspeh kar najbolj odvisen od sodelovanja stanovalcev. Če želimo doseči trajnostno strategijo urbane prenove, moramo najti ravnotežje med interesi različnih deležnikov za enega od obeh glavnih pristopov k prenovi. Čeprav je pomembno, da pri sprejemanju odločitev upoštevamo ekonomska in fizična vprašanja, se v tej raziskavi s strukturirano anketo preučujejo želje in preference lokalnih prebivalcev glede teh dveh možnosti. Ugotovitve prispevajo k razvoju uravnotežene in socialno trajnostne strategije urbane prenove. Ključne besede: socialna zdržnost, obnova stavb, sanacija, urbana prenova, želje skupnosti 1 Uvod V številnih razvitih mestih se soočajo s problemom strahovitega propadanja mestnih predelov (Chan in Lee, 2008a; Yau, 2008; Yau, 2009; Yau in Cheng, 2010). Pogosto nimajo celovite politike za dolgoročno upravljanje stavb, poleg tega pa med lastniki stanovanj v večstanovanjskih stavbah vlada splošno pomanjkanje kulture skrbi za stavbe. Te propadajo predvsem v starih okrožjih ter ogrožajo zdravje in varnost prebivalcev. Ta problem je bil v literaturi že podrobno predstavljen (na primer Ho in Yau, 2004; Ho idr., 2008; Yau, Ho idr., 2008; Yau idr., 2009; Yau, 2010). V Hongkongu se je lokalna skupnost soočala s tragedijami, ki so jih povzročile propadajoče stavbe. Januarja 2010 se je porušila stara in slabo vzdrževana šestnadstropna večstanovanjska stavba in pod seboj pokopala štiri ljudi. Ta nesreča pa je le vrh ledene gore. Po podatkih službe za notranje zadeve (2010) v 25 % od skupno 39.500 zasebnih stavb v Hongkongu stanovalci med seboj niso povezani v nobeno organizirano obliko. Dve petini stavb sploh nimata upravitelja, večina takih stavb pa je stara in najverjetneje je tudi v najslabšem stanju. Vlada splošno prepričanje, da je treba propadanje stavb in mestnih predelov nujno odpraviti z urbano prenovo oziroma obnovo, vendar projekte obnove stavb pogosto ovira pomanjkanje sredstev ali nesodelovanje med solastniki stavb. Poleg tega odgovorni lokalni organi pogosto nimajo na voljo splošnih načel, ki bi jih usmerjala pri odločitvi, ali naj za določen projekt urbane prenove uporabijo pristop sanacije ali obnove. To povzroča spore med različnimi deležniki in zavlačuje proces prenove. Glede na daljnosežne vplive urbane prenove na kakovost grajenega okolja in življenja (Shye, 1989; Ng idr., 2005) je pri odločanju o najboljši izbiri za določen projekt prenove treba ustrezno upoštevati več vidikov (na primer ekonomskih, fizičnih in socialnih). V literaturi so bili različni vidiki urbane prenove že podrobno obdelani, na primer fizično stanje stavb (na primer Ho idr., 2004; Wong idr., 2006; Yau, 2008; Juan idr., 2010) in ekonomika izboljšave stavb (na primer Needleman, 1969; Balchin idr., 1992; Yiu, 2007; Ribeiro, 2008; Yau, Chau idr., 2008; Yau, 2011), kljub temu pa so želje lokalne skupnosti glede različnih pristopov urbane prenove le redko pritegnile zanimanje raziskovalcev. Da bi se premostila raziskovalna vrzel, se v tej raziskavi s strukturirano anketo ocenjuje, kako lokalna skupnost dojema omenjena pristopa urbane prenove (to je sanacijo in obnovo). Poleg tega želimo določiti eksogene dejavnike, ki vplivajo na posameznikov odnos do teh dveh pristopov, obravnavane pa so tudi posledice politike v zvezi s procesom vključevanja skupnosti za doseganje uravnotežene in socialno trajnostne strategije urbane prenove. 2 Urbana prenova in socialna zdržnost 2.1 Sanacija ali obnova Trajnostna strategija urbane prenove bi morala upoštevati različne možnosti ukrepanja. Sanacija je navadno usmerjena v odstranjevanje propadajočih območij ali pa preprečuje, da se območje ne spremeni v slum (Warren, 1965). Če so projekti sanacije pravilno načrtovani in izvedeni, lahko na prizadetih območjih temeljito izboljšajo grajeno okolje. Stephen Messner (1968) in Christine Stevens (1995) poudarjata, da bi lahko naložbe kapitala, povezane s sanacijo, lokalnim skupnostim prinesle socialne in ekonomske koristi. Nekatere družbene probleme, kot sta kriminal in slaba okoljska higiena, bi lahko zmanjšali, če bi na propadajočih območjih odstranili objekte slabe kakovosti. Poleg tega bi se nepremičninam v bližini saniranih območij zvišala vrednost. C. Stevens (1995) dodaja, da bi lahko sanacija prinesla pomembne posredne ekonomske koristi, saj bi ustvarila nova delovna mesta in okrepila gospodarstvo. Kljub temu sanacija pogosto vodi v vsesplošno rušenje stavb in razseljevanje stanovalcev (Stevens, 1995; Arthurson, 1998). Uničuje socialno tkivo in socialne mreže, kar vodi v socialno izolacijo. Marc Fried (1966), C. Stevens (1995) in Larry Keating (2000) trdijo, da lahko sanacija ustvari težave med posamezniki in v lokalnih skupnostih in tako v splošnem zmanjša socialni kapital. Projekt sanacije pristanišča v avstralskem mestu Adelaide je na primer povzročil, da je delavski razred na tem območju utrpel posledice preselitve izvozne dejavnosti, saj se je posledično na tem območju zmanjšala gospodarska blaginja (Oakley, 2007). Susan Oakley (2007) je omenila tudi, da večino lokalnih prebivalcev skrbi negativni vpliv sanacije na stalnost »občutka kraja«. To je v nasprotju z načeli oblikovanja skupnosti v sodobnem konceptu urbanističnega načrtovanja. Poleg teh socialnih problemov sanacija škodi tudi okolju. Na primer Vivian Tam in Chi-Ming Tam (2007) sta kritizirala hongkonške projekte celovite sanacije, saj ti ustvarjajo ogromno betonskih odpadkov, ki naj bi kmalu zapolnili vsa razpoložljiva odlagališča. Poleg tega se v projektih sanacije stare in razmeroma nizke stavbe običajno porušijo, na njihovem mestu pa zrastejo nove, višje stavbe. Postavitev teh stolpnic lahko ovira naravno svetlobo in kroženje zraka v soseski. Povečana gostota gradnje lahko škodi zdravju v skupnosti (Jackson, 2003). Po drugi strani je obnova stavb socialno prijaznejša, saj fizično grajeno okolje izboljša brez razseljevanja prebivalcev. Pomembna je za obnovo starih mestnih okrožij (Hui idr., 2008) in je potrebna za to, da se možnosti mestnega življenja odprejo lokalnim skupnostim (Ogdul, 2000). Povzroča manj družbenih trenj (Needleman, 1965) ter je cenejša in hitrejša metoda izboljšanja kakovosti stavb (Yau in Ho, 2008). Robert Simons idr. (2003) so našteli ekonomske in socialne koristi programov obnove stanovanj družb za razvoj skupnosti (ang. Community Development Corporations ali CDC): ustvarjanje novih delovnih mest, večja vrednost nepremičnin, izboljšana kakovost stanovanj, zagotavljanje cenovno dostopnih stanovanj gospodinjstvom z nižjimi dohodki in izboljšana stabilnost sosesk. Po letu 1970 so številne evropske države pri urbani prenovi namesto sanacije raje izbrale obnovo (Wood, 1991), saj ta izboljša kakovost stavb, okrepi identiteto stanovalcev in prispeva k zmanjšanju družbenih neenakosti (Mourao in Pedro, 2007). Poleg tega obnova poveča vrednost izboljšanih nepremičnin in tistih v bližini (O'Loughlin in Munski, 1979; Yau, Chau idr., 2008). Z okoljskega vidika lahko z obnovo povečamo površino razpoložljivih stanovanj z nizko porabo energije in materiala. Poleg tega pri obnovi ohranjamo gradbene materiale in razvijamo turistične priložnosti (McLaren, 1989). Kot metoda izboljšanja kakovosti obstoječega fonda stavb je obnova zelo pomembna za izboljšanje zdržnosti grajenega okolja (Cooper, 2001). Zato je Nessa Winston (2010) predlagala, da bi pri trajnostni politiki urbane prenove morali bolj poudarjati obnovo kot rušenje. 