Dva problema: visoke cene in pomanjkanje stanovanj
•  Ko govorimo o stanovanjski problema-tiki, imamo v mislih dva glavna problema: visoko ceno stanovanj in kot posledico po-manjkanje le-teh.
•  Med  tistimi,  ki  jih   stanovanjski  pro-blem najhuje prizadene, so nedvomno mladi, ki na začetku  svoje  samostojne življenjske poti nikakor niso zmožni zbrati dovolj sred-stev za nakup stanovanja. Na pravico do na-jemnega stanovanja pa je ob pičli izgradnji takih stanovanj potrebno čakati mnogo pre-več časa.
•  V zadnjem letu so se cene stanovanjski površini dvignile za 30%. Prodajna cena za stanovanja,  ki bodo zgrajena šele čez  leto ali dve (medtem bo cena nedvomno še na-rastla), je že dosegla 4500 din/m2. Vsakomur je jasno, da je to cena, ki povprečnemu člo-veku onemogoča, da v primernem času pride do svojega doma. Po ceni stanovanjske povr-šine smo že presegli mnoge razvitejše evrop-ske države z višjo stopnjo narodnega dohod-ka in to za stanovanja v velikih mestih kot so Dunaj in Milano.
VARČEVANJE NEUČINKOVITO?
•  Visoke   cene   onemogočajo   zapolnitev stanovanjskega primanjkljaja,   še zlasti   ob dejstvu, ko je   stanovanjsko  varčevanje ne-učinkovito ob visoki inflacijski stopnji, ki ji je izpostavljen dinar. Krediti za nakup sta-novanja, ki  jih delovne  organizacije dajejo svojim delavcem, so  največkat neučinkoviti in so večinoma povezani s kadrovskimi po-trebami ter tako delavcem z nižjimi dohod-ki nedostopni. Sredstva za ta namen še zda-leč ne ustrezajo potrebam, saj si za denar, ki ga kot kredit dobi v delovni organizaciji, interesent za stanovanje največkrat lahko ku-pi le gradbeni material za gradnjo individual-ne hiše v lastni  režiji. Predvsem  pa imajo pravico  do  take pomoči praviloma le  tisti, ki imajo za seboj že nekajletno delovno dobo v delovni organizaciji.
•  Glavni vzrok hitrega naraščanja cen so po analizi splošna inflacijska gibanja, slaba družbena  organizacija  stanovanjske   izgrad-nje in notranje slabosti v gradbeništvu.
•  Narodni dohodek je dosegel pri nas že tisto višino, ko je za zagotovitev kakršnega-koli večjega družbenega in ekonomskega na-predka  nujno  potrebno predhodno reševati problematiko pomanjkanja stanovanj.
•Stanovanjski fond znaša v Ljubljani ne-kaj nad 77 tisoč stanovanj. Primanjkljaj zna-ša po zadnjih izračunih okoli 13 tisoč stano-vanj. To pomeni, da je 13 tisoč družin brez primernega stanovanja. In po ocenah tri četr-tine tistih, ki so trenutno brez stanovanja, nimajo nobene možnosti in perspektive, da bi lahko sami rešili svoj stanovanjski pro-blem ob takšni stanovanjski politiki, kot smo ji priča danes.
•  Po planu naj bi letna stanovanjska iz-gradnja v Ljubljani znašala 3000 stanovanj, a že od leta 1968 nam ne uspe doseči te šte-vilke. Obseg stanovanjske graditve upada ta-ko v zasebnem, kot  tudi v družbenem  sek-torju. Lani   je   bilo  zgrajenih le nekaj  nad 1600 stanovanj, kar je skoraj polovica manj, kot je bilo planirano.
•  V Ljubljani živi kakih 50 tisoč mladih ljudi od desetih do štiriindvajsetih let sta-rosti, kar pomeni, da bo zanje v obdobju do leta 1985 potrebno preskrbeti dodatne tisoče stanovanj.
•  Ne smemo pričakovati, da bi se stano-vanjski problem, ki se sicer postavlja kot ne-izogiben spremljevalec modernega industrij-skega razvoja po vsem svetu, rešil sam od sebe. Potrebna je trdna odločenost vseh de-javnikov, da se končno napravi nekaj učin-
kovitega. Zato je odločilnega pomena, kakšno pot si bomo začrtali pri reševanju proble-mov stanovanjskega gospodarstva, to je kakš-na bo naša stanovanjska politika.
