Barbara ČERNIČ MALI
Moje sanje - majhno stanovanje?
Rezultati ankete o povpraševanju po stanovanjih na sekundarnem trgu na območju Ljubljane
Ljublana Stanovaiy'a Sekundanìi trg stanovcaij Anketa
Prispevek obravnava spremembe na stanovary'skem trgu v Sloveniji, po sprejemu novt^a stanovaryskega zakona. predvsem pa posledice na sekundarnem trgu oziroma trgovini s stajwvanji, ki niso 7ioix)gradnJa. Predstavljeni so rezultati poizvedovanj opravljenih naosnovi telefonske ankete in na osnovi podatkov reali-telnih pisarn.
Barbara Čemič-Mali A Dream - A Small J^artment?
IJub^ana Housing Secondary housing marìcet Survey
Vie artide deals with changes iji the housing market in Slovenia after the new Law on Housing was accepted, especially on the secondary market, meaning housing which isn't newly bunt B'esented are the results of a survey, conducted by telephone and the data of real-estate agencies.
V zadnjih letih postaja stanovanjski trg, tako zaradi sprejetja novegasta-novanjskega zakona kot tudi zaradi ostalili sprememb, vse bolj živahen. Pretok informacij o možnostih, za nakup in prodajo ter o cenah seje z ustanovitvijo in začetkom delovanja realitetnih pisarn močno izboljšal. Zanimalo nas je, kakšne so želje in poti'ebe LjLibljančanov, ki se zanimajo za nakup tistih stanovanj, ki niso novogradnje.
Povpraševanje po stanovanjih na sekundarnem trgu v Ljubljani smo analizirali na osnovi podatkov podjetij, ki se ukvaijajo s prometom z nepremičninami ter na osnovi telefonske ankete, ki snlo jo izvedli med ljudmi, ki iščejo stanovanje za nakup prek oglasov.
1. Podatki realitetnih pisarn
število agencij, ki se ukvaija s posredovanjem na sekundarnem trgu stanovanj, je v zadnjili dveh letih močno nai"aslo. Ker se velik del prodaje stanovanj odvija preko teh agencij, smo se odločili, da nekatere izmed njih obiščemo in s poglobljenimi inten^Liji ob obisku v podjetju pridobimo podatke o strukturi jx)vpraševanja na sekLindaniem stanovanjskem trgu na območju Ljubljane. Našemu povabilu k sodelovanju so se prijazno odzvale naslednje agencije oz. podjetja: MIKS, SIlJ\N. APOLON, FINAT, MOBILIA, BIRO, SIGMA, MANDAT in GRATTEX
V razgovorih s predstavnik i teh agencij smo želeli dobiti odgovore predvsem na to:
-	kakšen je obseg povpraševanja po stanovanjih in ali povpraševanje odstopa od ponudbe;
-	kakšna je struktura povpraševanja glede na iskano stanovanjsko po\'i"šino in tip zgradile;
-	katere lokacije na območju Ljubljane so najbolj iskćine in za katere je najmanj zanimanja;
-	kakšne so cene stanovanj in kakšni so razkoraki med ponujenimi cenami in cenami, ki so jih kupci pripravljeni sprejeti:
-	kakšne so demografske in socialnoekonomske značilnosti ljudi, ki se zanimajo za nakup stanovanja in
-	kolikšno je zanimanje za zamenjave stanovanj in/ali uspejo zamenjave realizirati.
Izvedeli smo na^ednje:
... o obsegu povpraševanja
Povpraševanje je v večini agencij večje od ponudbe - struktura ponudbe ne ustreza strukturi povpraševanja. Opazna so sezonska nihanja. Najmanj povpraševanja je januaija in februarja ter julija in avgusta, največ pa spomladi in jeseni. Povpraševanje se močno poveča tudi ob i^azpisih posojil za nakup stano\^nj (predvsem razpisi Stanovanjskega sklada RS).
Številčnih podatkov o obsegu povpraševanja nam agencije žal niso dale. saj vodijo le podatke o dejansko sklenjenih poslih. Kot so omenili, v dveh izmed agencij v zadnjem času promet z nepremičninami upada. Po njihovem mnenju je vzrok za to pomanjkanje primernih stanovanjskih posojil.
