15 3 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti 1 PovzeTek v prispevku ugotavljamo, da so splošna pravila določanja ve - dnosti stvarne služnosti precej skromna. Podlago vrednosti do- ločajo Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (MSov). za določitev podlage vrednotenja služnosti je pomemben način nje- nega nastanka kot tudi razumevanje, da stvarna služnost učinkuje v korist vsakokratnega lastnika gospodujoče nepremičnine, ter v breme vsakokratnega lastnika služeče nepremičnine. v članku iz - ražamo stališča do vrednotenja in določanja pravične vrednosti stvarne služnosti, ki temelji na pravični podlagi ter izraža polno odškodnino, do katere je, po Ustavi RS, upravičen tisti, katerega nepremičnina se obremenjuje s stvarno služnostjo. Glede polne odškodnine Ustava RS postavlja načelo, da se z določitvijo osnov in meril ter z uporabo le teh, za določitev polne odškodnine po- goji za delo in življenje tistega, katerega lastnina se obremenjuje ali razlašča, ne sme bistveno poslabšati. Glede na navedeno zaklju- čujemo, da bi bilo potrebno dopolniti obstoječi osnutek Uredbe o ocenjevanju vrednosti nepremičnin, pravic na nepremičninah, nadomestil za škodo in drugih stroškov (GURS, 2012) s predlogi, ki bi nedvoumno določali podlago ocenjevanja vrednosti stvarne služnosti, saj menimo, da bi le tako omogočili ocenjevanje pravič- ne vrednosti, ki bi bila poštena za vse pogodbene stranke. Ključne besede: stvarna služnost, polna odškodnina, pravična podlaga, pravična vrednost, vrednotenje stvarne služnosti 1 Izr.prof.dr., Nova univerza, evropska pravna fakulteta, Mestni trg 23, 1000 Ljubljana, e-mail: bgrum@ siol.net. Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti Bojan Grum 1 15 4 DIGNITAS n Upravno pravo Fair basis in valuation of real easement ABSTRAcT In the paper we find that the general rules for determining the knowledge of real easement are rather modest. The basis of value is determined by the International valuation Standards (Iv S). To determine the basis of an easement valuation, the way in which it is created is important, as well as the understanding that real ea- sement works for the benefit of the owner of the master property and to the detriment of the owner of the servant property. The article expresses views on the valuation and determination of the fair value of real easement, which is based on an equitable basis and expresses full compensation to which, under the constituti - on of the Republic of Slovenia, one whose real estate is burdened with real easement is entitled. With regard to full compensation, the constitution of the Republic of Slovenia establishes the princi - ple that the conditions for work and life of one whose property is encumbered or expropriated must not be significantly impaired by establishing the bases and criteria and applying them. In the light of the above, we conclude that the existing draft Regulation on the valuation of real estate, real estate rights, compensation for damages and other costs (GURS, 2012) should be supplemented with proposals that would unambiguously determine the basis of the valuation of real easement, since we believe that this would only allow fair value to be assessed that would be fair to all con- tracting parties. Keywords: real easement, full compensation, fair basis of valu- ating, fair value, valuation of real easement 1. Uvod v problematiko Služnostna pravica je zelo star institut, ki ima korenine že v ba- bilonski, egipčanski, grški kulturi, najbolj pa se je razvila v rimski kulturi oziroma rimskem pravu, kjer se je izoblikoval sistem slu- žnosti in stvarne pravice na tuji stvari. Rimsko pravo je vse do Ju- stinijana poznalo le stvarne služnosti, šele z Justinijanom so začeli služnosti deliti tako na stvarne kot na osebne služnosti. Stvarna 15 5 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti služnost je pravica na tuji stvari in izhaja iz odnosa dveh nepre- mičnin. Učinkuje v korist vsakokratnega lastnika gospodujoče ne- premičnine, ter v breme vsakokratnega lastnika služeče nepremič- nine 2 . kot povzema Bajc 3 so splošna pravila pri služnostih precej skromna, razlog pa vidi v velikem in pomembnem razlikovanju med stvarnimi in osebnimi služnostmi. Prva pomembna razlika je v predmetu obremenjenosti, saj je s stvarno služnostjo lahko obremenjena samo lastninska pravica na nepremičninah med- tem, ko so predmet osebnih služnosti lahko tudi premičnine ali druge pravice. Druga pomembna razlika je v tem, da se stvarna služnost ustanavlja v korist vsakokratnega lastnika gospodujoče nepremičnine, kjer gre lahko celo za trajno omejitev, pri osebnih služnostih pa je posebnost ta, da se ustanavljajo v korist točno do- ločene osebe in so časovno omejene. vsaka stvarna pravica mora vsebovati podroben oziroma natančen opis vsebine, saj sama označba pravice ne zadostuje. vsebino stvarne služnosti je mogo - če prilagajati potrebam gospodarskega življenja in pravnega pro- meta, kar omogočajo splošna pravila. Služnost mora biti zemljišču koristna 4 , ne zahteva se, da je služnost nujno potrebna, zadostuje, da je koristna ali omogoča ugodnejše uporabljanje gospodujoče nepremičnine 5 . Podlago vrednosti določajo Mednarodni standardi ocenjeva- nja vrednosti (MSov) 6 , standardi za izvajanje nalog ocenjevanja vrednosti na podlagi splošno priznanih zasnov in načel, ki pospe- šujejo preglednost in doslednost pri ocenjevanju vrednosti. za določitev podlage vrednotenja služnosti je pomemben način na- stanka stvarne služnosti. Če služnost nastane brez soglasja lastnika služeče nepremičnine, gre za izviren način – nastanek na podlagi zakona ali odločbe pristojnega organa. v primeru, ko pa služnost nastane s soglasjem lastnika služeče nepremičnine, pa govorimo o izvedenem nastanku služnosti – nastanek na podlagi pravnega posla 7 . z vidika ocenjevanja vrednosti pravic na nepremičnini se iz orisa glavnih zakonskih okvirjev nakazuje problematika pri oce- njevanju vrednosti zaradi omejitve (spremembe) pravic na nepre- 2 Tratnik et al., 2007, str. 44. 3 Bajc, 2015, str. 27. 4 Tratnik et al., 2007, str. 35. 5 Ibid. 6 MSov , 2007, str. 3. 7 Juhart, Tratnik, vrenčur, 2007, str. 25. 15 6 DIGNITAS n Upravno pravo mičnini. Največkrat se problem pravičnega vrednotenja pojavi pri služnostih v javno korist, ki so ustanovljene v korist države, lokalne skupnosti, izvajalcev javnih služb in nosilcev različnih in- frastrukturnih dejavnosti. Gre za posebno obliko služnosti, glede katerih veljata dve posebnosti. Prva posebnost je v določitvi na- mena služnosti. Drugače kot »navad ne« služnosti stvarnega prava, ki se ustanovijo v zasebnem interesu, se služnosti v javno korist vedno ustanovijo v javnem interesu. Druga posebnost je razlika pri nosilcih pravice. Pri služnostih v javno korist je nosilec vedno država, lokalna skupnost ali drug subjekt, ki ga je država ali lokal- na skupnost pooblastila za izvajanje javne službe ali javne infra- strukturne dejavnosti 8 . v članku posledično izražamo stališča do vrednotenja oz. do - ločanja pravične vrednosti stvarne služnosti, ki temelji na pravični podlagi ter izraža polno odškodnino, do katere je, po slovenski Ustavi, upravičen tisti, katerega nepremičnina se obremenjuje s stvarno služnostjo. Glede polne odškodnine Ustava RS postavlja načelo, da se z določitvijo osnov in meril ter z uporabo le teh, za določitev polne odškodnine pogoji za delo in življenje tiste- ga, katerega lastnina se obremenjuje ali razlašča, ne sme bistveno poslabšati. Glede na navedeno zaključujemo, da bi bilo smiselno razmišljati o dopolnitvi osnutka Uredbe o ocenjevanju vrednosti nepremičnin, pravic na nepremičninah, nadomestil za škodo in drugih stroškov s predlogi, ki bi vodili določitev o realne pravične vrednosti, katera bi odražala polno odškodnino za tistega, kate- rega nepremičnina je obremenjena oz. pravično vrednost za vse pogodbene stranke. 