2.2 Urbana prenova in socialna zdržnost Urbana trajnost je postala pomembno vprašanje, saj se vse več mest sooča s pomembnimi fizičnimi, ekonomskimi in socialnimi spremembami. Nicola Dempsey idr. (v tisku) so poudarili, da trajnostni razvoj ne bi smel biti le ekološko ali okoljsko vprašanje, ampak bi moral vsebovati tudi fizične, ekonomske in socialne vidike. To še zlasti drži, kadar se koncept trajnostnega razvoja uporablja na področju urbanega upravljanja, vključno z urbano prenovo. Glede na to, da je glavni cilj urbane prenove izboljšati kakovost življenja določene skupnosti, samo fizično izboljšanje njenega grajenega okolja ni dovolj (urad za načrtovanje in zemljišča, 2001). Kot je to predlagal Peter Roberts (2000), so urbani fizični pogoji močno povezani z družbenimi odzivi. Urbana prenova pogosto povzroči nove socialne probleme. Neustrezna odškodnina, nesodelovanje stanovalcev v procesu prenove in dejstvo, da se prvotni stanovalci ne morejo vrniti na sanirano območje, pogosto okrnijo raznolikost in živost sosesk (Jacobs, 1961; Hartman, 1964). Poleg tega lahko urbana prenova, še zlasti v obliki sanacije, uniči družine, sorodstvene vezi in socialne mreže že dolgo uveljavljenih skupnosti (Willmott in Young, 1957; Meegan in Mitchell, 2001; He in Wu, 2007). Patrick Loftman in Brendan Nevin (1995) sta poudarila, da prikrajšane skupine, v katerih so tisti z nižjimi dohodki in starejši, močneje občutijo negativne posledice urbane prenove. Ker ima socialni kapital pomembno vlogo v trajnostnem razvoju (Danchev, 2005), bi morali načrtovalci upoštevati različna socialna vprašanja, na podlagi katerih bi oblikovali trajnostno strategijo urbane prenove mesta (Price Waterhouse, 1993; Edwards, 1997; Roberts, 2000; Stubbs, 2004; Friedman, 2007). Uspešen projekt prenove izboljša življenjske priložnosti stanovalcev ter spodbuja socialno kohezijo in občutek pripadnosti kraju (Arthurson, 1998). V glavnem lahko tovrstni projekti prenove dosežejo urbano socialno zdržnost, ki sta jo Oren Yiftachel in David Hedgcock (1993: 140) opredelila kot »trajno sposobnost mesta, da deluje kot dolgotrajno vitalno prizorišče človeške interakcije, komunikacije in kulturnega razvoja«. Če želijo načrtovalci pri urbani prenovi doseči socialno zdržnost, morajo razumeti ustrezen pristop, ki obstoječemu socialnemu tkivu prinaša manj negativnih posledic in čim manj znižuje socialni kapital. Številne raziskave (na primer Needleman, 1965; Brookes in Hughes, 1975; Alker in McDonald, 2003; Yiu in Leung, 2005; Chan in Lee, 2008b; Yau, Ho idr., 2008) so se osredotočale na ekonomske in fizične vidike urbane prenove, le malo empirične literature pa dokazuje relativno pomembnost socialnih mrež v lokalnih skupnostih in mnenja njihovih prebivalcev glede različnih strategij urbane prenove. Michael Warren (1965) ter John O'Loughlin in Douglas Munski (1979) so poudarili, da stanovalci v ZDA niso bili naklonjeni obnovi stanovanj zaradi povišanih nepremičninskih davkov. Zato so Richard Travis (1973) ter O'Loughlin in Munski (1979) predlagali, naj se pred izvedbo preuči odnos stanovalcev do obnove. Enako velja za druge oblike urbane prenove. Prav tako pa je pri urbani prenovi pomembno upoštevati tudi, kolikšno vrednost pripisujejo stanovalci svojemu družbenemu okolju (Brookes in Hughes, 1975). Čeprav lahko urbana prenova ali obnova s »predelavo« propadajočih lokacij in stavb prispeva k trajnostnemu razvoju mesta (Couch in Dennemann, 2000), je projekte težko načrtovati in izvajati na »trajnosten« način. Zaradi različnih pogledov in nasprotujočih si interesov deležnikov je treba za bolje utemeljeno in družbeno odgovorno odločitev v urbano prenovo vključiti tudi lokalno skupnost (Ng, 2002). Oblikovalci politike in upravljavci bi morali upoštevati, da mora trajnostni razvoj temeljiti na razumevanju tesnih vezi med okoljem in družbo, pri čemer poteka dvosmerna izmenjava povratnih informacij (Hopwood idr., 2005). Trajnostnost pri projektih urbane prenove se lahko doseže samo tako, da se v proces vključi tudi skupnost (Fordham, 1995; Edgar in Taylor, 2000). Vse te raziskave pojasnjujejo, zakaj bi moralo biti vključevanje skupnosti pomemben del procesa urbane prenove, da bi lahko želje skupnosti pretvorili v odločitve, ki so zanjo koristne (Warren, 1965; Jacobs in Dutton, 2000; Lloyd, 2002). Marilyn Taylor (2000) pa je opozorila tudi na to, da je vklju- čevanje skupnosti v proces urbane prenove lahko zamudno in zapleteno. 3 Raziskava Ker so želje skupnosti pomembne za uspešno urbano prenovo, se v tej raziskavi preučujejo mnenja skupnosti o dveh glavnih pristopih k urbani prenovi (to je sanaciji in obnovi), poskuša pa se tudi ugotoviti, kaj določa posameznikov odnos do teh dveh pristopov. Uporabljena je kvalitativna metoda, na podlagi katere se s strukturirano anketo primerjajo pogledi prebivalcev štirih starih hongkonških okrožij: osrednjega in zahodnega okrožja (v nadaljevanju: OZ) ter okrožij Wanchai (v nadaljevanju: WC), Yau Tsim Mong (v nadaljevanju: YTM) in Sham Shui Po (v nadaljevanju: SSP). Ta okrožja smo izbrali zato, ker tam število propadajočih stavb najbolj narašča. Na sliki 1 so prikazane propadajoče stavbe v okrožju Sham Shui Po. To so bila tudi območja urbane prenove v strategiji urbane prenove za leto 2001 (ang. Urban Renewal Strategy 2001; urad za načrtovanje in zemljišča, 2001). Intervjuvali smo samo stanovalce zasebnih stanovanjskih zgradb. Pred intervjujem smo stanovalcem razložili izraza obnova in sanacija. Vprašalnik je zajemal vprašanja glede socialno-demografskih značilnosti anketirancev, njihovih stanovanjskih izkušenj, socialnih mrež, odnosov do sanacije in obnove ter razlogov, zakaj tako razmišljajo. 3.1 Analitični model razlage posameznikovega odnosa V vprašalniku smo spraševali o (a) osebnih podatkih anketirancev (starost, stopnja izobrazbe in dohodek gospodinjstva) ter (b) njihovem odnosu do omenjenih pristopov k urbani prenovi in socialnih pogojih, ki vplivajo na njihove odločitve (kako dolgo živijo v svojem stanovanju, ali se nameravajo preseliti in kakšna je njihova socialna mreža). Po izsledkih različnih avtorjev (na primer Mendelsohn, 1977; Mayer, 1981; Shear, 1983) na izbiro pristopa k prenovi lahko vplivajo lastnosti gospodinjstev, starost stavbe, odločitve glede selitve in značilnosti soseske. Travis (1973) je ugotovil, da je odnos stanovalca do obnove stanovanja odvisen od njegovega družbeno-ekonom-skega ozadja, tega, kako dolgo že živi v soseski, in od oblike lastništva. Na podlagi teh ugotovljenih povezav smo postavili hipotezo, da lahko posameznikovo izbiro (IZBIRA) sanacije ali obnove v sklopu projekta urbane prenove izrazimo s funkcijo (f), kot je prikazano v spodnji enačbi: IZBIRA = / (SP, STAR, DOH, IZ, ZAP, LAST, DP, NPO, STARS, ZAD, ODČ, PDI, ODN, OKR) Pri čemer je • SP, STAR, DOH, IZ, ZAP in TEN spol, starost, dohodek Slika 1: Razpadajoča stavba v starem