Največ zanimanja je za stanovanja, ki so v mestu, in za hiše na obrobju v oddaljenosti do 20 km. Z oddaljenostjo od Ljubljane raste tudi pričakovana velikost vrta. V središču mesta se za hiše zanimajo predvsem za ambasade. Medtem ko uspejo agencije na območju mesta prodati večinoma vse, se stanovanja v okolici Ljubljane prodajajo bistveno težje.

št. 23,24,25/1993
... o strukturi povpraševanja
Absolutno največje povpraševanjeje po garsonjerah, enosobnih ter eno-inpolsobnih stanoA^njih. V tem velikostnem razredu je tudi največji razkorak med ponudbo in povpraševanjem, temu ustrezne pa so tudi cene. Po 2- in 3-Sobnih stanovanjih je nekoliko manj povpraševanja, precej pa je zanimanja za 4-sobna in večja stanovanja ter za hiše.
Po obsegu povpraševanja sledijo ne-komfortna stanovanja in nasploh takšna, ki so potrebna vlaganj. Po teh stanovanjih povprašujejo tako tisti, ki imajo malo sredstev, kot tudi tisti, ki imajo precej denaija in bi radi takšna stanovanja uredili in drago prodali. Veliko je tudi interesa za mansarde (dostopne cene, in možnost ureditve po lastnem okusu).
Izrazito je še povpraševanje jx) velikih luksuznih stanovanjih, ki pa jih pičUctično ni na voljo. Kupci velikih stanovanj imajo seveda specifične zaliteve (na primer dve kopalnici), takšnih stanovanj pa pri nas skoraj ni.
Ljudje iščejo stanovanja v urejenih, manjših soseskali. Izrazit je odpor do velikih. sosesk. Kupcem stanovanj v lalokih je pomembna urejenost bloka, sončna lega in veliko zelenja. Zaželen je boljši stanclai d, večje kopalnice, ločene sanitarije, velike dnevne sobe in velike, bivalne kuhinje.
Med hišami so najlx»lj iskane atiij-ske, ki imajo neposredno povezavo dnevnih prostorov z vilom. Žal pa Je ponudba popolnoma drugačna od povpraševanja.
... o lokaciji
Če bi sodili po obsegu povpraševanja, je videti, kot da ožje območje mesta Ljubljane nudi vse Uste kvalitete, kijih sodobni človek v bivalnem okolju potrebuje. Ljubljančani so - predvsem tisti, ki stanovanjskega vprašanja ne rešujejo prvič -namreč precej trdni v svojih zahtevah, da morajo živeti v samem mestu. Povpraševanje po lokacijali v središču mesta je tako bistveno
večje od povpraševanja po stanovanjih izven mesta.
Med najbolj iskanimi lokacijami so samo središče mesta. Trnovo, Bežigrad in Šiška, delno Vič (Rožna dolina in del, ki meji na center mesta). Najbolj nezaželene so Fužine oz. Moste nasploh. Zanimivo je, da se kljub temu v Fuižinali proda re-lati\Tio veliko stanovanj. Kupci se zanje zanimajo predvsem zai"adi ugodnih tlorisov in kvalitetne gradnje. Očitno gre pri tem za dve skupini kupcev z izi-azito nasprotnimi preferencami; Fužine so lokacija, ki jo nekateri absokitno zavračajo, drug segment kupcev pa želi ravTio tja.
Pri kupcih individualnih hiš preference glede lokacije niso tako izrazite, pomembno pa je, da je lokacija v območju mestnega potniškega prometa. Med lokacijami iz\'en Ljubljane nekoliko izstopa povpraševanje po stanovanjili in hišah na območju Domžal in Kamnika.
... o cenah
Lokacija postaja vse bolj odločilen dejavnik pri cenah stanovanj na sekundarnem trgu. Drugi pomemben dejavnik je starost zgradbe in tip gradnje.
Cene se v glavnem se gibljejo med 1300 in 2000 DEM/m^. Starejše gradnje in stanovanja v blokih na Fužinah se prodajajo po 1400-1550 DEM/ni^, na Glinškovi in Bratov-ševi ploščadi po 1600 DEM/m^, v Traovem (Zilierlova, Vogelna) po 2000 DEM/m^. Najnižje cene na ljubljanskem območju so v Polju (tudi za 1000 DEM/m^). V povprečju se cene gibljejo med 1300 in 1400 DEM/m^.