2. Stališča do podlage vrednosti Primeri posebnih predpisov po katerih so predvidene služno- sti v javno korist so: zakon o telekomunikacijah 9 , zakon o rudar- stvu 10 , zakon o javnih cestah 11 in zakon o železniškem prometu 12 . Stvarnopravni zakonik 13 , v svojem 215. členu navaja, da mora po- godba o ustanovitvi služnosti vsebovati ime lastnikov gospodu- 8 Tratnik, 2009, str. 91. 9 ztel-1. 10 zRud-1. 11 zJc . 12 zzeIP. 13 SPz , člen 215. 157 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti joče in služeče nepremičnine, zemljiškoknjižno oznako obeh ne- premičnin, natančen opis služnosti in morebitno nadomestilo, ki ga mora plačati lastnik gospodujoče nepremičnine. Nadomestilo se lahko določi v enkratnem znesku ali v periodično zapadlih obrokih. Dejstvo je, da mora lastnik služeče stvari v izvrševanju oblasti nad svojo stvarjo nekaj trpeti, čeprav je izvrševanje vsebi- ne služnosti omejeno samo na del služeče nepremičnine 14 , 15 . za ocenjevanje vrednosti stvarne služnosti je pomemben tudi 219. člen, ki pravi, da če je za izvrševanje stvarne služnosti potrebna uporaba kakšne naprave ali je potrebno kakšno dejanje, krije stro- ške vzdrževanje ali takega dejanja lastnik gospodujoče stvari. Če napravo uporablja tudi lastnik služeče stvari ali je dejanje tudi v njegovem interesu, krijeta stroške vzdrževanja takšne naprave in stroške takega dejanja lastnik gospodujoče in lastnik služeče stva- ri v sorazmerju s koristjo, ki jo imata. Navedeno narekuje namen ocenjevanja, le ta pa podlago ocenjevanja, ki je lahko tržna podla- ga ali podlaga, ki ni tržna. Na področju netržnega ocenjevanja vrednost so bile največje spremembe zaznane z uveljavitvijo mednarodnih standardov ocenjevanja vrednost (v nadaljevanju: MSov 2007) v letu 2007 16 . Le ti so uvedli t.i. »Podlage, ki niso tržna vrednost«. Spremembe izrazoslovja in pojmovanja določenih segmentov ocenjevanja pa povzročajo nejasnosti, nedoslednosti ali celo posledično napač- no razumevanje in interpretacijo izkazov 17 . MSov 2007 je uvedel nov pojem »podlaga vrednosti«, ki je nadomestil prej uporabljen pojem »vrsta vrednosti«. MSov 2007 je podlago vrednosti definiral kot podlago vrednosti, ki opisuje naravo hipotetične transakcije, na primer, ali se izvaja na javnem trgu ali ne in kaj vpliva na moti- vacijo in ravnanje strank. Ne opisuje stanja blaga ali storitev, ki so predmet transakcije, na primer, ali so poslovno potrebne ali po- slovno nepotrebne, ali so vključene v druga sredstva ali ne. zato morajo običajno podlago vrednosti spremljati dodatne predpo- stavke, da bi lahko ustrezno opredelili sprejeto hipotezo ocenje- vanja vrednosti. Različne spremljevalne predpostavke lahko prive- dejo do različnih vrednosti za isto sredstvo, zato je ključno, da so jasno razumljene in izražene. Podlaga ocenjevanja vrednosti torej 14 Juhart, 2003, str. 224. 15 Tratnik, 2010, str. 30. 16 MSov , 2007, str. 10. 17 vučaj, Grum, 2018, str. 350. 15 8 DIGNITAS n Upravno pravo ni izjava o uporabljeni metodi niti opis stanja sredstva ali sredstev, ki so premet menjave. Pomembna novost z uvedbo MSov 2007 je bila tudi ta, da je ukinil izraz »ne-tržana vrednost«, uvedel pa izraz: »podlaga vrednosti, ki ni tržna vrednost«. Leta 2017 so izšli novi standardi MSov 18 (v nadaljevanju MSov), ki poleg podlage vrednosti tržna vrednost (ter drugih podlag, ki pa v tem kontekstu niso zanimive), prepoznava tudi podlago vrednosti pravična vre- dnost. Podlage vrednosti opisujejo temeljne premise, na katerih temeljijo vrednosti. Izredno pomembno je, da podlaga vrednosti ustreza pogojem in namenu ocenjevanja vrednosti, ker podlaga vrednosti lahko vpliva na izbiro ali celo narekuje ocenjevalčevo izbiro metod, vhodnih podatkov in predpostavk ter s tem vpliva tudi na končno mnenje o vrednosti 19 . amen ocenjevanja vrednosti določa podlago vrednosti 20 . Pravična vrednost je ocenjena cena za prenos sredstva ali obveznosti med prepoznanima dobro ob- veščenima in voljnima strankama, ki je odraz ustreznih interesov teh strank. Pravična vrednost zahteva oceno vrednosti, ki je po- štena med posebnima prepoznanima strankama ob upoštevanju vsakokratnih prednosti ali pomanjkljivosti, ki jih vsaka od strank pridobi iz posla. Nasprotno pa se pri tržni vrednosti ne upošte- vajo nobene prednosti ali pomanjkljivosti, ki ne bi bile splošno na voljo vsem tržnim udeležencem. Pravična vrednost je širše za- snovan pojem od tržne vrednosti. Čeprav je v mnogih primerih cena, ki je med dvema strankama poštena, enaka ceni, dobljeni na trgu, pa se bodo pojavili tudi primeri, ko bo za oceno pravične vrednosti treba upoštevati stvari, ki se pri oceni tržne vrednosti ne smejo upoštevati, kot so na primer določene sestavine siner- gijske vrednosti, do katerih pride zaradi povezovanja interesov 21 . Pravna oblika, v kateri se izražajo pravice in omejitve na nepre- mičnini, ima na področju vrednotenja nepremičnin v splošnem podrejen pomen 22 . Pomembnejša sta obseg in vsebina pravic kot tudi z njihovim izvajanjem povezane okoliščine. Pri vrednotenju spremembe vrednosti nepremičnine zaradi stvarne služnosti je treba predvsem vsebinsko enolično opredeliti stvarno služnost in raven omejevanja lastninske pravice. Premisliti je treba tudi o tem, kako bi se zavedno ali nezavedno obnašal potencialni kupec v pri- 18 MSov , 2017, str. 18. 19 Ibid. 20 Ibid. 21 Ibid. 22 Grum, 2017, str. 415. 15 9 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti meru prodaje ocenjevane nepremičnine (zaznavanje zmanjšanja vrednosti zemljišča s strani kupca) 23 . Praksa na tem področju v Re- publiki Sloveniji kaže, da se splošne usmeritve v večini primerov ne upoštevajo ustrezno oziroma se sploh ne upoštevajo. vzrokov za to je lahko več in so tako objektivne (pomanjkanje ustreznih podatkov) kot tudi subjektivne narave (nerazumevanje vpliva stvarne služnosti na vrednost nepremičnine in iz tega izhajajoča neutemeljenost odločitev v procesu vrednotenja). v slovenski ce - nilci praksi se je uveljavilo ocenjevanje zmanjšanja tržne vrednosti zemljišča in tudi nadomestila za stvarno služnost “na palec”. za zmanjšanje vrednosti zemljišča se pogosto uporablja nenapisano in neargumentirano “pravilo 30 %”, in sicer v dveh variantah: ali kot 30 % zmanjšanje vrednosti celotnega zemljišča ali kot samo dela zemljišča, na katerega se nanaša služnost, kar pa zagotovo ni pravično ne do ene ne do druge stranke. v splošnem imam v skladu z MSov na pri ocenjevanju stvarne služnosti na voljo tržno vrednost, pravično vrednost ali vrednost za investitorja (naložbenika). vrednost za naložbenika pri oceni nadomestila za vzpostavitev služnostne pravice je odvisna od pri- mera do primera, saj je povezana z vrednostjo premoženja za do- ločenega naložbenika ali skupino naložbenikov s prepoznanimi naložbenimi ali poslovnimi cilji. Subjektivna zasnova se nanaša na nadomestilo za vzpostavitev služnostne pravice, povezano s speci- fičnim naložbenikom, skupino naložbenikov ali podjetje s prepo- znanimi cilji in/ali sodili. k er naložbenikov, skupin naložbenikov ali podjetjih s prepoznanimi cilji in/ali sodili ne moremo enolično identificirati, je taka ocena vrednosti za naložbenika nadomestila za vzpostavitev služnosti vedno individualna ocena vrednosti 24 . Tako nam ostane pri oceni vrednosti nadomestila za vzpostavitev služnostne pravice le še podlaga pravične vrednosti, ki jo medna- rodni standardi ocenjevanja vrednosti opredeljujejo kot znesek, za katerega naj bi seznanjeni in voljni stranki zamenjali sredstvo v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama 25 . Po drugi strani pa Šubic kovač in Rakar 26 navajata, da bo cena, dosežena v prisilni prodaji, le slučajno povezana s tržno vredno- stjo ali katerokoli drugo podlago, opredeljeno v MSov . zato to ni 23 Stopar, Šubic kovač, 2016, str. 689. 