hongkonškem okrožju (foto: Daniel Chi Wing Ho) na gospodinjstvo, najvišja stopnja dosežene izobrazbe, zaposlitveni status in oblika lastništva posameznika; • DP doba posameznikovega prebivanja na trenutnem naslovu; • NPO namen posameznika, da ostane v predelu, v katerem trenutno stanuje; • STARS starost stavbe, v kateri živi posameznik; • ZAD posameznikovo zadovoljstvo s stanjem stavbe, v kateri živi; • ODC število ožjih družinskih članov, ki živijo v istem predelu, vendar ne skupaj s posameznikom; • PDI pogostost posameznikove družbene interakcije s sosedi; • ODN posameznikov odnos s sosedi, kot ga dojema sam; • OKR vektor slamnatih spremenljivk, ki predstavljajo posamezna hongkonška okrožja. Funkcija _/(x) združuje socialno-demografske dejavnike (spol, starost, dohodek gospodinjstva, stopnjo izobrazbe in zapo- slitveni status), stanovanjske izkušnje (kako dolgo že živijo v svojem stanovanju, kakšne lastninske pravice imajo in ali nameravajo tam ostati), značilnosti stavbe (starost stavbe in lokacijo) in socialno mrežo (rednost stikov, število družinskih članov, ki živijo v bližini, in kakovost posameznikovih odnosov s sosedi). V preglednici 1 so razložene spremenljivke iz zgornje enačbe. 3.2 Zbiranje podatkov Podatke za empirično testiranje enačbe smo dobili s struktu-rirano anketo, ki smo jo izvajali od maja do oktobra 2008. Dodatni popis prebivalstva iz leta 2006 je pokazal, da je bilo skupno število gospodinjstev v okrožju OZ 88.088, v okrožju WC 55.234, v okrožju YTM 100.589 in v okrožju SSP 126.103 (oddelek za popis in statistiko, 2007). Naključno smo anketirali 1.500 gospodinjstev, in sicer 367 iz okrožja OZ, 79 iz WC, 642 iz YTM in 412 iz SSP. V preglednici 2 je prikazana razporejenost anketirancev glede na kraj prebivanja in starost stavb. Od 1.500 anketirancev jih je 843 stanovalo v Preglednica 1: Opisi pojasnjevalnih spremenljivk Spremenljivka Opis Izbira (iZBiRA) = -3 močna naklonjenost obnovi in močna nenaklonjenost sanaciji = -2 močna naklonjenost obnovi = -1 naklonjenost obnovi = 0 neodločenost med obema pristopoma = 1 naklonjenost sanaciji = 2 močna naklonjenost sanaciji = 3 močna naklonjenost sanaciji in močna nenaklonjenost obnovi Spol (SP) = 1 za moške in 0 za ženske Starost (STAR) = 1 19 let ali manj = 2 20-29 let = 3 30-39 let = 4 40-49 let = 5 50-59 let = 6 60-69 let = 7 70 let ali več Mesečni dohodek na gospodinjstvo (DOH) = 1 manj kot 6.000 HKD = 2 6.000-9.999 HKD = 3 10.000-14.999 HKD = 4 15.000-19.999 HKD = 5 20.000-24.999 HKD = 6 25.000-29.999 HKD = 7 30.000-34.999 HKD = 8 35.000-39.999 HKD = 9 40.000 HKD ali več Spremenljivka Opis Stopnja izobrazbe (IZ) = 1 osnovna šola ali manj = 2 nižja srednja šola = 3 višja srednja šola = 4 visoka šola = 5 univerzitetna izobrazba ali več Zaposlitveni status (Z^P) ZAP_1 = 1 če je bil anketiranec delodajalec ali samozaposleni, drugače 0 ZAP_2 = 1 če je bil anketiranec uslužbenec, drugače 0 ZAP_3 = 1 če je bil anketiranec študent ali gospodinja, drugače 0 ZAP_4 = 1 če je bil anketiranec upokojen, drugače 0 ZAP_5 = 1 če je bil anketiranec brezposeln, drugače 0 Oblika lastništva (LAST) = 1 če je bil anketiranec lastnik stanovanja, drugače 0 Doba prebivanja (DP) število let, ki jih je anketiranec preživel na trenutnem naslovu Namen posameznika, da ostane (NPO) NPO_1 = 1 če je anketiranec nameraval ostati v okrožju, drugače 0 NPO_2 = 1 če anketiranec ni nameraval ostati v okrožju, drugače 0 NPO_3 = 1 če se anketiranec še ni odločil, ali bo ostal v okrožju; drugače 0 Starost stavbe (STARS) = 1 30-39 let = 2 40-49 let = 3 50 let ali več Zadovoljstvo s splošnim stanjem stavbe (ZAD) = 1 zelo nezadovoljen = 2 nezadovoljen = 3 neopredeljen = 4 zadovoljen = 5 zelo zadovoljen Ožji družinski člani (ODČ) število ožjih družinskih članov, ki živijo v istem okrožju Pogostnost družbene interakcije s sosedi (PDI) = 1 (skoraj) nikoli = 2 redko = 3 pogosto = 4 zelo pogosto Odnos s sosedi (ODN) = 1 zelo slab = 2 slab = 3 povprečen = 4 dober = 5 zelo dober Okrožje (OKR) OZ = 1 če je anketiranec živel v osrednjem in zahodnem okrožju, drugače 0 WC = 1 če je anketiranec živel v okrožju Wanchai, drugače 0 YTM = 1 če je anketiranec živel v okrožju Yau Tsim Mong, drugače 0 SSP = 1 če je anketiranec živel v okrožju Sham Shui Po, drugače 0 zasebnih stanovanjskih zgradbah, starih najmanj 30 let. Samo ta skupina anketirancev je odgovarjala na vprašanje o tem, kaj meni o dveh glavnih pristopih k prenovi stavb, v katerih so živeli. Stavb, starih manj kot 30 let, nismo upoštevali, ker so zasebne stanovanjske zgradbe, ki so bile v Hongkongu zgrajene po letu 1980, običajno manj nagnjene k propadanju (Adams in Hastings, 2001). 4 4.1 Ugotovitve ankete, rezultati analize in razprava Ugotovitve ankete Kot je razvidno iz preglednice 1, je bila večina pojasnjevalnih spremenljivk v enačbi dihotomnih ali ordinalnih, razen DP in ODC, ki sta bili zvezni. Pri 843 anketirancih, ki so živeli v starejših stavbah, je doba prebivanja na trenutnem naslovu znašala od 0,08 do 60 let, s povprečjem 16,4 leta in standardnim odklonom 13,3. Anketiranci so imeli povprečno 1,17 ožjih družinskih članov, ki so živeli v istem okrožju, vendar ne v istem stanovanju. Statistična porazdelitev nezveznih spremenljivk je predstavljena v preglednici 3. 29,7 % anketirancev je živelo v OZ, 6 % v WC, 41 % v YTM in 23 % v SSP. 47,8 % je bilo moških. Več kot polovica anketirancev (55,1 %) je bila stara 50 let ali več. Vsaj polovica gospodinjstev, zajetih v anketo, je zaslužila manj kot 17.250 HKD, kar je bil leta 2006 povprečni mesečni dohodek na gospodinjstvo (oddelek za popis in statistiko, 2007). Samo 14,8 % anketirancev je imelo izobrazbo, višjo od srednješolske. V vzorcu so prevladovali uslužbenci (40,7 %), upokojenci, študenti in gospodinje pa so pomenili skoraj polovico anketirancev (49,3 %). Lastnikov stanovanj je bilo 581 (68,9 %), 40,8 % jih je živelo v stavbah, starih 30-39 let in 51,6 % v stavbah, starih 40-49 let. 7,6 % jih je živelo v stavbah, starih najmanj 50 let. Na vprašanje, ali bi še naprej stanovali v istem mestnem okrožju, če bi morali njihova stanovanja porušiti, je 59,3 % anketirancev odgovorilo pritrdilno, 9,5 % pa nikalno. Čeprav se 31,2 % anketirancev glede tega ni moglo odločiti, ugotovitve potrjujejo, da so anketiranci močno navezani na okrožje, v katerem živijo. Več kot 40 % anketirancev je odgovorilo, da se radi družijo s sosedi, in le 2,3 % jih je imelo o sosedih slabo mnenje. 67,4 % Preglednica 2: Razporejenost gospodinjstev v štirih izbranih mestnih anketirancev je razkrilo, da se skoraj nikoli ali redko družijo s sosedi. To je potrdilo ugotovitev Raya Forresta idr. (2002), da so stiki med sosedi v Hongkongu šibki. Delež anketirancev, ki so bili zadovoljni s splošnim stanjem stavb, v katerih živijo, je znašal 55,7 %, nezadovoljnih pa je bilo le 7,8 %. Presenetljivo je bilo, da 394 od 843 anketirancev (46,7 %) ni dalo prednosti ne sanaciji ne obnovi. 289 (34,3 %) anketirancev je dalo prednost sanaciji, 160 (19,0 %) pa se je odločilo za obnovo. Za določitev lastnosti anketirancev, ki so se odločili za sanacijo ali obnovo, je treba izvesti podrobnejšo analizo. 