Cene garsonjer in enosobnih stanovanj so seveda bistveno višje -med 1800 m 2000 DEM/m^
Kot so nas opozorili v nekaj agen-cijali, je v gibanju cen težko zaslediti, kakršna koli pravila. Zanimivo je na primer, da se dvigujejo cene tudi stanovanjem v območjih, ki načeloma veljajo za nezaželena (npr. na Fužinah).
V zadnjem času so ponekod cene padle (odkup dnjžbenih stanovanj?), ponekod pa še vedno stnno rastejo. V oddaljenosti 15 do 20 kiri iz Ljubljane so cene nižje tudi od 30 % do 50 %. Večina anketiranih meni, da so cene stanovanj še vedno previsoke. Po mnenju ankeUi-anih trgovcev z nepremičninami so cene hiš za približno 30% previsoke, pai--cele za gradnjo, ki so na prodaj, pa premajhne (manjše od 1000 m).
Veliko zanimanje je za hiše v cenovnem razredu med 150.000 in 200.000 DEM, ki pa jih skoraj ni oz. jih je zelo malo. Cene hiš se gibljejo okoli 300.000 DEM. Obstajajo seveda še ogromne hiše (Upa "transformator") po 400.000 DEM, ki se jih ne da prodati, prodajalci pa pri cenah večinoma ne popuščajo.
... o značilnostih kupcev
Med povpraševalci sò zastopane vse izobrazbene skupine in vsi socialnoekonomski statusi. Med ljudmi, ki se v agencijah oglašajo, sta oba spola zastopana enako močno. Ve-likoki'at o ceni odločajo moški, o izbiri stanovanja ali hiše pa ženske.
Veliko interesentov je mlajših od 30 let, sledijo tisti v starostni skupini od 40 do 45 let. Prva skupina se zanima predvsem za stanovanja (do 3-sobnih), dmga pa večinoma za hiše oz. večja stanovanja in zamenjave iz manjših v večja stanovanja.
Po manjših stanovanjih povprašujejo predvsem samski, razvezani in nove družine.
Kupcev z območja izven Lj ubijane ni veliko, z izjemo tistih iz bolj oddalje-nili ki'ajev, ki iščejo stanovanja za otroke, ki bodo prišli na študij v Ljubljano.
... o zamenjavah
V vseh agencijah so si bili enotni, da je za zamenjave izredno veliko zanimanja, žal pa želje in plačilne pogoje terzmožnosti le težko uskladijo. Odstotek uresničenih zamenjav je, v primerjavi z zanimanjem, minimalen.
Razlogi za zamenjave so različni. Zamenjave hiš za stanovanja iščejo ljudje predvsem zaradi razveze, zamenjave manjših za večja pa zaradi spremenjene veUkosti družine.
2. Rezultati telefonske ankete med kupci stanovanj
Telefonska anketa je potekala v času od 1. do 30. junija 1993. Anketirani so bili vsi tisti interesenti za nalaip stanovanja, ki so imeli v tem mesecu objavljene oglase v rubriki KUPIM STANOVANJE v Salomonovem oglasniku in v časopisu Delo in ki iščejo stanovanje na območju Ljubljane. Izločili smo tiste oglaševalce, ki so imeli oglase objavljene pod šifro (delež teh je na splošno izredno majhen - manj kot 5 %) ter oglase agencij.
Za čas anketiranja smo izbrali mesec junij, to pa zato, ker je po informaciji realitetnih pisarn povpraševanje po stanovanjih in nasploh število transakcij v tem mesecu relativno veliko, saj je poletni čas (dopusti) primeren ža selitve.
Zavedamo se, da smo s tem, da smo anketirali tiste ljudi, ki sami dajejo oglase zajeli le manjši del iskalcev, saj je še veliko takšnih, ki se zgolj javljajo na oglase v rubrikah PRODAM STANOVANJE. Smatramo pa. da je tudi pričujoči podatki relevantni, saj smo natančno analizirali prav vse tiste posameznike, ki so stanovanja v določenem časovnem obdobju aktivno iskali tako. da so oglase sami objavili. V anketi je bilo pripravljenih sodelovati 46 od skupno 58 (79.3 %) vprašanih.