24 Hojnik, 2008, str. 51. 25 Ibid. 26 Šubic kovač, Rakar 2010, str. 261. 160 DIGNITAS n Upravno pravo podlaga ocenjevanja vrednosti, ker je prisilna prodaja opis situa- cije, v kateri pride do prenosa, in ne ciljno merilo. MSov navaja, da je tržna vrednost vrednostna podlaga za ocenjevanja vredno- sti, opravljena pri prisilnem prevzemu, kamor uvršča pravico pri- silnega odkupa oziroma razlastitvene postopke. vrsto vrednosti opredeljuje vsebina dejanja, in ne le pridevnik »prisilno«. ob upo - števanju ustave in MSov lahko ugotovimo, da je lahko ocenjevana vrednost v primeru odškodnine le tržna vrednost To je potrdilo tudi višje sodišče v kopru 27 , ko je ugotovilo, da pritožnica pravilno ugotavlja, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo pravilnih krite- rijev pri odmeri odškodnine za razlaščeno zemljišče. v primeru razlastitve je mogoče upoštevati le tržno vrednost zemljišča ob za- četku razlastitvenega postopka. Interpretaciji lahko razumemo v luži razlike pri ocenjevanju od- škodnine pri ustanovitvi prostovoljne stvarne služnosti in prisilne stvarne služnostni. k ar se tiče tržne podlage, pa lahko o njej govo- rimo le v smislu izhodiščne podlage iz katere izpeljemo pravično podlago, ki opredeljuje pravično vrednost. odškodnina zagotovo ne sledi definiciji tržne vrednosti, ki pravi, je tržna vrednost oce- njeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri katerem sta obe stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile 28 . Praktično nobena od zahtev, ki pogojujejo tržno vrednost pri ocenjevanju stvarne služnosti ne velja. Ne moremo govoriti o prodajalcu, ki je voljan, strani nista nepovezani in neodvisni, pri tem poslu ni ustreznega trženja, v primeru prisilne služnosti pa tudi ne moremo govorili o poslu, ki se vrši brez prisile. Leta 1986 je vrhovno sodišče Britanske kolumbije v k anadi izdalo odločbo v zadevi Manning proti Harris Steel Group Inc., v kateri je navedlo: »Poštna vrednost je tista, ki je pravična in poštena. Ta izraz že sam po sebi vsebuje zamisel ustreznega nadomestila (odškodnine), ki je skladna z zahtevami pravice in pravičnosti« 29 . Dejstvo je, da so za opredelitev vrednosti pomembni predvsem pravni predpisi posamezne države, ki se nanašajo na odmero od- škodnine. Primerjalni pravni pregledi na tem področju so bili v 27 v Sk, cp 963/2000, 29.11.2000. 28 MSov , 2017, str.33. 29 Ibid. 161 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti Sloveniji narejeni v devetdesetih letih 30 , 31 . vendar pa se tudi pravni predpisi, kot bo prikazano v nadaljevanju, naslanjajo na ocenjeno vrednosti, ki, glede na navedeno, mora temeljiti na pravični pod- lagi. 3. Stališča glede določanja polne odškodnine osnove določanja polne odškodnine so enake tako v primerih razlastitvenih postopih kot v primerih uvedbe prisilnih služnosti. k er je v literaturi več govora o ocenjevanju nepremičnin v razlasti- tvenih postopih, le to področje podrobneje analiziramo, ugotovi- te pa apliciramo na primere ocenjevanja stvarne služnosti (prisil- ne ali ne prisilne). zakon o ureditvi določenih vprašanj v zvezi z graditvijo avtocestnega omrežja v Republiki Sloveniji 32 v oddelku III. Pridobivanje nepremičnin potrebnih za graditev avtoceste, na- vaja (povzetek), da če je zaradi graditve avtoceste treba porušiti določen objekt, mora investitor lastniku takega objekta zagotoviti pravično odškodnino. Člen 11. pa navaja (povzetek), da če se z lastnikom nepremičnine, ki jo je treba pridobiti, doseže sporazum za nadomestilo v naravi, je potrebno razpoložljive nadomestne ne- premičnine poiskati na trgu oziroma sprejeti ponudbo za nepre- mičnino, ki jo predlaga lastnik. MSov 33 navajajo, da je pri načinu primerljivih prodaj v prvem koraku treba proučiti cene za posle enakih ali podobnih sredstev, ki so se v zadnjem času pojavili na trgu. Če je bilo v zadnjem času le malo takih poslov, bo morda tre- ba ustrezno proučiti tudi cene enakih ali podobnih sredstev, ki so na borzi ali ponujeni v prodajo, vendar je treba jasno ugotoviti in kritično analizirati ustreznost teh informacij. Informacije o cenah iz drugih poslov bo morda treba prilagoditi glede na vse razlike med pogoji dejanskega posla in podlago vrednosti ter vse pred- postavke, ki jih je treba sprejeti pri ocenjevanju vrednosti 34 . Navedeno torej pomeni, da pri ocenjevanju nadomestne vre- dnosti v postopkih razlastitve pri ocenjevanju lahko uporabimo primerljive ponudbene vrednosti oz. jih lahko v tem procesu tudi sprejmemo ponudbo za nepremičnino, ki jo predlaga lastnik. k a- dar v procesu ocenjevanja tržne vrednosti uporabimo primerljive 30 krisper kramberger, 1997, str.148. 31 v irant, 1997, str. 69. 32 zUDvGA, člen 10. 33 MSov , 2011, str. 11. 34 Ibid. 162 DIGNITAS n Upravno pravo ponudbe, je tem seveda bistvenega pomena, da poznamo razli- ko med ponudbeno (oglaševano) in pogodbeno ceno. Navede- na razlika pa v procesu ocenjevanja nadomestne vrednosti, če se odločimo, da sprejmemo ponudbo za nepremičnino, ki so lastnik predlaga, niti ni pomembna. Pojavlja se torej vprašanje, kakšno vrednost v danem primeru ocenjujemo: tržno, posebno, pravično, pošteno? Namen ocenje- vanja vrednosti določa podlago vrednosti. za namen ocenjevanja vrednosti za potrebe javnega interesa ali razlastninjenja torej v prvi fazi uporabljamo tržno podlago. Določimo tržno vrednost na podlagi tržnih vhodnih podatkov, bodisi izvedenih transakcij ali tržnih ponudb, kot bi nepremičnina ne bila predmet obremenitve ali razlastitve.. v drugi fazi pa tako določeni vrednosti dodamo nadomestilo v skladu z načelom ohranjanja vrednosti finančne si- tuacije razlaščenca kot jo je imel pred razlastitvijo. ocenjena »pol - na odškodnina« torej temelji na načelu pravičnega nadomestila oz. določanja pravične vrednosti. Pravična vrednost je ocenjena vrednost za prenos sredstva ali obveznosti med prepoznanima dobro obveščenima in voljnima strankama, ki je odraz ustreznih interesov teh strank. končna vrednost določena med razlaščen- cem (ali prodajalcem) in pridobiteljem je, če sledimo tej razlagi, pravična vrednost. Tako bi tudi podlago vrednosti po MSov 2011 razvrstili v tretjo kategorij, ki nakazuje ceno, ki bi bila razumno dogovorjena za menjavo sredstva med specifičnima strankama. Tudi če stranki nista nujno povezani med seboj in se pogajata kot nepovezani in neodvisni stranki, sredstvo ni nujno izpostavljeno trgu, zato je dogovorjena cena lahko prej odraz posebnih predno- sti ali neugodnosti lastništva za stranki, ki sta vključeni v tak posel, kot slika splošnega stanja na trgu. Navedeno lahko zapišemo: (1) Polna odškodnina = Pv (pravična vrednost) + DS (dejanski oz. direktni in indirektni stroški) = Tv (tržna vrednost) + v JI (vre- dnost javnega interesa) + DS (dejanski oz. direktni stroški in indi- rektni stroški) vrednost javnega interesa (Public Interest value) strokovna li- teratura 35 ocenjuje na 25 % izražene tržne vrednosti ocenjevane neobremenjene nepremičnine, izraža pa nadomestilo sicer pora- bljenega časa, napora in morebitnih pravdnih postopkov v kolikor 35 The Appraisal of Real estate, 2008, str. 31. 