4.2 Rezultati analize s probit modelom za urejene podatke Ker je vrednost odvisne spremenljivke v enačbi celo in urejeno število (od -3 do +3), preprosta metoda najmanjših kvadratov ne more zagotoviti verodostojnih računskih rezultatov (Mckelvey in Zavoina, 1975; Lu, 1999). Zato smo za izračun enačbe izvedli analizo s probit modelom za urejene podatke. Potem ko smo izbor omejili zaradi manjkajočih podatkov, smo v analizo vključili 714 opazovanj; rezultati analize so predstavljeni v preglednici 4. Koeficient verjetnosti (v nadaljevanju: KV) je znašal 63,96 (statistično pomemben na ravni 1 %), kar pomeni, da se je uporabljeni model pri napovedi odnosa anketirancev do sanacije in obnove bolje obnesel kot ničelni model. Rezultati analize so pokazali, da spol in izobrazba anketirancev nista pomembno vplivala na njihovo odločitev, tudi kadar smo upoštevali vse druge dejavnike. Izračunani koeficienti spremenljivk DOHin STAR so bili pozitivni in statistično pomembni na ravni 5 %. Ti rezultati potrjujejo, da se je naklonjenost sanaciji večala z mesečnim dohodkom in s starostjo anketirancev. Bogatejši in starejši anketiranci so bili torej bolj naklonjeni sanaciji, če upoštevamo, da se vsi drugi dejavniki niso spremenili. Ti izsledki niso bili pričakovani, saj so številne druge raziskave (na primer Eckert, 1979; 1983; Chui, 2001, 2008) pokazale, da so projekti sanacije na različne načine škodili starejšim stanovalcem. V naši anketi so bili starejši stanovalci verjetno bolj naklonjeni sanaciji kot obnovi zaradi neustreznih pogojev v grajenem okolju, v katerem živijo. Na primer večina starih blo-okrožjih Okrožje Starost ; stavbe Skupaj < 20 let 20-29 let 30-39 let > 39 let n % n % n % n % n % osrednje in zahodno 52 16,9 64 18,3 58 16,9 193 38,7 367 24,5 Wanchai 12 3,9 14 4,0 42 12,2 11 2,2 79 5,3 Yau Tsim Mong 99 32,2 196 56,0 173 50,3 174 34,9 642 42,8 Sham Shui Po 144 46,9 76 21,7 71 20,6 121 24,2 412 27,5 skupaj 307 100,0 350 100,0 344 100,0 499 100,0 1.500 100,0 Preglednica 3: Porazdelitev pojasnjevalnih spremenljivk glede na odnos do prenove Spremenljivke Za obnovo Za sanacijo Neopredeljeni Skupaj n % n % n % n % Spol (SP) (= 1) moški 73 45,6 127 43,9 203 51,5 403 47,8 (= 0) ženski 87 54,4 162 56,1 191 48,5 440 52,2 skupaj 160 100,0 289 100,0 394 100,0 843 100,0 Starost (STAR) (= 1) 19 let ali manj 8 5,0 5 1,7 12 3,0 25 3,0 (= 2) 20-29 let 15 9,4 17 5,9 42 10,7 74 8,8 (= 3) 30-39 let 35 21,3 34 11,8 50 12,7 118 14,0 (= 4) 40-49 let 29 18,1 69 23,9 62 15,7 160 19,0 (= 5) 50-59 let 36 22,5 68 23,5 69 17,5 173 20,5 (= 6) 60-69 let 13 8,1 46 15,9 59 15,0 118 14,0 (= 7) 70 let ali več 25 15,6 49 17,0 100 25,4 174 20,6 niso želeli odgovarjati 0 0,0 1 0,3 0 0,0 1 0,1 skupaj 160 100,0 289 100,0 394 100,0 843 100,0 Mesečni dohodek na gospodinjstvo (DOH) (= 1) manj kot 6.000 HKD 29 18,1 47 16,3 87 22,1 163 19,3 (= 2) 6.000-9.999 HKD 20 12,5 40 13,8 64 16,2 124 14,7 (= 3) 10.000-14.999 HKD 32 20,0 52 18,0 75 19,0 159 18,9 (= 4) 15.000-19.999 HKD 23 14,4 44 15,2 56 14,2 123 14,6 (= 5) 20.000-24.999 HKD 18 11,3 40 13,8 30 7,6 88 10,4 (= 6) 25.000-29.999 HKD 13 8,1 16 5,5 10 2,5 39 4,6 (= 7) 30.000-34.999 HKD 7 4,4 20 6,9 22 5,6 49 5,8 (= 8) 35.000-39.999 HKD 10 6,3 16 5,5 13 3,3 39 4,6 (= 9) 40.000 HKD ali več 4 2,5 5 1,7 7 1,8 16 1,9 niso želeli odgovarjati 4 2,5 9 3,1 30 7,6 43 5,1 skupaj 160 100,0 289 100,0 394 100,0 843 100,0 Stopnja izobrazbe (IZ) (= 1) osnovna šola ali manj 30 18,8 92 31,8 140 35,5 262 31,1 (= 2) nižja srednja šola 37 23,1 60 20,8 103 26,1 200 23,7 (= 3) višja srednja šola 59 36,9 95 32,9 95 24,1 249 29,5 (= 4) visoka šola 8 5,0 14 4,8 21 5,3 43 5,1 (= 5) univerzitetna izobrazba ali več 26 16,3 27 9,3 29 7,4 82 9,7 niso želeli odgovarjati 0 0,0 1 0,4 6 1,5 7 0,8 skupaj 160 100,0 289 100,0 394 100,0 843 100,0 Zaposlitveni status (ZAP) (ZAP_1 = 1) delodajalec ali samozaposleni 13 8,1 24 8,3 28 7,1 65 7,8 (ZAP_2 = 1) uslužbenec 83 51,9 122 42,2 135 34,3 340 40,7 (ZAP_3 = 1) študent ali gospodinja 25 15,6 72 24,9 109 27,7 206 24,7 (ZAP_4 = 1) upokojenec 34 21,3 59 20,4 112 28,4 205 24,6 (ZAP_5 = 1) brezposeln* 5 3,1 12 4,2 10 2,5 27 3,2 skupaj 160 100,0 289 100,0 394 100,0 843 100,0 Oblika lastništva (LAST) (= 1) lastnik stanovanja 123 76,9 231 79,9 227 57,6 581 68,9 (= 0) drugo* 36 22,5 58 20,1 165 41,9 259 30,7 niso želeli odgovarjati 1 0,6 0 0,0 2 0,5 3 0,4 skupaj 160 100,0 289 100,0 394 100,0 843 100,0 Spremenljivke Za obnovo Za sanacijo Neopredeljeni Skupaj n % n % n % n % Namen posameznika, da ostane v istem okrožju (NPO) (NPO_1 = 1) da 123 76,9 182 63 195 49,5 500 59,3 (NPO_2 = 1) ne 12 7,5 28 9,7 40 10,1 80 9,5 (NPO_3 = 1) se še ni odločil* 25 15,6 79 27,3 159 40,4 263 31,2 skupaj 160 100,0 289 100,0 394 100,0 843 100,0 Starost stavbe (STARS) (= 1) 30-39 let 76 47,5 113 39,1 155 39,3 344 40,8 (= 2) 40-49 let 80 50,0 155 53,6 200 50,8 435 51,6 (= 3) 50 let ali več 4 2,5 21 7,3 39 9,9 64 7,6 skupaj 160 100,0 289 100,0 394 100,0 843 100,0 Zadovoljstvo s splošnim stanjem stavbe (ZAD) (= 1) zelo nezadovoljen 1 0,6 5 1,7 4 1,0 10 1,2 (= 2) nezadovoljen 1 0,6 26 9,0 29 7,3 56 6,6 (= 3) neopredeljen 38 23,8 99 34,3 171 43,4 308 36,5 (= 4) zadovoljen 116 72,5 153 52,9 180 45,7 449 53,3 (= 5) zelo zadovoljen 4 2,5 6 2,1 10 2,5 20 2,4 skupaj 160 100,0 394 100,0 289 100,0 843 100,0 Pogostnost družbene interakcije s sosedi (PDI) (= 1) skoraj nikoli 37 23,1 38 13,1 113 28,7 188 22,3 (= 2) redko 68 42,5 143 49,5 169 42,9 380 45,1 (= 3) pogosto 46 28,8 100 34,6 102 25,9 248 29,4 (= 4) zelo pogosto 6 3,7 6 2,1 7 1,8 19 2,3 niso želeli odgovarjati 3 1,9 3 0,7 2 0,7 8 0,9 skupaj 160 100,0 394 100,0 289 100,0 843 100,0 Odnos s sosedi (ODN) (= 1) zelo slab 1 0,6 1 0,3 2 0,5 4 0,5 (= 2) slab 2 1,2 1 0,3 12 3,0 15 1,8 (= 3) povprečen 59 36,9 131 45,3 222 56,3 412 48,9 (= 4) dober 55 34,4 115 39,8 115 29,2 285 33,8 (= 5) zelo dober 19 11,9 22 7,6 14 3,5 55 6,5 niso želeli odgovarjati 24 15,0 29 6,5 19 6,6 72 8,5 skupaj 160 100,0 394 100,0 289 100,0 843 100,0 Okrožje (OKR) (OZ = 1) osrednji in zahodni 62 38,8 81 28,0 108 27,4 251 29,7 (WC = 1) Wanchai 13 8,1 27 9,3 13 3,3 53 6,3 (YTM = 1) Yau Tsim Mong 80 50,0 135 46,7 132 33,5 347 41,2 (SSP = 1) Sham Shui Po* 5 3,1 46 16,0 141 35,8 192 22,8 skupaj 160 100,0 289 100,0 394 100,0 843 100,0 Opomba: (*) označuje referenčne slamnate spremenljivke pri analizi s probit modelom za urejene podatke. kov nima dvigal, kar starejšim omejuje gibanje, to pa negativno vpliva na njihovo fizično in socialno dobro počutje. Čeprav obnova običajno izboljša stanje zgradbe, lahko zaradi fizičnih in tehničnih omejitev teh stavb le malo naredimo za to, da bi izboljšali dostop do njih. Po drugi strani pa sanacija ponuja možnost, da nove stavbe bolje projektiramo in poskrbimo za boljšo infrastrukturo ali pa prizadete stanovalce preselimo v druge stavbe z boljšim dostopom. Tako lahko slaba kakovost stavbe vpliva na starejše stanovalce, da se raje odločijo za sanacijo. Pri obnovi bi vsekakor morali zagotoviti, da stavba zadovoljuje posebne potrebe starejših stanovalcev, ki živijo v njej. Pravzaprav se ta razlaga ujema z drugimi ugotovitvami empirične analize. Kot so pokazali rezultati analize, so anketiranci, Preglednica 