Cilj ankete je bil tako kot pri razgovorih v agencijah: ugotoviti, kakšna je struktura povpraševanja po stanovanjih na sekundarnem trgu v Ljubljani. Poleg že omenjenega so nas zanimali še velikost gospodinjstev in število otrok, pogoji, pod katerimi so posamezniki pripravljeni kupiti stanovanje izven ljubljane ter v kakšni oddaljenosti In v katerem območju, čas aktivnega iskanja stanovanja in število ponovitev oglasa, način iskanja (sami ali preko posrednika) in način plačila.

št. 23,24, 25/1993
Socialno-demografske sti iskalcev
značilno-
Izmed 46 ljudi, ki so sodelovali v anketi, je bilo 20 žensk in 26 moških. Povprečna starost anketiranih iskalcev stanovanj je bila 38 let najobsežnejše je bila zastopana skupina med 30. in 39. letom, se pravi v starosti, ko želijo ljudje izboljšati svoje stanovanjske razmere večinoma zaradi razširitve družine.
Po izobrazbi izstopajo med iskalci tisti s srednjo izobrazbo (podatek sovpada z republiškim povprečjem). V našem vzorcu je nadpovprečno visoko zastopan delež iskalcev z visoko izobrazbo. Kot je anketaika opazila v razgovorih, je med ljudmi z visoko izobrazlx) v starostni skupini od 28 do 32 let tudi veliko takšnih, ki stanovanjski problem rešujejo prvič.
Gospodinjstva anketb-anih so imela v povprečju 2,7 člana. Največje bilo tričlanskih gospodinjstev, tesno sledijo dvočlanska gospodinjstva. Med anketiranimi interesenti za nakup stanovanja je bila kai" ti'etjina talc-šnih brez otrok. Pri tem velja omeniti, da smo v to skupino zajeli tudi nekaj stai'ejših parov (upokojencev), katerih otroci so že odrasli in so ekonomsko samostojni.
Med anketiranimi je bilo 61 % takšnih, ki so že lastniki stanovanja in 39 % takšnih, ki lastnega stanovanja nimajo. Velik delež takšnih, ki stanovanja že imajo, ustreza starostni strukturi anketii-ane populacije. se pravi velikemu deležu ljudi v starostni skupini od 30 do 40 let.
Stanovanjska površina in število sob
Povprečna velikost stanovanj, po katerih povprašujejo kupci, zajeti v našo anketo, je 55 m^. Kot je razvidno z grafa, je največ zanimanja za stanovanja v velikosti med 31 in 40 m^. sledijo tista med 60 ìq 70m^. Večina anketiranih kupcevje dejala, da je površina, ki so jo pripravljeni še sprejeti, odvisna od lokacije, se pravi, da so pripravljeni kupiti tudi manjše stanovanje, če je lokacija ugodna, in obratno.
71 -80 (10,8%)
61 -70 (21,8%)
(6.6%)
51 - 60 (1
(8,7%)
31 - 40 (23,9%)
41 - 50 (15,2%)
Grof 1 : Velikost stanovaiya (vm )
Graf 2: Velikost stanovanja (število sob)
Iskana velikost stanovanj glede na število sob je potrdila podatke, ki smojih dobili v realitetnih pisarnah. Najbolj iskana so eno- in enoinpol-sobna stanovanja. Med anketiranimi so iskana tudi dvoinpolsobna stanovanja. Znatno število anketiranih je izjavilo, da že ima stanovanje in, da zaradi razširitve dn.ižine išče stanovanje, kije nekoliko večje (npr. iz dvosobnega v dvoinpolsobno ali tiisobno).
3,5 -	sobno (4,4%)	
3 - sobno (13,0%) ^^		ll/ 4 - sobno in več (-6,6%)
	( \	7 \ / \ 1-sobno (21,7%)
2,5 - sobno (21,7%)		
2 - sobno (10,9%) ^^^		—1,5 - sobno (21,7%)
Preglednica 1: Veiikost gospodùy-stev in iskana velikost (v n-?)