•  V stanovanjskem gospodarstvu moramo ločiti med dvema različnima nivojema: nam-reč problemom izgradnje novih stanovanj in pa problemom  gospodarjenja z  obstoječim stanovanjskim skladom, kar pa, realno vze-to, predstavlja sekundarno vprašanje in lah-ko na širitev stanovanjskega sklada vpliva le posredno.
•  V poreformskih gledanjih smo osvojili težnjo, da  bi  uveljavili princip  svobodnega tržišča s stanovanji. Pri tem naj bi se cena stanovanjske površine izoblikovala po zako-nitostih, ki veljajo za formiranje cen dobrin široke potrošnje.
STANOVANJSKI TRG
•  Stanovanjski trg je ob  današnjem na-činu gradnje in ostalih faktorjih, ki gradnjo spremljajo,   prostorsko   vezan   na   lokacijo gradnje bodočega stanovanja. Torej ne mo-remo govoriti o prostem trgu, kjer bi si po-trošnik lahko sam izbiral proizvajalca. Lahko kvečjemu govorimo v večjih parcialnih trži-ščih, ki pa so medsebojno brez vpliva. Govo-rimo lahko le o svobodnem tržišču proizva-jalcev, to je gradbenih podjetij, ne pa stano-van j.
•  Položaj potrošnika je v primerjavi s po-ložajem  gradbenega  podjetja   diskriminiran zaradi stanovanjskega primanjkljaja. Za nor-malno delovanje stanovanjskega trga je nam-reč potreben višek 2—3 %  celotnega  stano-vanjskega fonda.
•  Nakup  lastnega stanovanja je  ob da-našnjih cenah, ki ponekod segajo blizu 5 ti-soč dinarjev za m2 stanovanjske površine, in ob brezperspektivnem stanovanjskem varče-vanju občutno previsoko breme za povprečno slovensko družino.
•  Svobodno tržišče najemnih stanovanj bi v naših pogojih zahtevalo tako visoke najem-nine, da bi jih lahko plačevali le redki. Le kdo bi lahko plačeval 1500 do 2000 dinarjev mesečne stanarine? Nikakor ne tisti, ki so še danes brez stanovanja. Še zlasti, če upošte-vamo načelo, naj   bi mesečna stanarina  ne presegla četrtino mesečnega dohodka, oziro-ma celo, kot mnogi smatrajo  10—15 %  me-sečnega družinskega dohodka.
•  Dosedanja naša politika najemnih sta-novanj nikakor ne pomeni uspeha, saj s pičlo izgradnjo tovrstnih stanovanj (300—400 na le-to v Ljubljani) še zdaleč nismo uspeli omili-ti, kaj  šele odpraviti  stanovanjskih proble-mov tistih, ki so stanovanj najbolj potrebni.
•  Če so stanovanja tako draga, da si ga tisti, ki ga potrebuje, lahko privošči le z naj-večjim   odpovedovanjem   pri   osnovnih   bio-loških   in   eksistenčnih    potrebah,    kot    so skromnejša   hrana,   reduciran   počitek,   po-manjkanje rekreacije itd., potem stanovanj-ska politika ni dobra.
•  Želja, da bi družba na principu solidar-nosti zagotovila dostojno življenje ljudem, ki tega sami ne zmorejo, vodi do politike na-jemnih socialnih stanovanj, ki so subvencio-nirana. Socialna stanovanja bi po teh kriteri-jih ne smela pasti pod nek minimum stano-vanjskega  standarda,  oziroma   naj   bi   bila enakovredna    ostalim,    nesubvencioniranim stanovanjem.  Sredstva   za   subvencioitiranje stanarin naj bi zagotavljal solidarnostni sta-novanjski sklad, ki ga predvidevajo novi za-koni   v  stanovanjskem   gospodarstvu.   Toda upravičeno  se postavlja  pomislek,  da  sred-stva,   zbrana   v   solidarnostnem   stanovanj-skem skladu ne bodo zadostovala za vse na-mene, za katere so predvidena. Verjetno bo moralo biti subvencionirano mnogo večje šte-vilo stanovanj, kot pa to danes pričakujemo. Politika   subvencioniranih   najemnih   stano-vanj ima smisel tam, kjer se lahko najde do-volj sredstev za pokrivanje subvencij. V viso-korazvitih deželah je odstotek takšnih stano-vanj tolikšen, da jih je z zbranim denarjem
moč subvencionirati. Enako pri deželah s planskim gospodarstvom, kjer celoten finanč-ni obtok ne temelji na ekonomskih kriterijih tržnega gospodarstva, ter lahko državni in gospodarski center odreže nekaj denarja pri drugih panogah in ga preusmeri v stanovanj-sko gospodarstvo.