163 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti bi tega pribitka ne upoštevali in bi vrednost ne izražala pravične vrednosti sprejemljive za stranke v postopku. Glede na navedeno zaključujemo, da bi bilo smiselno razmi- šljati v smeri dopolnitve osnutka Uredba o ocenjevanju vrednosti nepremičnin, pravic na nepremičninah, nadomestil za škodo in drugih stroškov 36 s predlogom: - oceni se tržna vrednost nepremičnine na podlagi veljavnih MSov - odčita se posplošena tržna vrednost po GURS-u - v nadaljnjem postopku se upošteva višja, po prvi in drugi ali- neji, izkazana vrednost - v tretji alineji privzeti vrednosti se doda t.i. »vrednost javnega interesa« v višini 25 % - dodajo je dejanski oz. direktni in indirektni stroški. zbir je indikacija vrednosti, ki izraža polno odškodnino za razla - ščenca oz. pravično vrednost z dodanimi dejanskimi stroški, torej vrednost za katero verjamemo, da je sprejemljiva za obe strani. v primeru stvarne služnosti bi enačbo lahko zapisali: (2) PNSS = Pv SS + DSSS = Tv SS + v JI + DSSS Pri čemer je: PNSS – polna odškodnina za stvarno služnost Pv SS – pravična vrednost za stvarno služnost Tv SS – tržna vrednost za stvarno služnost v JI – vrednost javnega interesa DSSS – dejanski direktni in indirektni stroški povezani z vzpo- stavitvijo stvarne služnosti. 4. Stališča do vrednotenja stvarne služnosti v zDA se vladne agencije vse bolj zanašajo na trajnostne slu - žnostne pravice (ang. conservation easements) za zaščito habita- ta 37 . S služnostjo ohranitvene skupine pridobijo nekaj pravic pove- zanih z lastništvom zemljišč, vendar naslov pristojbine ostane pri prvotnem lastniku 38 . Tovrsten način zaščite habitata je v porastu in 36 Uredba, 2012. 37 Armsworth, Sanchirico, 2008, str. 182. 38 Dana, Ramsey, 1989, str. 4. 164 DIGNITAS n Upravno pravo čedalje bolj pod nadzorom državnih organov 39 , 40 , 41 , 42 , 43 . ohranja - nje služnosti lahko tudi trajnostno rešuje okoljevarstvene težave, zašito narave, naravne spomenike, zgodovinske stavbe, ipd.., saj trenutni lastnik ne more posedovati ali imeti v lasti zemljišča »za vedno«, nekdo pa vendarle hoče zaščititi zemljišče »za vedno« 44 . večina študij s tega področja služnosti išče primerno vrednost za trajnostno služnost s kvantitativnimi metodami med potencialni- mi udeleženci 45 . kot navajata 46 je služnost spomeniško zaščitenih fasad v zDA običajna metoda varovanja zgodovinskih objektov. Podobno kot v navedenem primeru tudi v primeru vrednotenja odprtih zelenih prostorov večina študij privzema vrednotenje na podlagi izraženih vrednostih percepcij obiskovalcev 47 , 48 . Ne naza- dnje pa je tu še problem širšega vpliva na okolico, ki posredno vpliva tudi na višino ocene. za razliko od zDA pa je evropska unija uvedla omrežje Natura 2000 kot enega od pomembnih delov izvajanja direktive o habi- tatih direktive o pticah. Slovenija je ob pridružitvi evropski uni- ji določila seznam naravnih območij, ki ustrezajo merilom obeh direktiv. Direktivi podpirata trajnostni razvoj, ki lahko zadovolju- je potrebe sedanjih rodov, hkrati pa ne škoduje potrebam priho- dnjih. Na varstvenih območjih Natura 2000 direktivi ne izključujeta človeške dejavnosti. vendar pa moramo zagotoviti, da te dejavno- sti ne bodo ogrozile narave, temveč bodo, kadar bo to mogoče, njeno ohranjanje podpirale. Navedeno torej z drugimi besedami pomeni, da je država uvedla stvarno služnost za območjih, ki jih je razglasila kot del Nature 2000. Pri tem pa ni uvedla instrumenta odškodnin. Na ta problem posredno opozarja tudi Sisman 49 , ko analizira primer umestitve infrastrukture v urban prostor. Pri analizi projek- ta Samus II. Boulevard v Turčiji ugotavlja, da je bilo večina zemljišč pridobljenih na način razlastitve. Po končanju del pa je vrednost vseh okoliških zemljišč (zaradi izboljšanja infrastrukture) občutno 39 Stephens, ottaway, 2003, str.1. 40 Yuan Farrell et al., 2005, str. 285. 41 Risman et al., 2007, str. 714. 42 kiesecker et al., 2007, str. 128. 43 Isakson, 2011, str. 1449. 44 carson, 2015, str. 740. 45 Levert, Stevens, kittredge, 2009, str. 261. 46 Windson Geideman, Jourdan, 2009, str. 332. 47 Lopez-Mosquera, Sanchez, 2011, str. 881. 48 Hoxha, Dimitrovska Andrews, Temeljotov Salaj, 2014, str. 5. 49 Sisman, 2011, str. 1564. 165 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti zvišala, od česar pa, kot navaja Sisman 50 , razlaščenci niso imeli od tega ničesar. v primeru Samus II. Boulevard so vrednosti okoli - ških zemljišč, po umestitvi infrastrukture v prostor, narasle za pov- prečno 250 %. Taka situacija je, kot ugotavlja Sisman 51 , nepoštena do lastnikov tistih zemljišč v regiji, ki so jim bila zemljišča odvzeta v postopku razlastitve. Gre za presojo sorazmernosti, ki temelji na presoji stroškov in koristi in naj bi izhajala iz opredelitve javnega interesa, finančnih stroškov, družbenih nevšečnosti in posredne prizadetosti lastnikov. v literaturi zasedimo več raziskav o pridobitvi lastninske pravi - ce za javno korist kot pa o ustanoviti prisilne služnosti. k er pa me- nimo, da so izhodišča podobna, v nadaljevanju navajamo glavne probleme, ki jih tuje raziskave osvetljujejo. Služnost v javno korist je posebna oblika razlastitve. To pomeni, da je pri ustanavljanju služ nosti treba upoštevati ustavnopravne in mednarodnopravne zahteve glede dopustnosti razlastitve 52 . Služnosti v javno korist so problematika, kjer pride do interakcije med zasebnim in javnim pravom. Javna oblast za doseganje javnih ciljev uporablja institut služnosti, ki sodi na področje zasebnega prava 53 . Pridobitev lastninske pravice za javno korist pomeni prenos lastninske pravice posamezne fizične ali pravne osebe v korist družbene skupnosti kot celote, v sodobni obliki pa lahko tudi omejitve lastninske pravice za potrebe služnosti, izjemoma tudi zasebnih družb. Poglavitni razlog za težavnost izvedbe razlastitve je, da upravičeni kupec za realizacijo skupne koristi navadno nuj- no potrebuje točno določeno nepremičnino. kot ugotavlja Ferlan s sodelavci 54 je kupec pri takšni razlastitvi zaradi monopolne po- nudbe izpostavljen tveganju za potencialno izjemno visoko ceno. Navedeno pa, poleg zapletenosti tovrstnih rešitev pogosto pov- zroča tudi nepotrebno visoke transakcijske stroške 55 . Bistvo celo- tnega procesa je prepričati lastnika, da se odpove lastništvu ali da sprejem omejitve pri uporabi nepremičnine. Na tem mestu meni- mo, da je pravilno opravljeno delo cenilca/ ocenjevalca vrednosti nepremičnin izrednega pomena. Gre za presojo sorazmernosti, ki temelji na presoji stroškov in koristi in naj bi izhajala iz opredeli- 50 Ibid. 51 Ibid. 52 Tratnik, 2009, str. 89. 53 Tratnik et al., 2007, str. 17. 54 Ferlan et al., 2009, str. 283. 55 k albro, 2007, str. 7. 