število članov gospodinjstev	Iskana stanovanjska površina m2	Število ponavljanj
1	20	1
1	35	
1	43	1
1	60	1
1	80	1
2	25	1
2	30	1
2	35	
2	40	1
2	46	]
2	50	
2	55	1
2	60	
2	65	1
2	70	
2	80	1
3	30	1
3	35	
3	45	1
3	48	1
3	55	1
3	56	1
3	62	
3	65	
3	67	1
3	70	
3	90	1
4	33	1
4	35	1
4	40	1
4	50	1
4	75	
4	80	1
4	100	1
5	40	1
5	90	1
Večina tistih, ki stanovanje kupuje prvič, se zanima za enosobna ali največ enoinpolsobna stanovanja. Razlog, da iščejo majhna stanovanja, je ekonomske narave. Niti velikost stanovanja (površina) niti iskano število sob ni v našem vzorcu v nobeni korelaciji z velikostjo gospodinjstev in z dejanskimi potrebami oz. velikostjo stanovanj po normativih.
V ilustracijo prikazujemo podatke o velikosti gospodinjstev naših anketirancev ter podatke o iskani velikosti stanovanja za posamezne anketirane (preglednica 1).
Enaka neskladja opazimo, če primerjamo velikost gospodinjstev in iskano velikost, glede na število sob (preglednica 2).
Tako lahko med anketii'animi najdemo tudi tri- in štiričlanska gospodinjstva, ki kupujejo enosobno stanovanje. Jasno razvidno Je, da so iskane stanovanjske povi"šine daleč pod tistini, kar Je deklaiiiano kot "primerna stanovanjska powsina".
Tip in starost zgradbe
Skoraj polovica vprašanili bi raje imela stanovanje v bloku, s tem da je večina posebej poudaijala, da želi v takšen blok, ki Je po možnosti nizek (visoke stolpnice niso zaže-• lene), in daje bistvenega pomena, daje okolica urejena. Med tistimi, ki bi želeli stanovati v hiši. Je veliko takšnih, ki iščejo majhne enodružinske, po možnosti atrijske hiše. Ta skupina kupcev je tudi tista, ki stanovanje že najdalj časa išče, saj je znano, da Je ponudba takšnih hiš izredno omejena. Tista skupina ljudi, ki se želi preseliti v hišo. večinoma že razpolaga s stanovanjem. Razlog, da svoje želje le težko uresničijo, je delno tudi v tem, da je plačilne pogoje in plačilo težko časovno uskladiti (hki-ati prodaja in kupuje), zamenjave p)a so še težje izvedljive (usklajevanje interesov in zahtev). Pilbližno četrtina vprašanih nima preferenc glede tipa zgradbe in išče stanovanje bodisi v bloku bodisi v hiši.
Nekaj manj kot polovica vprašanih je pripravljena kupiti nekoliko sta-
rejše stanovanje. Poglavitni razlogje v tem, daje cena takšnih stanovanj nižja. Izredno zanimanje pa Je tudi za stara, prenove potrebna stanovanja, brez centralne kurjave in podobno. Tudi tu Je razlog finančne narave, saj nakup takšnega stanovanja omogoča naknadna vlaganja, skladno z razpoložljivimi sredstvi.
Lokacija
Tri izmed vprašanj so se nanašala na lokacijo. Anketli'ane smo povprašali, katere tii lokacije so najbolj zaželene (prva, druga in tretja najbolj zaželena lokacija) . katere so še sprejemljive in katere lokacije so zanje absolutno nesprejemljive. Odgovore. ki smo jih dobili, ponazarjamo z grafi. Podobni so tistim, ki smo jih dobili vrealitetnih pisarnah.
Preglednica 2: Vd.ikost gospodinjstev in iskana velikost (število sob)
Število članov gospodinjstev	Iskano število sob	Število ponavljanj
1	1.00	3
1	1.50	1
1	2.50	1
1	3.00	1
2	1.00	3
2	1,50	5
2	2.00	2
2	2.50	3
2	3.00	1
3	1,00	3
3	1.50	2
3	2.00	1
3	2.50	5
3	3.00	3
3	3.50	2
4	1.00	1
4	1,50	2
4	2.00	1
4	2.50	1
4	3.00	1
4	4.00	1
4	- 4.50	1
5	2.00	1
5	5.00	1

št. 23,24, 25/1993
Najbolj zaželeni lokaciji sta Šiška in Bežigrad (kot prva najbolj zaželena lokacija), sledita občina Center in območje Trnovega. Trnovo in Center se pojavljata najvišje tudi kot druga najbolj zaželena lokacija. Glede lokacije pri prvi naj]x)lj zaželeni lokaciji ni imelo preferenc 17 % vprašanih. Ta odstotek se nato (druga in tretja zaželena lokacija) povečuje (glej graf 3).