4: Rezultati analize s probit modelom za urejene podatke Spremenljivka Koeficient Standardna napaka z-statistika SP 0,075035 0,095877 0,782616 STAR 0,083936 0,034209 2,453628 ** DOH 0,053528 0,024274 2,205116 ** IZ -0,065055 0,043642 -1,490650 ZAP_1 -0,332779 0,274057 -1,214269 ZAP_2 -0,184300 0,238810 -0,771741 ZAP_3 -0,123556 0,240729 -0,513260 ZAP_4 -0,484834 0,253495 -1,912596 * LAST 0,184545 0,102457 1,801190 * DP 0,000416 0,003901 0,106652 NPO_1 -0,104617 0,085180 -1,228185 NPO_2 0,119178 0,137294 0,868045 STARS 0,179490 0,066982 2,679688 *** ZAD -0,263234 0,062631 -4,202954 *** ODČ 0,000584 0,015750 0,037086 PDI 0,096921 0,061390 1,578767 ODN -0,002759 0,075035 -0,036766 OZ -0,058582 0,095253 -0,615010 WC 0,628215 0,228916 2,744304 *** YTM 0,173540 0,095460 1,817926 * odvisna spremenljivka IZBIRA št. opazovanj 714 prilagojen R-kvadrat 0,032389 Akaikov informacijski kriterij 2,749033 Schwarzov kriterij 2,915479 log. verjetnosti -955,4046 Hannan-Quinnov informacijski kriterij 2,813315 koeficient verjetnosti 63,96037 *** Opomba: in (*) predstavljajo statistično pomembnost na ravneh 1 %, 5 % oziroma 10 < ki živijo v starejših stavbah, bolj naklonjeni sanaciji. Z vidika varnosti konstrukcije so stavbe, ki so stare najmanj 40 let, nagnjene k številnim težavam (Adams in Hastings, 2001). Zaradi uporabe morske vode pri mešanju betona, slabe izvedbe in neustreznega nadzora v 60. in 70. letih prejšnjega stoletja je stavbe, zgrajene v tem obdobju, ogrožala korozija jeklene konstrukcije, kar je povzročalo krušenje betona. Po mnenju stanovalcev so stavbe, v katerih živijo, popolnoma nepopravljive ali pa jih ni mogoče gospodarno obnoviti. Zato so stanovalci starejših stavb raje izbrali sanacijo. Obenem pa so rezultati analize pokazali, da so bili tudi stanovalci, ki niso bili zadovoljni s splošnim stanjem stavb, v katerih živijo, bolj naklonjeni sanaciji. Povezavo med starostjo anketirancev in njihovo naklonjenostjo sanaciji moramo pazljivo razlagati. Rezultati analize so namreč pokazali tudi, da so bili upokojeni anketiranci v primerjavi z brezposelnimi bolj naklonjeni sanaciji, kar na videz nasprotuje naši prejšnji ugotovitvi. To odstopanje lahko razložimo s posameznikovim življenjskim slogom. V primerjavi s starejšimi stanovalci, ki so še vedno zaposleni, upokojenci navadno več časa preživijo v svojih soseskah. Zato so bolj navezani na lokalno socialno tkivo in niso naklonjeni sanaciji, ki bi lahko zamajala ali celo uničila njihovo socialno mrežo, ki so jo gradili več let. V primerjavi z drugimi oblikami lastništva so lastniki stanovanj bolj podpirali sanacijo, če upoštevamo, da se vsi drugi dejavniki niso spremenili. Po drugi strani pa je presenetljivo, da se podatka o tem, koliko časa anketiranec že prebiva na svojem trenutnem naslovu (DP), in o tem, ali namerava ostati v istem okrožju (NPO), nista izkazala za statistično pomembna dejavnika (niti na ravni 10 %). Poleg tega spremenljivke, ki predstavljajo kakovost obstoječih socialnih mrež v določenem okrožju (PDI, ODČin ODN), niso imele pomembnejšega vpliva na odnos anketirancev, niti na ravni 10 %. Glede lokacijskega dejavnika so bili anketiranci iz WC in YTM bolj naklonjeni sanaciji kot tisti iz OZ in SSP. Te ugotovitve se razlikujejo od tistih v raziskavah želja v mestnih okrožjih (ang. District Aspiration Studies, v nadaljevanju: DAS), izvedbo katerih so konec leta 2009 naročili okrožni sveti (urad za urbano prenovo, 2010). DAS so pokazale, da so prebivalci okrožja WC močno naklonjeni obnovi. Do odstopanj med temi ugo- tovitvami je morda prišlo zaradi drugačnega postopka zbiranja mnenj. Pri svoji raziskavi smo uporabili strukturiran vprašalnik na naključno izbranem vzorcu gospodinjstev, mnenja ljudi v DAS za okrožje WC pa smo primerjali s pomočjo delavnic in anket. Ugotovitve z delavnic so lahko nekoliko pristranske, ker je bila večina dejavnih udeležencev na teh delavnicah naklonjena ohranjanju obstoječega stanja. Poleg tega so anketiranci v DAS prihajali iz različnih okolij; med njimi so bili lokalni prebivalci, zaposleni v okrožju, obiskovalci in lokalni trgovci na drobno, medtem ko smo pri svoji raziskavi anketirali samo stanovalce starejših zasebnih stavb. Te razlike v metodologiji in izboru anketirancev so povzročile omenjena odstopanja v ugotovitvah. 4.3 Razprava Rezultati analize so pokazali, da je bila kakovost stavbe - ne glede na to, ali smo merili zadovoljstvo anketirancev ali starost stavbe - eden glavnih dejavnikov, ki so vplivali na izbor enega od obeh pristopov k urbani prenovi. Ko smo anketirance vprašali, kateri so glavni razlogi za njihovo odločitev, je 49 (30,6 %) od 160 zagovornikov obnove menilo, da njihove stavbe niso v tako slabem stanju. Med tistimi, ki so izbrali sanacijo, pa jih je 43,6 % menilo, da so njihove stavbe v preslabem stanju. Zato je zaznana kakovost stavbe imela najpomembnejšo vlogo pri oblikovanju stališč anketirancev. Ta ugotovitev potrjuje, da je način poseganja v lastno grajeno okolje odvisen od tega, kako stanovalci zaznavajo kakovost stavbe, v kateri živijo. Poleg tega rezultati analize kažejo tudi, da pri izbiranju najboljše možnosti v zvezi s projektom urbane prenove ne bi smeli razmišljati preveč »logično«. Velja mnenje, da bi se morale lokalne socialne mreže pri projektih prenove ohraniti. Poleg tega je v literaturi veliko dokazov o tem, da so pri sanacijah starejši ljudje ena najranljivejših skupin. Zdi se logično, da starejši nasprotujejo sanaciji; ta naj bi bila kriva razdiranja socialnega tkiva in razseljevanja prikrajšanih. Kljub temu pa so empirični izsledki te raziskave pokazali, da so bili starejši anketiranci na preučevanih območjih bolj naklonjeni sanaciji kot obnovi. Ti izsledki torej nakazujejo, da sanacija na območju z visoko koncentracijo starejših prebivalcev ni nujno družbeno nesprejemljiva. Pri ocenjevanju morebitnih posledic projekta prenove je treba upoštevati tudi številne druge dejavnike, kot sta zaposlitveni status in življenjski slog lokalnih prebivalcev. Prav tako je velika verjetnost, da se vplivi družbeno-ekonom-skega statusa stanovalcev na njihova stališča razlikujejo glede na socialni in kulturni kontekst. Še več, razumevanje želja ali preferenc deležnikov pri vsakem scenariju je zelo pomembno za doseganje družbeno zaželenega in trajnostnega projekta. stavb, v katerih živijo. Ta empirična ugotovitev, ki temelji na obliki lastništva, bi bila lahko znak nezadovoljstva najemnikov s trenutno odškodninsko politiko v primeru sanacije. Trenutni mehanizmi dodeljevanja odškodnin stanovalcem, prizadetim pri projektih sanacije, so res pristranski. Pri sanacijah, ki jih vodi zasebni sektor, dobijo odškodnino samo lastniki nepremičnin. Najemniki niso upravičeni do nobene druge oblike povrnitve škode kot do odškodnine za predčasno najemoda-jalčevo odpoved najemne pogodbe. Pred uveljavitvijo (konso-lidacijskega, amandmajskega) odloka o najemodajalcih in najemnikih iz leta 2004 (ang. Landlords and Tenants (Consolidation) (Amendment) Ordinance 2004) je pri projektih sanacije, za katere je dal pobudo urad za urbano prenovo (ang. Urban Renewal Authority, v nadaljevanju: URA), ta urad