• Vse premalo je cenenih najemnih stano-vanj prehodnega značaja za tiste, ki ob vklju-čltvi v delovno organizacijo še niso sposobni priti do svojega lastnega stanovanja.
ALIJE POTREBNA SUBVENCIJA?
•  Lahko vztrajamo pri dosedanji praksi grajenja   dobro   opremljenih   stanovanj,   ki nujno potrebujejo   kasnejšo  družbeno   sub-vencijo in se tako vnaprej obsojamo na defi-cit v stanovanjskem gospodarstvu, ali pa zni-žamo standard najemnih stanovanj,  kar  si verjetno le malokdo želi, čeprav se ta ukrep mogoče ponuja kot edino ekonomsko uteme-ljen in upravičen. Danes se namreč po stan-dardu novozgrajenih stanovanj  ravnamo po vzoru razvitih dežel z mnogo višjim narod-nim dohodkom. Zavedati pa se moramo, da te dežele določajo stanovanjske standarde po svojih  realnih   kriterijih  in  zmožnostih.  Ce jih hočemo posnemati, se vnaprej obsojamo na deficit v stanovanjskem in sploh nacional-nem gospodarstvu in na s tem povezane te-žave kot je inflacija.
•  Glede načina pomoči za  stanovanjsko izgradnjo pa si niso  enotni niti v delovnih organizacijah. Bogatejše delovne organizacije se zavzemajo za reševanje stanovanjske pro-blematike s finančnimi posojili, dočim se rev-nejše zavzemajo, in teh je večina, za politiko gradnje cenenih najemnih stanovanj. To je tudi  razumljivo, saj se na ta način stroški za drago gradnjo stanovanj delno prenašajo na bogatejše delovne organizacije (preko ob-činskega solidarnostnega stanovanjskega skla-da). Prav zato je za zagotovitev uspeha nove stanovanjske  zakonodaje   in zagotovitev za-dostnih sredstev   solidarnostnega stanovanj-skega sklada potreben pristop vseh delovnih organizacij k samoupravnemu sporazumu o izločanju  in usmerjanju  sredstev za   stano-vanjsko izgradnjo. Kajti,  če  bodo k  spora-zumu pristopile le delovne organizacije z niž-jim dohodkom, kjer je že danes največji de-lež stanovanjskega primanjkljaja, ne pa tudi bogatejše z večinoma že rešenim stanovanj-skim   problemom,   potem   zbranih   sredstev nikakor  ne  bo   dovolj.   Že   itak   je  namreč vprašljivo, kakšno korist bodo od sklada ime-le občine s slabo razvito proizvodnjo, to je občine  pretežno  stanovanjskega   značaja   in pa občine z delovnimi organizacijami, ki niso najbolj uspešne.
•  V novi stanovanjski zakonodaji so ob-vezni občinski programi izgradnje stanovanj. Ti srednjeročni programi naj bi bili izdelani najmanj za dobo pet let. V interesu nemote-ne organizacije investicijskih priprav in orga-niziranja   izgradnje bi bilo nujno potrebno te srednjeročne petletne programe vsako leto sproti podaljševati za naslednje leto.
•  Važen element, ki onemogoča organizi-rano stanovanjsko gradnjo je nedvomno zem-ljiška politika. Ozki ekonomski interesi orga-nizacij, ki se ukvarjajo s prometom z zem-Ijišči, so nemalokrat prišli v konflikt s šir-šimi družbenimi interesi. Razlike v cenah, ki nastanejo kot rezultat manipulacij z zemlji šči plača navadno bodoči stanovalec. Neko-ordiniranost zazidalnih programov različnih zazidalnih otokov povzroča mnogokrat  ano-malije, da je razlika v ceni gradnje med dve-ma   sosednjima  lokacijama  zaradi   različne komunalne opremljenosti tudi do nekajkrat dražja.
•  Skrajni čas je, da začnemo mestno zem-ljišče obravnavati kot skupno družbeno last nino in onemogočimo neracionalno izrabo. S tem v zvezi naj se izraba zemljišča, oziroma namembnost gradnje določa ne le po ozkih kratkoročnih ekonomskih interesih tistih, ki z zemljišči razpolagajo, temveč naj  se upo števajo dolgoročni  interesi  razvoja s socio-loške perspektive humanega  in organizacij-sko uspešnega mesta.
Darko POŽENEL