Pri še sprejemljivih lokacijah se ponovita Šiška in Bežigrad. Večina anketiranih se je izrekla predvsem glede tega, kateraje najbolj zaželena lokacija in katera je absolutno nesprejemljiva. Kot "še sprejemljivo" lokacijo so anketirani velikokrat navajali, vse ostale lokacije, samo da so v območju mesta Ljubljane oz. najmanj v dosegu mestnega potniškega prometa.
Nekaj več kot polovica anketiranih je odgovorila, da zanje ni absolutno nesprejemljive lokacije, saj je mogoče na "slabši" lokaciji (bolj oddaljeni ali pa v soseskah, ki imajo nasploh slab videz - image) kupiti lepše, bolj komfortno in cenejše stanovanje. Pri preostalih vprašanUi se je kot nesprejemljive lokacije - enako, kot so nam povedali v realitetnih .pisarnah - najpogosteje omenjalo Fužine. Štepanjsko naselje oz. območje Most nasploh.
Pogoji, pod katerimi so posamezniki pripravljeni kupiti stanovanje izven območja Ljxibljane
Tudi pri tem vprašanju seje ponovno potrdilo dejstvo, da se Ijubljan-čani le težko odločijo za preselitev v območja izven Ljubljane. Nekaj manj kot polovica anketiranih je odgovorila, da se pod nobenim pogojem ni pripravljena preseliti.
Prvi pogoj, ki so ga postavljali ostali, je bil, da mora biti stanovalce v dosegu mestnega potniškega prometa, 15 % pa je bilo takšnih, ki so odgovorili, da bi se preselili, če bi bila cena ugodna. To. da so cene stanovanj izven Ljubljane res bistveno ni^e kot v Ljubljani, so nam že potrdili podatki realitetnih pisarn.
Ni preferenc (17,0%
Ostale lok, (28,0%)
Trnovo (11,0%)
Šiška (20,0%)
Bežigrad (13,0%)
Center (11,0%)
L
Graf 3: Preference - lokaci/e (najbolj zaželena lokacya)
Glede pripravljenosti za nakup stanovanja v območju izven Ljubljane pa prihaja do razlik med tistimi, ki so že lastniki stanovanj, in tistimi, ki lastnili stanovanj nimajo. Med tistimi, ki stanovanjski problem rešujejo prvič, je kar dve tretjini takšnih, ki so pripravljeni kupiti stanovanje izven Ljubljane.
V spodnji tabeli navajamo oddaljenost (v km) od središča mesta, ki so jo anketirani še pripravljeni sprejeti (z O km smo označili tiste, ki se ne bi preselili v območje izven mesta pod nobenim pogojem). Razdalja 20 km, ki jo je navedlo največ (28 %) vprašanih, paje že tista razdalja, pri kateri so cene bistveno nižje od cen stanovanj v mestu.
Preglednica 3: Sprejeniljiva oddaljenost od središča mesta (v km)
Odgovori	Absolutna	%	Kumulativna %
0	22	. 48.0	48.0
10	6	13.0	61.0
15	3	7.0	68.0
20	13	28.0	96.0
30	2	4.0	100.0
Skupaj:	46	100.0	100.0
Zanimalo nas je tudi, katera izmed izvenmestnih lokacij (smeri) je najbolj iskana. Med tistimi, ki bi kupili stanovanje v območju izven Ljubljane 80 bile 5-krat omenjene Medvode, po 2-krat Mengeš, Domžale in Kamnik ter še Grosuplje, Vikrče in Vrhnika. 9 vprašanih pa ni imelo preferenc.
Cena bo odločilni dejavnik pri izbiri stanovanja. Ostali pomembni dejavniki so še lokacija in to, da ima stanovanje velik balkon, hiša pa vrt. Dokaj pomembna je še udobnost in velikost stanovanja. Anketirani, ki iščejo stanovanja v blokili, so poudarjali, da želijo stanovanja v čistih soseskah in v nižjih blokih. Starejši so še poudarjali, da iščejo stanovanja v pritličju ali v nižjih nadstropjih.