prizadetim najemnikom ponudil plačilo ex gratia. Pri novih projektih, ki jih izvaja URA, pa lahko prizadeti najemniki izbirajo med selitvijo v javna stanovanja in gotovinsko odškodnino v višini 3,5-kratne obdavčljive vrednosti nepremičnin, v katerih živijo. Vendar ta odškodnina ni tako privlačna kot tista, ki jo ponujajo lastnikom nepremičnin. Vlada in URA bi zato morala spremeniti politiko izplačevanja odškodnin najemnikom, prizadetim v projektih sanacije. Rezultati ankete kažejo, da prebivalci starejših hongkonških mestnih predelov niso bili enotni glede zaželenega pristopa k prenovi stavb. Čeprav je vlada leta 2008 in 2009 naredila drzen in odločen korak k temu, da javnost vključi v pregledno revizij o mestne strategije urbane prenove, se zdi, da vključenost skupnosti še vedno ostaja na ravni formulacije splošne strategije, saj se ni premaknila na raven načrtovanja in izvajanja projektov. Kot je opozoril že Avi Friedman (2007), je velika verjetnost, da urbana prenova ne bo uspešna, če prizadeti stanovalci niso vključeni v proces. Organi, pristojni za prenovo, in njihovi predstavniki bi morali pri oblikovanju strategije sodelovati z lokalno skupnostjo, in sicer za vsak projekt (Percy, 2003). Tako se lahko razkrijejo potrebe lokalne skupnosti in zmanjša možnost pojava drugih socialnih problemov, kot je socialna izključenost (Stubbs, 2004). V prejšnjem poglavju smo poudarili, da lahko na izsledke ankete o željah skupnosti glede urbane prenove vpliva uporabljena metodologija. Zaradi javne odgovornosti in kredibilnosti bi morale URA in podobne organizacije v prihodnosti imeti na voljo dosledne in pregledne smernice za izvajanje anket o željah skupnosti za projekte urbane prenove. Kot uvodna raziskava je ta raziskava zajemala samo stanovalce zasebnih stanovanj. Za celovito oceno želja vsake skupnosti bi morali upoštevati tudi stališča drugih deležnikov, lokalnih trgovcev na drobno in delavcev v okrožjih. Izsledki raziskave so pokazali tudi, da so v nasprotju s stanovalci, ki so lastniki stanovanj, najemniki nasprotovali sanaciji 5 Sklep Urbana prenova je nujen odziv na hitro propadanje mestnih predelov zaradi propadanja stavb. Vsak pristop k sanaciji ali obnovi ima svoje prednosti in omejitve. Glede na pomembnost odziva skupnosti na trajnostno urbano prenovo smo v tej raziskavi s pomočjo strukturirane ankete preučili, kako prebivalci starih okrožij zaznavajo glavna pristopa k urbani prenovi. Izsledki ankete so pokazali, da so bili tisti prebivalci, ki sta jih zanimali obe možnosti, bolj naklonjeni sanaciji. Na podlagi analize s probit modelom za urejene podatke smo ugotovili, da so starost stavbe, starost anketirancev, dohodek gospodinjstva, upokojenski status, oblika lastništva in zadovoljstvo s stanjem stavbe pomembno določali posameznikov odnos do obeh pristopov k urbani prenovi. Po drugi strani pa spol anketirancev, stopnja izobrazbe, doba prebivanja na trenutnem naslovu, namen, da ostanejo v okrožju, in druge značilnosti socialne mreže niso vplivali na njihov odnos. Raziskava je razkrila različna mnenja glede dveh glavnih možnosti urbane prenove. Zato je za dolgotrajno zdržno upravljanje fonda stavb v mestu potrebna uravnotežena strategija urbane prenove. Ker je vsak projekt urbane prenove edinstven (Fung in Yau, 2009), bi morala biti strategija izvedbe načrtovana za vsak projekt posebej. V trenutni »družbi deležnikov« s pristopom »od zgoraj navzdol« ne moremo doseči uravnotežene in zdržne strategije urbane prenove brez vložka deležnikov. Na začetku procesa načrtovanja vsakega projekta bi morali najprej oceniti socialne razmere in želje lokalne skupnosti. Kar je še pomembneje, skupnost bi morala resnično sodelovati pri pomembnih odločitvah, kar bi zmanjšalo število primerov nepravičnosti in socialne izključenosti. Jasno je, da bodo pri projektu prenove različne strani imele različne prioritete. Doseganje soglasja med deležniki je zato zelo pomembno, čeprav ga je v večini primerov težko doseči. Čeprav so nekateri raziskovalci (na primer Sheffield, 1999; Dennis, 2006) predlagali, da bi pri urbanem načrtovanju morali uporabljati napredne tehnike in tehnologije, bi se moralo več raziskav osre-dotočati na oblikovanje soglasja ali participativno odločanje za urbano prenovo. Uporabnost metod, kot je urbana soba za odločanje (ang. urban decision room), ki so jo predlagali Neil Mayer idr. (2005), pa bi bilo treba pazljivo preučiti. Daniel Chi Wing Ho The University of Hong Kong, Department of Real Estate and Construction, Pokfulam Road, Hongkong E-pošta: danielho@hku.hk Yung Yau City University of Hong Kong, Department of Public and Social Administration, Kowloon Tong, Hongkong Chi Kwong Law The University of Hong Kong, Department of Social Work and Social Administration, Pokfulam Road, Hongkong Sun Wah Poon The University of Hong Kong, Department of Real Estate and Construction, Pokfulam Road, Hongkong Hak Kwong Yip Policy 21 Limited, Hongkong Ervi Liusman The University of Hong Kong, Department of Real Estate and Construction, Pokfulam Road, Hongkong Opombe [1] Znesek plačil ex gratia se razlikuje glede na velikost gospodinjstva, vendar v nobenem primeru ni nižji od 70.000 HKD za enočlansko gospodinjstvo oziroma 80.000 HKD za dvočlansko ali večje gospodinjstvo. [2] Najemniki, ki se odločijo za preselitev, morajo izpolnjevati pogoje, navedene na vlogi za javna stanovanja, ki jo izda hongkonški urad za stanovanja ali hongkonška družba za stanovanja. [3] Najemnikom se lahko poleg plačila ex gratia ponudi tudi stimu-lacijski dodatek v višini polovične davčne vrednosti, pri čemer pa morajo izpolnjevati določene pogoje. Zahvala Avtorja se zahvaljujeta svetu za raziskovalne štipendije posebnega upravnega območja Ljudske republike Kitajske Hongkong (projekt št. 7009-PPR-4) za finančno pomoč, ki je omogočila izvedbo te raziskave. Viri in literatura Adams, D., in Hasting, E. M. (2001): Urban renewal in Hong Kong: Transition from development corporation to renewal authority. Land Use Policy, 18(3), str. 245-258. DOI: 10.1016/S0264-8377(01)00019-9 Alker, S., in McDonald, A. (2003): Incorporating sustainable development into redevelopment. Sustainable Development, 11(3), str. 171182. DOI: 10.1002/sd.215 Arthurson, K. (1998): Redevelopment of public housing estates: The Australian experience. Urban Policy and Research, 16(1), str. 35-46. DOI: 10.1080/08111149808727746 Balchin, P. N., Kieve, J. L., in Bull, G. H. (1992): Urban land economics and public policy. London, Macmillan. Brookes, J. A., in Hughes, K. (1975): Housing redevelopment and rehabilitation. Town Planning Review, 46(2), str. 215-225. Chan, E. H. W., in Lee, G. K. L. (2008a): Applicability in Hong Kong of London's experiences on urban redevelopment practices. Property Management, 26(2), str. 125-137. DOI: 10.1108/02637470810866697 Chan, E. H. W., in Lee, G. K. L. (2008b): Contribution of urban design to economic sustainability of urban renewal projects in Hong Kong. Sustainable Development, 16(6), str. 353-364. DOI: 10.1002/sd.350 Chui, E. (2001): Doomed elderly in a booming city: Urban redevelopment and housing problems of elderly in Hong Kong. Housing, Theory