166 DIGNITAS n Upravno pravo tve javnega interesa, finančnih stroškov, družbenih nevšečnosti in posredne prizadetosti lastnikov. Pri prisilni prodaji ali razlastitvi je pomembna vrednost, ki se doseže s pogajanjem in temelji na stro- kovni presoji. kot navaja Ferlan s sodelavci (2009) pri tem ločimo več vrednosti nepremičnin, kot so fizična, socialna, estetska, poli- tična in ekonomska vrednost. v iitanen 56 navaja, da je na Finskem osrednji princip pri oceni vrednosti nepremičnine v postopku razlastitve ohranjanje vrednosti finančne situacije razlaščenca kot jo je imel pred razlastitvijo. kot navaja, na Finskem to tradicional- no pomeni določitev tržne vrednosti, ki bazira na primerjavi iz- vedenih transakcij nepremičnin. vendar pa se tu porajajo vpraša- nja: k ako dobro bo tako določena cena na podlagi primerljivih transakcij sprejemljiva za razlaščenca? Ali vrednosti ocenjene na podlagi primerljivih prodaj (oz. na drug način določene tržne vrednosti) vodijo k ustrezni kompenzaciji izgube razlaščenca? Na Finskem in Norveškem, za razliko od Anglije in Švedske, upora- bljajo izraz »polna kompenzacija« ali polna nadomestitev. kot na- vaja v iitanen 57 pa je pravi pomen »polne nadomestitve« v vsaki državi odvisen od zakonske podlage. Nihče pa naj ne bil zaradi razlastitve revnejši ali bogatejši. kot navaja Wiiala 58 bi polno na- domestilo moralo zajemati: fizično vrednost razlaščenega premo- ženja, vrednost amortizacije ohranjanja premoženja (odpravnina) in vrednost druge škode, ki kakorkoli slabša finančni položaj raz- laščenca. Glavno pravilo pa velja, da ocenjevanje vrednosti nado- mestila temelji na tržni vrednosti, največkrat določeni na podlagi primerljivih prodaj 59 , 60 . Dvom, da tako določena vrednost tudi v resnici predstavlja pravo izhodišče za določitev nadomestila, v svojih razmišljanjih izražata k albro in Sjödin 61 in celo navajata, da tako izhodišče lahko vodi v sistematično napako pri ocenjevanju vrednosti. Navedeno utemeljujeta s prisotnostjo subjektivne vre- dnosti v prostovoljnih transakcijah. Lastnik bo na trgu prodal svojo nepremičnino, ko bo presegel svojo subjektivno percepcijo glede vrednosti. To pomeni, da bo kupec moral plačati najmanj subjek- tivno vrednost prodajalca. Po drugi strani pa kupec ne bo plačal več kot je njegova lastna subjektivna vrednost. Transakcijska cena 56 v iitanen, 2002, str. 4. 57 Ibid. 58 Wiiala, 1966, str. 8. 59 Denyer-Green, 1998, str. 211. 60 k albro, 2001, str. 5. 61 k albro, Sjödin, 2006, str. 218. 167 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti je torej nekje med tema dvema ocenama. v vsakem trenutku je na trgu omejeno število lastnikov, ki so pripravljeni prodati svoje nepremičnine. večina lastnikov svoje nepremičnine tudi zaseda. Prodajalci na prostem trgu pa so običajno tisti lastniki, ki zaradi takega ali drugačnega razloga nimajo več interesa biti lastniki. To pomeni, da njihova prodajna cena bazira na nižji subjektivni vre- dnosti. Lastnik (razlaščenec) tako ne bo dobil odškodnine, ki ba- zira na njegovi subjektivni vrednosti, saj nadomestilo bazira na transakcijskih cenah na odprtem trgu Uporaba pristopa prodaje je vzbudila razpravo tudi na Finskem (vladni predlog o Razlastitvi za potrebe obrambe (224/1996)). Da pa bi razlaščeni lastnik dobil polno odškodnino, bi moral imeti možnost kupiti podobno ne- premičnino v prostovoljni transakciji v normalnih tržnih pogojih. To polno nadomestilo bi se v primerih razlastitev za obrambne na- mene pripoznala z uporabo koncepta najvišje tržne vrednosti, kar pomeni, da v območju standardnega odklona pripoznamo polno nadomestilo kot tržno vrednost povečano za standardni odklon. Švedski zakon Real Property Formation Act (1993) uvaja zanimiv inštitut, ki prodajalcu (razlaščencu), v primeru, ko je kupec (upra- vičenec) privatna družba, dopušča nadomestilo v višini polne od- škodnine, kateri se pripiše še premija udeležbe na dobičku. Nave- deno pomeni, da pri »zasebnih razlastitvah« ocenjena vrednost ne temelji na načelu poštene vrednosti, saj daje prednost prodajalcu. Pri zasebnih razlastitvah se torej predpostavlja, da kupec kupuje nepremičnino z namenom, da bo ustvaril dobiček. zakon torej šči - ti prodajalca, ki je tako na nek način udeležen pri pričakovanem dobičku. Načelo delitve dobička je poznano tudi na Finskem. Pri- mer so obalna področja, kjer npr. prihaja do naravnega širjenja obale (alluvial land). Lastniki zemljišča, ki se tako «širi«, imajo po zakonu pravico »obveznega« odkupa tega »novega dela zemljišča« in sicer po zelo nizkih vrednostih. Lahko pa tako zemljišče posta- ne za investitorje zelo zanimivo, če naraste do take velikosti, da je smiselno zazidljivo. kot navaja Tenkanen 62 je prodajalec v takih primerih upravičen od 30 do 50 % dodatka na siceršnjo vrednost razširjenega zemljišča. vrednotenje zemljišč v postopkih razlaščanja torej odpira vrsto vprašanj. Deveikis, Aleksiene in Galiniene 63 na podlagi svojih raz- iskav ugotavljajo, da v Litvi dobro razvit kataster in registracije ne- 62 Tenkanen, 1983, str. 20. 63 Deveikis, Aleksiene, Galiniene, 2007, str. 10. 168 DIGNITAS n Upravno pravo premičnin pripomorejo k razvitemu sistemu množičnega vredno- tenja, ki spodbuja dobro prakso v primerih obveznega odkupa in podaja realne vrednosti nepremičnin, vendar pa vseeno ostaja problem pri določanju odškodnine. zakon o umeščanju prostorskih ureditev državnega pomena v prostor 64 predvideva za ocenjevanje nepremičnin sprejem Ured- be o metodologiji ocenjevanja vrednosti nepremičnin, pravic na nepremičninah, nadomestil za škodo in drugih stroškov kot to do- ločajo členi 55. do 58. tega zakona. zakon v svojem 55. členu nava - ja, da cenilec pri ocenjevanju vrednosti upošteva: - podatke o nepremičninah in o njihovi posplošeni tržni vre- dnosti, ki se v skladu s predpisi o evidentiranju nepremičnin in predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin vodijo v javnih evidencah, in druge podatke, ki jih pridobi od lastnikov nepre- mičnin oziroma nosilcev pravic na njih, - metodologije ocenjevanja vrednosti in - mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (v nadaljevanju MSov), - pri čemer navaja, da metodologije predpiše vlada z uredbo. Iz navedenega je torej sklepati, da bi ocenjevalec moral upošte- vati prvič, posplošeno vrednost nepremičnine, drugič predpisano metodologijo ocenjevanja vrednosti in tretjič veljavne MSov . Pred- pisano metodologijo ocenjevanja vrednosti naj bi urejala Uredba o ocenjevanju vrednosti nepremičnin, pravic na nepremičninah, nadomestil za škodo in drugih stroškov 65 . osnutek uredbe je dne 30. 10. 2012 pripravila Geodetska uprava Slovenije, nanj pa je že bilo podanih vrsto konstruktivnih pripomb. kot povzema Dijak je po zavrnitvi predloga Uredbe po zUPUDPP na podlagi medna - rodnega razpisa Geodetske uprave Republike Slovenije (oziroma MoP) bila opravljena študija Razvoj metod ocenjevanja vrednosti nadomestil ob umeščanju prostorskih ureditev javnega pomena v prostor ter pregled učinkovitosti ureditve določanja in izplačeva- nja odškodnin zaradi gradnje gospodarske javne infrastrukture 66 . Metodologija temelji na posplošeni izhodiščni tržni vrednosti (po množičnem vrednotenju), korigirani s faktorji, ki so rezultat točk- ovanja. cilj naloge je bil dopolniti modele množičnega vrednotenja s seznamom dodatnih pomembnih spremenljivk za sistematično 64 zUPUDPP, 2010, člen 55. 