Zanimivo je, da so bili šola, vilec, trgovine in ostala infrasti'uktura kot pomemben dejavnik omenjene le zelo redko.
Način in trajanje iskanja stanovanja
Največ izmed vprašanih aktivno išče stanovanje manj kot tri mesece (67,0 %). Nadaljnjih 22 % išče stanovanje manj kot leto dni, preostalih 11 % pa išče stanovanje že več
1801 - 2200 (10,9%)
1601 - 1800 (19,5%)
1401 - 1600 (28,3%)
do 1000 (10,9%)
1001 - 1200 (13,0%)
1201 - 1400 (17,4%)
Graf 4: Sprejewljiixi cena (v DEM nam)
kot leto dni. V zadnji skupini so predvsem takšni, ki imajo bodisi zelo specifične zahteve, bodisi omejena sredstva ali pa imajo težave s prodajo stanovanj, v katerih sedaj bivajo.
Ponavljanje oglasov v časopisih seje precej povečalo, odkar je začel izhajati Salomonov oglasnik, ki daje možnost brezplačnih oglasov, saj je kai- 60 % anketiranih imelo o^as objavljen že več kot dvakrat.
Približno enako velik je tudi delež tistih, ki so stanovanja že iskali preko posrednikov. Na delovanje posrednikov so imeli vprašani celo vrsto pripomb in pritožb. Najpogosteje so jim očitali nesolidnost in to, da s prepočasni in da zahtevajo za svoje posredovanje preveč denaija.
Sprejemljiva cena in način plačila
Povprečna sprejemljiva cena za kvadratni meter stanovanja med anketiranimi je 1458 DEM. Odstotna struktura odgovorov je ponazorjena z grafom. Malo manj kot tretjina anketii-anili je pripravljena plačati za stanovanje med 1400 in 1600 DEM/m2. Porazdelitev tistih, ki so pripravljeni plačati manj ali več (podatke smo združili v razrede z razponom 200 DEM), je dokaj enakomerna. Sprejemljiva cena ustreza cenam nepremičnin, kakršne so navedle agencije, ki se ukvaijajo s posredovanjem nepremičnin.
Tisti vprašani, ki so pripravljeni plačati okoli 1000 DEM, so večinoma pripominjali, da so pripravljeni kupiti nekomfortna stanovanja ali pa takšna, v katera je potrebno vlagati (glej graf 4).
Glede načina plačila je skoraj tri četrtine anketiranili izjavilo, da so pripravljeni plačati z gotovino. To je razumljivo predvsem iz dveh razlogov. Prvič, velik del vprašanih že ima stanovanja, ki jih namerava za gotovino prodati, in drugič, glede na slabe pogoje kreditiranja (neugodni ali težko dostopni krediti) je večina pravzaprav prisiljena, da stanovanja kupuje za gotovino. Velik del anketiranih se je pritožil nad politiko stanovanjskih posojil, katerih prak-

št. 23,24, 25/1993
tično ni ali pa jih je mogoče najeti pod takšnimi pogoji, ki sijih večina ljudi ne upa sprejeti.
Večina tistih, ki so že lastniki stanovanj, je pripravljena zamenjati stanovanja. Večina je stanovanja že poskušala zamenjati, vendar žal neuspešno. Pet anketiranih lastnikov stanovanj je navedlo, da zato, ker stanovanjane morejo zamenjati, do-kupujejo garsonjero ali enosobno stanovanje in da bodo nato poskušali zamenjati obe enoti za eno večjo enoto (1).
3. Zaključki
Iz razgovorov v realitetnih pisarnah in ankete med kupci stanovanj lahko. poleg nekaterih že omenjenih ugotovitev, zaključimo:
1.	Velik obseg povpraševanja po garsonjerah in enosobnili stanovanjih v Ljubljani ni odraz dejanskih stanovanjskih potreb ljudi oz. družin, ki po teh stanovanjih povprašujejo.
Vzrok za velik obseg povpraševanja po teh stanovanjih je visoka cena stanovanj in nedostopnost oz. slaba dostopnost pravih stanovanjskih posojil. S pravimi stanovanjskimi posojili mislimo na dolgoročna posojila, po primemUi obrestnih merali. kakršne pozna tudi tuja praksa in so rezultat dobro vodene di^žavne stanovanjske politike in plod sodelovanja med državo ter bankami in zasebnim sektorjem. Stanovanjska posojila, kakršna pozna naša praksa. so kot so nazorno izjavili vprašani. prej "samomor" kot kar koli drugega.