and Society, 18(3-4), str. 158-166. DOI: 10.1080/14036090152770528 Chui, E. (2008): Ageing in place in Hong Kong - challenges and opportunities in a capitalist Chinese city. Ageing International, 32(3), str. 167182. DOI: 10.1007/s12126-008-9015-2 Cooper, I. (2001): Post occupancy evaluation - where are you? Building Research & Information, 29(2), str. 158-163. DOI: 10.1080/09613210010016820 Couch, C., in Dennemann, A. (2000): Urban regeneration and sustainable development in Britain. Cities, 17(2), str. 137-147. DOI: 10.1016/ S0264-2751(00)00008-1 Danchev A. (2005): Social capital influence on sustainability of development (case study of Bulgaria). Sustainable Development, 13(1), str. 25-37. DOI: 10.1002/sd.243 Dempsey, N., Bramley, G., Power, S., in Brown, C. (v tisku): The social dimension of sustainable development: Defining urban social sustainability. Sustainable Development, DOI: 10.1002/sd.417. Dennis, S. F. Jr. (2006): Prospects for qualitative GIS at the intersection of youth development and participatory urban planning. Environment and Planning A, 38(11), str. 2039-2054. DOI: 10.1068/a3861 Eckert, J. K. (1979): Urban renewal and redevelopment: High risk for the marginally subsistent elderly. The Gerontologist, 19(5 Part 1), str. 496502. DOI: 10.1093/geront/19.5_Part_1.496 Eckert, J. K. (1983): Dislocation and relocation of the urban elderly: Social networks as mediators of relocation stress. Human Organization, 42(1), str. 39-45. Edgar, B., in Taylor, J. (2000): Housing. V: Roberts, P., in Sykes, H. (ur.): Urban regeneration: A handbook. London, Sage. Edwards, J. (1997): Urban policy: The victory of form over substance? Urban Studies, 34(56), str. 825-843. Fordham, G. (1995): Made to last. York, Joseph Rowntree Foundation. Forrest, R., La Grange, A., in Yip, N. M. (2002): Neighbourhood in a high rise, high density city: Some observations on contemporary Hong Kong. The Sociological Review, 50(2), str. 215-240. DOI: 10.1111/1467-954X.00364 Fried, M. (1966): Grieving for a lost home: Psychological costs of relocation. V: Wilson, J. Q. (ur.): Urban Renewal: The record and the controversy. Cambridge, MIT Press. Friedman, A. (2007): Sustainable residential development: Planning and design for green neighborhoods. New York, McGraw-Hill. Fung, W. B., in Yau, Y. (2009): Weightings of decision-making criteria for neighbourhood renewal: Perspectives of university students in Hong Kong. Journal of Urban Regeneration and Renewal, 2(3), str. 238-258. Hartman, C. (1964): The housing of relocated families. Journal of the American Institute of Planners, 30(4), str. 266-286. DOI: 10.1080/01944366408978135 He, S., in Wu, F. (2007): Socio-spatial impacts of property-led redevelopment on China's urban neighbourhoods. Cities, 24(3), str. 194-208. DOI: 10.1016/j.cities.2006.12.001 Ho, D. C. W., Chau, K. W., Cheung, A. K. C., Yau, Y., Wong, S. K., Leung, H. F., idr. (2008): A survey of the health and safety conditions of apartment buildings in Hong Kong. Building and Environment, 43(5), str. 764775. DOI: 10.1016/j.buildenv.2007.01.035 Ho, D. C. W., Leung, H. F., Wong, S. K., Cheung, A. K. C, Lau, S. S. Y., Wong, W. S., idr. (2004): Assessing the health and hygiene performance of apartment buildings. Facilities, 22(3/4), str. 58-69. DOI: 10.1108/02632770410527789 Ho, D. C. W., in Yau, Y. (2004): Building safety and condition index: Benchmarking tool for maintenance managers. Prispevek je bil predstavljen na konferenci z naslovom CIB W70 Facilities Management and Maintenance Symposium 2004, ki je potekala 7. in 8. decembra v Hongkongu. Tipkopis. Hopwood, B., Mellor, M., in O'Brien, G. (2005): Sustainable development: Mapping different approaches. Sustainable Development, 13(1), str. 3852. DOI: 10.1002/sd.244 Hui, E. C. M, Wong, J. T. Y., in Wan, J. K. M. (2008): The evidence of value enhancement resulting from rehabilitation. Facilities, 26(1-2), str. 16-32. DOI: 10.1108/02632770810840282 Jackson, L. E. (2003): The relationship of urban design to human health and condition. Landscape and Urban Planning, 64(4), str. 191-200. DOI: 10.1016/S0169-2046(02)00230-X Jacobs, B., in Dutton, C. (2000): Social and community issues. V: Roberts, P., in Sykes, H. (ur.): Urban regeneration: A handbook. London, Sage. Jacobs, J. (1961): The death and life of great American cities. New York, Random House. Juan, Y. K., Gao, P., in Wang, J. (2010): A hybrid decision support system for sustainable office building renovation and energy performance improvement. Energy and Buildings, 42(3), str. 290-297. DOI: 10.1016/j. enbuild.2009.09.006 Keating, L. (2000): Redeveloping public housing: Relearning urban renewal's immutable lessons. APA Journal, 66(4), str. 384-397. Lloyd, M. G. (2002): Urban regeneration and community development in Scotland: Converging agendas for action. Sustainable Development, 10(3), str. 147-154. DOI: 10.1002/sd.193 Loftman, P., in Nevin, B. (1995): Prestige projects and urban regeneration in the 1980s and 1990s: A review of benefits and limitations. Planning Practice and Research, 10(3-4), str. 209-315. DOI: 10.1080/02697459509696280 Lu, M. (1999): Determinants of residential satisfaction: Ordered lo-git vs. regression models. Growth and Change, 30(2), str. 264-287. DOI: 10.1111/0017-4815.00113 Mayer, I., Van Bueren, E., Bots, P., Van der Voort, H., in Seijdel, R. (2005): Collaborative decisionmaking for sustainable urban renewal projects: A simulation-gaming approach. Environment and Planning B, 32(3), str. 403-423. DOI: 10.1068/b31149 Mayer, N. (1981): Rehabilitation decisions in rental housing: An empirical analysis. Journal of Urban Economics, 10(1), str. 76-84. DOI: 10.1016/0094-1190(81)90024-3 Mckelvey, R. D., in Zavoina, W. (1975): A statistical model for the analysis of ordinal level dependent variables. Journal of Mathematical Sociology, 4(1), str. 103-120. DOI: 10.1080/0022250X.1975.9989847 McLaren, D. (1989): "Action for cities" and the urban environment. Local Economy, 4(2), str. 99-111. DOI: 10.1080/02690948908725981 Meegan, R., in Mitchell, A. (2001): It's not community round here, it's neighbourhood: Neighbourhood change and cohesion in urban regeneration policies. Urban Studies, 38(12), str. 2167-2194. DOI: 10.1080/00420980120087117 Mendelsohn, R. (1977): Empirical evidence on home improvement. Journal of Urban Economics, 4(4), str. 459-468. DOI: 10.1016/0094-1190(77)90006-7 Messner, S. D. (1968): Urban redevelopment in Indianapolis: A benefit-cost analysis. Journal of Regional Science, 8(2), str. 149-158. DOI: 10.1111/j.1467-9787.1968.tb01320.x Mourao, J., in Pedro, J. B. (2007): Sustainable housing: From consensual guidelines to broader challenges. V: Braganca, L., Pinheiro, M., Jalali, S., Mateus, R., Amoeda, R., in Guedes, M. C. (ur.): Portugal SB07: Sustainable construction, material and practices. Amsterdam, IOS Press. Needleman, L. (1965): The economics of housing. London, Staples Press. Needleman, L. (1969): The comparative economics of improvement and new building. Urban Studies, 6(2), str. 196-209. DOI: 10.1080/00420986920080261 Ng, M. K. (2002): Property-led urban renewal in