65 Uredba, 2012. 66 Dijak, 2017, str. 18. 169 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti ocenjevanje določenih vrst nepremičnin ter ocene nadomesti- la za škodo in drugih stroškov 67 . oktobra 2015 je Ministrstvo za okolje in prostor izdalo dopis Seznanitev s končnim poročilom (predlog za obravnavo, št. 006-2/2014-MzI/67). vlada Republike Slovenije je metodologijo iz končnega poročila »Razvoj ocenjeva- nja vrednosti nadomesti…« označila kot sodoben pristop v skladu z mednarodnimi priporočili in jo potrdila. Medresorski delovni skupini je bilo naloženo, da do junija 2016, upoštevajoč metodolo- gijo, pripravi predlog rešitve, ki bi urejal postopke pogodbenega odkupa in postopke razlastitve za namen vseh javnih investicij, enotno metodološko osnovo kot jo določa izdelana metodologija ter izvajalce teh postopkov. Navedeno do danes še ni bilo izvrše- no, saj, kot navaja Dijak 68 , študija v strokovni javnosti ni požela odobravanja. kocuvan 69 ugotavlja, da izhodiščni modeli množič- nega vrednotenja nepremičnin (v nadaljevanju MvN) in umerje - nost modelov v mejah natančnosti +/-20 do +/-40 % niso ustrezna strokovna podlaga za ugotavljanje pravične odškodnine. osnovni modeli posplošene tržne vrednosti za MvN so različni glede na določitev vrednosti za nepremičnino v odvisnosti od vrednosti stavbe in vrednosti zemljišča. Ugotavlja, da je zasnova ocenjevanj odškodnin na temelju MvN strokovno neustrezna in ne zagotavlja pravičnih ekonomsko in socialno utemeljenih nadomestil 70 . k aže se tendenca po zniževanju odškodnin, kar bi za posledico lahko imelo povečanje sodnih postopkov. Mnogo elementov temelji na politično določenih vrednostih in ne na vrednostih, ki jih kaže trg 71 . Da mora biti odmera odškodnine predmet posamičnega vre- dnotenja in ne »posplošenega« množičnega vrednotenja navajata tudi Šubic-kovačeva in Rakar 72 . zanimiva je raziskava Dijakove 73 , katere cilj je bil zbrati mnenja in stališča strokovnjakov (veščakov) dveh skupin, pooblaščenih ocenjevalcev vrednosti nepremičnin in sodnih cenilcev s podro- čja gradbeništva, kmetijstva in gozdarstva, glede metodologije do- ločanja odškodnin v primeru javnega interesa. Na podlagi inter- vjujev zaključuje, da velja prepričanje, da je 6 % kot prisila v obliki 67 Swedesurvey, 2015, str. 12. 68 Dijak, 2017, str. 70. 69 kocuvan, 2016, str. 68. 70 Ibid. 71 Ibid. 72 Šubic kovač, Rakar, 2010, str. 257. 73 Dijak, 2017, str. 7. 170 DIGNITAS n Upravno pravo premije za voljnost prodajalca, prenizek odstotek. k er je zemljišče strošek tako pri nakupu, kot pri vzdrževanju, bo lastnik zemljišča za dano služnost zahteval neko plačilo. Pri oceni plačila si lahko pomagamo z odstotki letnih dobičkov podjetij ali donosov obve- znic RS ali kombinacijo odstotkov obresti na depozite in kredite. običajno gre za stvar pogajanj med obema strankama, primeren odstotek pa se giblje med 1 % do 3 % od tržne vrednosti zemljišča na leto, v odvisnosti od časa trajanja služnosti. ob predpostavki, da je diskontna stopnja enaka donosu, vrednost diskontiramo za obdobje v katerem se daje služnost, na sedanjo vrednost. v dose - danji praksi se je pokazalo, da diskontirani faktor znaša okoli 30 % tržne vrednosti potrebnega zemljišča za služnost. Ne smemo pa pozabiti, da bo za enega služnost pozitivna, za lastnika zemljišča pa negativna. Upoštevati moramo še vpliv omejitve lastnika ze- mljišča, kakor tudi prisilo. Iz navedenega se da sklepati, da mora biti faktor (dodatek) na tržno določeno služnost kar visok (Dijak kot primeren odstotek predlaga 25 %). vsi modeli, ki se pojavlja - jo v cenilni branži, bazirajo na nekih predpostavkah. vsak upora - bljen prilagoditveni odstotek je subjektivni izbor cenilca in zaradi tega je tudi vsaka cenitev subjektivna. Razmišljanja so lahko različ- na, bistveno pa je zavedanje, da vsak, ki daje služnost hoče nekaj zaslužiti. k akšen bo ta zaslužek je odvisno od pogajalske spretno- sti vsakega vpletenega v tak posel. Dijak 74 na podlagi terenskih intervjujev tudi zaznava izraženo skrb udeležencev o prevelikem indoktriniranju s paradigmo tržne vrednosti. Tržna vrednost mer- jena s ceno obstaja le teoretično, v praksi je vsaj za zemljišča prej slučaj kot pravilo. odškodnine in nadomestila v primeru prisilne - ga poseganja v lastniška razmerja morajo temeljiti na drugačnih izhodiščih (ohranjanja socio-ekonomskega položaja). k akšni so stroški je sekundarnega pomena. Pri iskanju odgovorov so podat- ki o tržnih cenah lahko pripomoček, ne pa dokončno sodilo. Tudi korekcija zvišanja vrednosti za 6 % ali 25 % tega ne objektivizira. za popolnoma enako zemljišče (kar je seveda fikcija) so lahko od- škodnine različne. Predvsem pa so neustrezne primerljive realizi- rane prodaje (cene), saj gre za zgodovinska dejstva, ki jih v času ocenjevanja na trgu ni več. oškodovanec lahko dejansko izbira le med ponujenimi nadomestnimi zemljišči, kjer pa so ponudbene cene predvidoma višje za »pogajalsko premijo« lahko pa so višje 74 Ibid. 171 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti tudi zaradi drugih vplivov (špekulacij). Problem je širši in presega zgolj statistično primerjavo cen in pripis pribitka. Rezultati odgovor udeležencev, ki potrjujejo navedeno, so zbir- no prikazani s spodnjih preglednicah 75 . Rezultati kažejo, kar 79 % vprašanih meni, da v Sloveniji dolo- čanje odškodnin zaradi omejitve lastninske pravice v javno korist metodološko ni urejeno. 75 Dijak, 2017, str. 54, 55. Preglednica 1.1: Ali menite, da je določanje odškodnin v Sloveniji urejeno? Preglednica 1.2: Ali menite, da je potrebna čimprejšnja ureditev navodil glede določevanja poštene odškodnine v primeru javne- ga interesa? 172 DIGNITAS n Upravno pravo Rezultati kažejo, da kar 84 % vprašanih meni, da je potrebna čimprejšnja ureditev navodil glede določevanja poštene odško- dnine v primeru javnega interesa. Rezultati kažejo, da anketiranci pri tem odgovoru ne izražajo značilnih razlik, kar lahko razumemo kot namig, da je vendarle bolj kot določanje pribitkov problematična sama metodologija. Preglednica 1.3: Ali menite, da je strošek odkupa zemljišča (torej pribitek nad tržno vrednostjo) za potrebe javnega interesa naj- bolj pereč za določitev primerne odškodnine? Preglednica 1.4: Ali menite, da bi pribitek k tržni vrednosti zemlji- šča v višini 6 %, kot premijo javnega interesa določeno po meto- dologij za občino Jezersko, bilo smiselno uporabiti neodvisno od lokacije zemljišča? 