2.	Veliko je povpraševanje po neudobnih, prenove potrebnih stanovanjih.
S problematiko prenove (od financiranja do organizacije in izvajanja) se v Ljubljani ukvarjajo različne stroke že vrsto leL Rezultati so nam vsem znani. Na področju sodelovanja lastnikov (ali najemnikov) pri prenovi žal ni bilo veliko storjenega, kljub temu, da - tako je pokazala anketa in razgovori v realitetnih pisarnah - se je veliko ljudi pripravljenih aktiv-
no vključiti v prenovitvene programe (s sredstvi in tudi z lastnim delom). Poiskati moramo nove oblike sodelovanja med javnim in zasebnim sektorjem (2).
3.	V najslabšem položaju so tisti, ki iščejo stano\^je prvič, se pravi Usti, ki niso imeli možnosti poceni nakupa družbenih stanovanj, zaradi mladosti pa so tudi zamudili vsa ugodna posojila, ki jih je naš sistem poznal pred desetletjem.
4.	Ponovno je bilo potrjeno dejstvo, da bivanje v velikih soseskah ni zaželeno. Kupci iščejo stanovanja v manjših, obvladljivejših in človeku prijaznejših soseskah. Najbolj iskane lokacije ostajajo'nuovo, območje Centra, Bežigrad in Šiška. Fenomen tega, da kupci stanovanj večinoma želijo postati (ali ostati) "meščani", bi bilo zanimivo nadalje preučiti. Velikopotezno grajene Fužine in Štepanjsko naselje dobivajo vse bolj negativen prizvok (3). Če se že na sam videz (Image) teh sosek ne da vplivati (po našem mnenjtr bi se z aktivnimi prizadevanji dalo položaj izboljšati), naj bi to vsaj opozorilo na to. da se bo z leti položaj še poslabšal (ekonomska nésposobnost lastnikov za vzdr-ževanje zgradb ipd.).
5.	Povpraševanje po luksuznih stanovanjih presega ponudbo. Verjetno bo zasebni sektor in zasebni kapital tisti, ki lx) izkoristil priložnost in pričel z gradnjo za zalitevnejše kupce.
6.	Povpraševanje po manjših, enodružinskih (po možnosti atrijskih) hišah nižjega cenovnega r"azreda močno presega ponudbo takšnih hiš.
To nas ponovno navaja na misel, da je potrebno ponuditi komplekse zazidljivih parcele in kupcem omogočiti, da večji del gradnje realizirajo sami (seveda po izdelanih načrtih in ob kontroli izvajanja).
7.	Zamenjave stanovanj je težko us-kladiü. Poleg tega da je težko uskladiti interese, se javljajo še problemi v časovni uskladitvi pla-čU.
Morda bi veljalo razmisliti o možnostih kratkoročnih premostitvenih posojil 2sa kupce, ki z nepremičninami že razpolagajo, pa jih zaradi težav pri usklajevanju rokov plačil prodaje in nakupa ne morejo zamenjati.
Mag. Barbara Černič Mali, dipl. oec.
Pojasnilo:
Prispevek je povzet po poglavju Analiza povpraševanja po stanovanjih na selàmdamem stanovanjskem trgu, ki je sestavni del naloge Projek-cya prebivalstva, gospodinjstev in delovnih kontingentov za obmoge petih ljubljanskih občin (UI RS 1993; nosilec naloge Aleksander Jakc^; sodelavci Barbara Čemič Mali, Milivoja ŠircelJ, Danijel Boldin).
Opombe
^ Takšne primere smo v analizi obdelali posebej, da ne bi prišlo do zavajajočega zaključka, da te (večinoma trilnveč-članska gospodinjstva] kupujejo eno-sobna stanovanja. ^ Več o tem med drugim v raziskovalnih nalogah UI RS avtoijev Lenke Molek, Tomaža Kraigheija, Barbare ČemIč idr.
® Slovenski sociolog so takšen razvoj predvideli in nanj opozaijaU že ob samem nast^anju teh sosesk.