Hong Kong: Any place for the community? Sustainable Development, 10(3), str. 140-146. DOI: 10.1002/sd.189 Ng, S. H., Kam, P. K., in Pong, R. W. M. (2005): People living in ageing buildings: Their quality of life and sense of belonging. Journal of Environmental Psychology, 25(3), str. 347-360. DOI: 10.1016/j.je-nvp.2005.08.005 Oakley, S. (2007): Public consultation and place-marketing in the revi-talisation of the Port Adelaide Waterfront. Urban Policy and Research, 25(1), str. 113-128. DOI: 10.1080/08111140701225594 Oddelek za popis in statistiko (2007): 2006 Population by-census: Basic tables for district council districts. Hongkong. Ogdul, H. G. (2000): Social cohesion; Is it sufficient? Migrant communities in two disadvantaged neighborhoods in Istanbul. Geojournal, 51(4), str. 321-328. DOI: 10.1023/A:1012222219170 O'Loughlin, J., in Munski, D. C. (1979): Housing rehabilitation in the inner city: A comparison of two neighborhoods in New Orleans. Economic Geography, 55(1), str. 52-70. DOI: 10.2307/142732 Percy, S. (2003): New agendas. V: Couch, C., Fraser, C., in Percy, S. (ur.): Urban regeneration in Europe. Oxford, Blackwell Science. DOI: 10.1002/9780470690604.ch13 Price Waterhouse (1993): Evaluation of urban development grant, urban regeneration grant and city grant. London, HMSO. Ribeiro, F. L. (2008): Urban regeneration economics: The case of Lisbon's old downtown. International Journal of Strategic Property Management, 12(3), str. 203-213. DOI: 10.3846/1648-715X.2008.12.203-213 Roberts, P. (2000): Evolution, definition and purpose of urban regeneration. V: Roberts, P., in Sykes, H. (ur.): Urban regeneration: A handbook. London, Sage. Shear, W. B. (1983): Urban housing rehabilitation and move decision. Southern Economic Journal, 49(4), str. 1030-1052. DOI: 10.2307/1058105 Sheffield, J. (1999): Electronically assisted dialogues for urban planning. Prispevek je bil predstavljen na konferenci z naslovom 32nd Annual Hawaii International Conference on System Sciences, ki je potekala od 5. do 8. Januarja v Mauiju na Havajih. Tipkopis. Shye, S. (1989): The systemic life quality model: A basis for urban renewal evaluation. Social Indicators Research, 21(4), str. 343-378. DOI: 10.1007/BF00303952 Simons, R. A., Magner, A. J., in Baku. E. (2003): Do housing rehabs pay their way? A national case study. The Journal of Real Estate Research, 25(4), str. 431-461. Služba za notranje zadeve (2010): Database of private buildings in Hong Kong. Dostopno na: https://bmis.buildingmgt.gov.hk/eng/index.php (sneto 3. 5. 2010). Stevens, C. A. (1995): Public housing redevelopment as social policy. Urban Policy and Research, 13(2), str. 81-88. DOI: 10.1080/08111149508551659 Stubbs, M. (2004): Heritage-sustainability: Developing a methodology for the sustainable appraisal of the historic environment. Planning, Practice & Research, 19(3), str. 285-305. DOI: 10.1080/02697450420003 23229 Tam, V. W. Y., in Tam, C. M. (2007): Crushed aggregate production from centralized combined and individual waste sources in Hong Kong. Construction and Building Materials, 21(4), str. 879-886. DOI: 10.1016/j. conbuildmat.2005.12.016 Taylor, M. (2000): Communities in the lead: Power, organisational capacity and social capital. Urban Studies, 37(5-6), str. 1019-1035. DOI: 10.1080/00420980050011217 Travis, R. W. (1973): Place utility and social change in inner city historic space. Doktorska disertacija. Chicago, University of Illinois. Urad za načrtovanje in zemljišča (2001): Urban renewal strategy. Hongkong. Urad za urbano prenovo (2010): Steering committee on review of the urban renewal strategy summary of findings of district aspiration studies SC Paper No. 14/2010. Hongkong. Warren, J. M. (1965): Conservation and rehabilitation of housing: An idea approaches adolescence. Michigan Law Review, 63(5), str. 892-912. DOI: 10.2307/1286509 Willmott, P., in Young, M. (1957): Family and kinship in east London. London, Routledge. Winston, N. (2010): Regeneration for sustainable communities? Barriers to implementing sustainable housing in urban areas. Sustainable Development, 18(6), str. 319-330. DOI. 10.1002/sd.399 Wong, S. K., Cheung, A. K. C., Yau, Y., Ho, D. C. W., in Chau, K. W. (2006): Are our residential buildings healthy and safe? A survey in Hong Kong. Structural Survey, 24(1), str. 77-86. DOI: 10.1108/02630800610654432 Wood, C. (1991): Urban renewal: The British experience. V: Alterman, R., in Cars, R. (ur.): Neighbourhood regeneration: An international evaluation. London, Mansell. Yau, Y. (2008): Building conditions in Yau Tsim Mong, Hong Kong: Appraisal, exploration and estimation. Journal of Building Appraisal, 3(4), str. 319-329. DOI: 10.1057/jba.2008.8 Yau, Y. (2009) Raziskava o sprejemljivosti komasacije za urbano prenovo v Hongkongu [A study on the acceptability of land readjustment for urban regeneration in Hong Kong]. Urbani izziv 20(2), str. 36-44 [105114]. DOI: 10.5379/urbani-izziv-2009-20-02-004 Yau, Y. (2010) Občutek pripadnosti skupnosti in sodelovanje lastnikov pri upravljanju večstanovanjskih stavb: raziskava v Hongkongu [Sense of community and homeowner participation in housing management: A study of Hong Kong]. Urbani izziv 21(1), str. 51-60 [126-136]. DOI: 10.5379/urbani-izziv-2010-21-01-005 Yau, Y. (2011) Ali celovita sanacija vpliva na spremembo cen stanovanj? Študija primera v predelu Mongkok v Hongkong [Does comprehensive redevelopment change the housing price gradient? A case study in Mongkok, Hong Kong]. Urbani izziv 22(2), str. 25-33 [98-106]. DOI: 10.5379/urbani-izziv-2011-22-02-003 Yau, Y., in Cheng, C. Y. (2010): Applicability of land readjustment in urban regeneration in Hong Kong. Journal of Urban Regeneration and Renewal, 4(1), str. 19-32. Yau, Y., Chau, K. W., Ho, D. C. W., in Wong, S. K. (2008): An empirical study on the positive externality of building refurbishment. International Journal of Housing Markets and Analysis, 1(1), str. 19-32. DOI: 10.1108/17538270810861139 Yau, Y., in Ho, L. C. (2008): To rehabilitate or redevelop? A study of the decision criteria for urban regeneration projects. Journal of Place Management and Development, 1(3), str. 272-291. DOI: 10.1108/17538330810911262 Yau, Y., Ho, D. C. W., in Chau, K. W. (2008): Determinants of the safety performance of private multi-storey residential buildings in Hong Kong. Social Indicators Research, 89(3), str. 501-521. DOI: 10.1007/s11205-008-9246-3 Yau, Y., Ho, D. C. W., Chau, K. W., in Lau, W. Y. (2009): Estimation algorithm for predicting the performance of private apartment buildings in Hong Kong. Structural Survey, 27(5), str. 372-389. DOI: 10.1108/02630800911002639 Yiftachel, O., in Hedgcock, D. (1993): Urban social sustainabili-ty: The planning of an Australian city. Cities, 10(2), str. 139-157. DOI: 10.1016/0264-2751(93)90045-K Yiu, C. Y. (2007): Building depreciation and sustainable development. Journal of Building Appraisal, 3(2), str. 97-103. DOI: 10.1057/palgrave. jba.2950072 Yiu, C. Y., in Leung, A. Y. T. (2005): A cost-and-benefit evaluation of housing rehabilitation. Structural Survey, 23(2), str. 138-151. DOI: 10.1108/02630800510593701