173 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti Rezultati kažejo, da se kar 44 % anketirancev ne strinja z admi- nistrativno določenim odstotkom pribitka. zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin 76 je začel veljati 21. maja 2006. zakon se je pripravil na podlagi spoznanj, izkušenj in rešitev, pridobljenih v okviru podprojekta »Razvoj sistemov ob- davčenja in vrednotenja nepremičnin«, ki se je v Sloveniji kot del kompleksnejšega projekta »Posodobitev evidentiranja nepremič- nine«, izvajal v letih 1999–2005. v okviru tega podprojekta je bil, po vzoru praks v razvitih ekonomijah, za namene davka na ne- premičnine izdelan koncept sistema množičnega vrednotenja. v evropskih državah se sistem množičnega vrednotenja nepremič- nin torej uporablja v glavnem za določanje davčen osnove nepre- mičnine, v državah, kjer pa imajo na tem področju dolgo tradicijo (kamor Slovenija zagotovo ne spada), pa je pripis vrednosti ne- premičninam uporaben tudi v sistemu hipotekarnih kreditov, za ocenjevanje nepremičnine v primerih dedovanja, določanja od- škodnin, itd.. Slovenija zagotovo ne spada med države, kjer ima sistem množičnega vrednotenja dolgo tradicijo. Navedeno potrju- jejo datumi sprejetja zakonov, ki urejajo sisteme vrednotenja ne- premičnin za potrebe davka, po različnih državah: Preglednica 1.5: Datumi uveljavitve množičnega sistema vredno- tenja nepremičnin po državah Država zakon Datum uveljavitve Danska Danish valuation Law 1984 Švedska Real Propety Assessment Act 1979 velika Britanija General Rate Act; Lokal Goverment and Housin Act 1967; 1989 Nizozemska Wet Waardwring onroende zaken 1994 Že s tega vidika je torej vprašljivo, ali je uporaba posplošene vrednosti, kot to predpisuje zUPUDPP, smiselna in upravičena. Drugi problem, ki se tu pojavlja pa je, kako točne so ocene vre- dnostni nepremičnin, ki jih podaja sistem množičnega vrednote- nja in ali so te ocene, in v kolikšni meri, uporabne pri postopkih ocenjevanja premoženja pri prisilnem razlastninjenju. Na te po- stopke je potrebno gledati skrajno resno. S temi postopki se po- 76 zMvN. 174 DIGNITAS n Upravno pravo sega v lastninsko pravico ljudi, katerim je le ta lahko življenjskega pomena. Po drugi strani gre običajno za velike vrednoti ali denar- ne ekvivalente, ki marsikateri stranki lahko pomenilo življenjske prihranke ali praktično celotno osebno (družinsko) imetje. Že s tega vidika menimo, da posploševanje ni dobro in ne vodi v spravno reševanje te problematike. Slovenija je premajhna, da bi lahko na podlagi referenčnih transakcij razvila dovolj zanesljiv in pravičen posplošen model vrednotenja nepremičnin v postopkih razlastitve. Nemško sodišče je v svoji sodbi posebej poudarilo, da se tržna vrednost stvarnih pravic mora ocenjevati po vsakokratnih okoliščinah, ki so pomembne za presojo vrednosti 77 . Navedeno potrjujejo tudi spodaj prikazani delni izsledki raz- iskave, ki je potekala v prvem četrtletju leta 2013 in bazira na podatkovni bazi približno 1100 nepremičnin, katerim je bila pri- pisana tržna vrednost ocenjena v skladu z MSov ter ocenjena po - splošena vrednost po GURS-u 78 . z raziskavo smo želeli ugotoviti ali obstaja značilna razlika med tržnimi vrednostmi nepremičnin in posplošenimi vrednosti nepremičnin. Četudi upoštevamo, da so posplošene tržne vrednosti v vmesnem času bile kalibrirane, ostaja razkorak med tako določenim vrednostmi prevelik, da bi, 77 kG Berlin, Urteil vom 10.07.1967 – 485/67 Baul. 78 Grum, 2017, str. 407. Graf št. 1: Primerjave ocenjenih ter posplošenih tržnih vrednosti za zemljišča v okolici Ljubljane Povprečna tržna vrednost: 135.826,20 evrov. Povprečna GURS vrednost: 76.472,60 evrov. 175 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti po našem mnenju, tako uporabljene vrednost vodile v pravično vrednost za pogodbe stranke. Navedeno prikazuje graf št. 1. z vidika ocenjevanja vrednosti pravic na nepremičnini se iz orisa glavnih zakonskih okvirjev nakazuje problematika pri oce- njevanju vrednosti zaradi omejitve (spremembe) pravic na ne- premičnini. Gre za problem ocenjevanja vrednosti služnosti ali nadomestila oz. spremembo vrednosti nepremičnine zaradi usta- novitve služnosti. v skrajnih primerih, ko služnost zaradi zakonsko dopustnih posegov v prostor ne zadostuje, pa se pojavi problem ocenjevanja vrednosti pravic na nepremičnini (v nadaljevanju ocenjevanje vednosti nepremičnine) zaradi razlastitve. Sodja 79 opozarja, da je obstoječa ureditev razlastitve v zakonu o urejanju prostora (zUreP-2) pomanjkljiva in kot taka ne zagotavlja ustrezne odškodnine za razlaščeno nepremičnino. v obeh primerih, tako pri služnosti kot pri razlastitvi, pa v veči - ni primerih govorimo o ocenjevanju za potrebe javnega interesa. erdelič 80 se opredeljuje do problematike neurejenosti poslov slu- žnosti, kjer vpis v zemljiško knjigo ni bil izveden, služnost v jav- no korist pa se na nepremičnini vseeno izvršuje. v primerih pri - dobivana gradbenega dovoljenja je lastniku služečega zemljišča ponujena pogodba za ustanovitev služnosti v javno korist, brez predvidene odškodnine. Nepremičnina ima namreč status javnega dobra, če je to v ze- mljiški knjigi zavedeno ali ne 81 . zaznamba, obseg in izbris zaznam - be javnega dobra so definirane v 111. členu zakona o zemljiški knjigi 82 . Glede omejitev lastninskih pravic je obstoj javnega inte- resa povezan z odvzemom lastnine - razlastitvijo. Ni nujno, da je stvar razlastitve vsem na razpolago, zato gre pri razlastitvah za jav- ni interes 83 . vrednost javnega interesa se od tržne vrednosti razlikuje v na- slednjih predpostavkah 84 : − ni konkurenčnega in odprtega trga nepremičnin z javnim in- teresom. Akterji na trgu se zavedajo konkurenčnega in odprtega trga za druge namene lastnine, vendar se odločijo za neodvisno transakcijo; 79 Sodja, 2008, str. 9. 80 erdelič, 2007, str. 7. 81 vrenčur, Pšunder, 2012, str. 47. 82 zzk -1, člen 111. 83 Šritof Brus, 2006, str. 15. 84 Dijak, 2017, str. 17. 176 DIGNITAS n Upravno pravo − cena ne odraža tržnih sil, saj nanjo vplivajo interesi akterjev v postopku javnega interesa; − kupec običajno ni motiviran. zahteva neekonomske koristi, kot so želja po ohranjanju naravnega zemljišča, kulturne vire, pa tudi priložnost za boljše upravljanje z javnimi zemljišči; − obstaja malo ali nič marketinških prizadevanj. Nepremičnina ni izpostavljena trženju. − najgospodarnejša uporaba ni pomembna, saj je najvišja in najboljša uporaba tržno usmerjen koncept, vrednost javnega inte- resa pa ni rezultat tržnih sil. Uporaba opredelitve vrednosti javnega interesa je tako možna s sklicevanjem na to, da ni mogoče obravnavati gospodarskega povpraševanja in, da zemljišča ni mogoče oceniti za razvoj na naj- višjo in najboljšo rabo 85 . Alternative vrednosti javnega interesa bi lahko bile: − ohranitev tradicionalno opredeljene tržne vrednosti brez predsodkov − ohranitev tradicionalno opredeljene tržne vrednosti z upo- števanjem omejitev le-te − »hibridne« tržne vrednosti, ki obravnava več izvedenih tran- sakcij sklenjenih poslov nepremičnin javnega interesa, ki kaže na drugo vrsto tržne dejavnosti (priznavanje razlik, ki izhajajo iz tran- sakcij dejavnosti javnega / zasebnega sektorja) 86 . kot navaja Štritof Brus 87 odškodnina, ki pripada fizični ali prav- ni osebi zaradi ustanovitve služnosti v javno korist pripada, zaje- ma: − zmanjšano vrednost nepremičnine ali dejansko škodo in iz- gubljen dobiček. Pri čemer zmanjšana vrednost nepremičnine pomeni: − zmanjšano možnost uporabe, zmanjšano možnost pridobiva- nja plodov in nižjo tržno vrednost nepremičnine. kot navaja v irant 88 sta za določitev odškodnine v primeru usta- novitve služnosti najprimernejši metoda tržnih primerjav (pri- merjalna metoda) in metoda ugotavljanja zmanjšanja vrednosti. Pri slednji se substančna odškodnina (tržna vrednost nepremični- ne) odmeri kot razlika med vrednostjo nepremičnine pred in po 85 Wilson, Hungerford, 1995, str. 21. 86 Ibid. 87 Štritof Brus, 2006, str. 60. 88 v irant, 1998, str. 15. 17 7 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti razlastitvi. v primeru začasne služnosti substančna odškodnina obsega izgubo/zmanjšanje dohodka od nepremičnine, običajno kmetijskega in gozdnega zemljišča. v ostalih primerih je primer- nejša metoda primerjave. odškodnina za razlaščeno nepremič - nino ni enake pravne narave kot civilnopravna odškodnina. cilj odškodnine je vzpostavitev premoženjskega stanja razlaščenca, v kakršnem je bil pred razlastitvijo. v primeru razlastitve se ustavno varstvo lastninske pravice spremeni v varstvo lastnikovega premo- ženja 89 . Po slovenski Ustavi je zapovedana polna odškodnina, ki zaje- ma celotno izgubo, izjemna možnost zniževanja odškodnine pod ta obseg bi bila možna zgolj v primeru obsežne hkratne razlastitve velikega števila lastnikov 90 . za razlaščeno vrednost se kot osnova upošteva tržno vrednost nepremičnine 91 . odškodnina obsega tr - žno vrednost nepremičnine in stranske stroške povezane z raz- lastitvijo (selitev, izgubljen dobiček za čas selitve in morebitna zmanjšanja vrednosti preostale nepremičnine) ter tudi škodo za- radi prenehanja najemnih ali zakupnih pravic 92 . Glede pravične odškodnine ustava postavlja načelo, da se z do- ločitvijo osnov in meril ter z uporabo teh meril za pravično od- škodnino, pogoji za delo in življenje tistega katerega lastnina se razlašča ne smejo bistveno poslabšati 93 . Do odškodnine je upravi- čen tisti čigar nepremičnina se razlašča ter tudi tisti, ki jih poseg prizadene posredno. 4. zaključek Stvarna služnost je pravica na tuji stvari in izhaja iz odnosa dveh nepremičnin. Učinkuje v korist vsakokratnega lastnika go- spodujoče nepremičnine, ter v breme vsakokratnega lastnika služeče nepremičnine. Ugotavljano, pa, da so splošna pravila pri služnostih precej skromna. Podlago vrednosti določajo Mednaro- dni standardi ocenjevanja vrednosti 94 , standardi za izvajanje nalog ocenjevanja vrednosti na podlagi splošno priznanih zasnov in na- čel, ki pospešujejo preglednost in doslednost pri ocenjevanju vre- 89 Ibid. 90 Ibid. 91 Grum, Temeljotov Salaj, 2011, str. 128. 92 Ferlan et al., 2009, str. 279. 93 Grum, Temeljotov Salaj, 2011, str. 129. 94 MSov , 2017, str. 5. 178 DIGNITAS n Upravno pravo dnosti. za določitev podlage vrednotenja služnosti je pomemben način nastanka stvarne služnosti. z vidika ocenjevanja vrednosti pravic na nepremičnini se iz orisa glavnih zakonskih okvirjev na- kazuje problematika pri ocenjevanju vrednosti zaradi omejitve (spremembe) pravic na nepremičnini. Največkrat se problem pravičnega vrednotenja pojavi pri služnostih v javno korist, ki so ustanovljene v korist države, lokalne skupnosti, izvajalcev javnih služb in nosilcev različnih infrastrukturnih dejavnosti. Gre za po- sebno obliko služnosti, glede katerih veljata dve posebnosti. Prva posebnost je v določitvi namena služnosti. Drugače kot »navad ne« služnosti stvarnega prava, ki se ustanovijo v zasebnem interesu, se služnosti v javno korist vedno ustanovijo v javnem interesu. Dru- ga posebnost je razlika pri nosilcih pravice. Pri služnostih v javno korist je nosilec vedno država, lokalna skupnost ali drug subjekt, ki ga je država ali lokalna skupnost pooblastila za izvajanje javne službe ali javne infrastrukturne dejavnosti. v članku raziskujemo ter posledično izražamo stališča do vre - dnotenja oz. določanja poštene vrednosti stvarne služnosti, ki te- melji na pravično podlagi ter le tako vodi v polno odškodnino do katere je po slovenski Ustavi upravičen razlaščenec. Glede pravič- ne odškodnine ustava postavlja načelo, da se z določitvijo osnov in meril ter z uporabo teh meril za pravično odškodnino, pogoji za delo in življenje tistega katerega lastnina se razlašča ne smejo bistveno poslabšati. Navedeno smo izrazili z enačbo: Polna odškodnina = Pv (pravična vrednost) + DS (dejanski oz. direktni in indirektni stroški) = Tv (tržna vrednost) + v JI (vrednost javnega interesa) + DS (dejanski oz. direktni stroški in indirektni stroški) vrednost javnega interesa strokovna literatura (Public Interest value) 95 ocenjuje na 25 % izražene tržne vrednosti ocenjevane ne- premičnine, vrednost pa izraža nadomestilo sicer porabljenega časa, napora in morebitnih pravdnih postopkov. Glede na navedeno zaključujem, da bi bilo smiselno razmišljati v smeri dopolnitve osnutka Uredba o ocenjevanju vrednosti ne- premičnin, pravic na nepremičninah, nadomestil za škodo in dru- 95 The Appraisal of Real estate, 2008, str. 31. 179 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti gih stroškov s predlogom: - oceni se tržna vrednost nepremičnine na podlagi veljavnih MSov - oceni oz. odčita se vrednost po posplošeni tržni vrednosti po GURS-u - v nadaljnjem postopku se upošteva višja od po prvi in drugi alineji izkazana vrednost - doda se »vrednost interesa« v višini 25 % v tretji alineji izkaza- ne vrednosti - dodajo je direktni in indirektni stroški. Rezultat je indikacija vrednosti, ki izraža »polno odškodnino« za razlaščenca oz. pravično vrednost vključno z dejanskimi stroški, sprejemljivo za obe pogodbeni stranki. Glede na navedeno zaklju- čujemo, da bi bilo potrebno dopolniti obstoječi osnutek Uredbe o ocenjevanju vrednosti nepremičnin, pravic na nepremičninah, nadomestil za škodo in drugih stroškov s predlogi in izraženimi stališči, ki bi nedvoumno določali podlago ocenjevanja vrednosti stvarne služnosti, saj menimo, da bi le tako omogočili podlago za ocenjevanje pravične vrednosti, ki bi bila poštena za vse pogod- bene stranke. Literatura in viri Armsworth, P.R., Sanchirico, J. N. (2008). The effectiveness of buying easments as a conservation strategy. conservation Lettes, 2008, str.182-189. Bajc, T. (2015). Stališča služnosti na nepremičninah: tržni vidik. Magistrsko delo. Nova Gorica: evrop- ska pravna fakulteta. carson, N. (2015). easier easments: A new path for conservation easment deduction valuation. Northwestern University Law Review, 2015, 109(3), str. 739-772. Dana, G.c ., Ramsey, M. (1989). conservation easements and the common low. Standard environmen- tal Law Journal, 1989, 8, str. 2-45. Denyer-Green, B. (1998). compulsory Purchase and compensation. Fifth edition. London: estates Gazette. Deveikis, S.; Aleksiene, A., Galiniene, B. (2007). compulsory Purchase of Property for Public Needs and compensation Development of Procedures and the Role of valuation in Lithuania. http:// www.tkk.fi/Yksikot/kiinteisto/FIG/pdf-files/06092007Deveikis, 17.7.2018. Dijak, D. (2017). Problematika metodologije določanja odškodnine zaradi omejitve lastninske prtavi- ce v javno korist. Magistrsko delo. Nova Gorica: evropska pravna falkulteta. erdelič, B. (2007). Ustanovitev služnosti v javno korist brez odškodnine za poseg v lastninsko pravico. Pravna praksa, 26(8), str. 7-9. Ferlan. M., Lisec, A., Čeh, M., Sumrada, R. (2009). Pridobitev lastninske pravice nad nepremičninami za javno korist. Geodetski vestnik, 2009, 53, str. 276-290. Grum, B. (2017). Impact of Facilities Maintenance on User Satisfaction. Facilities, 2017, 35(78), str. 405-421. Grum, B., Temeljotov Salaj, A. (2011). Interdisciplinarni vidiki nepremičnin: znanstvena monografija. Nova Gorica: evropska pravna fakulteta. 180 DIGNITAS n Upravno pravo Hojnik, G. (2008). Model nelinearnih učinkov ocenjevanja služnostne pravice. v: zbornik referatov 11.letne konference ocenjevalcev vrednosti. Ljubljana: Slovenski inštitut za revizijo, str. 49-67. Hoxha, v., Dimitrovska Andrews, k., Temeljotov Salaj, A. (2014). k ulturni dejavniki, ki vplivajo na urbanistov namen urejanja javnih prostorov v Prištini. Urbani izziv, 25(2), str. 5-18. Isakson, S. R. (2011). Market Provisioning and the conservation of crop Biodiversity: An analysis of Peasant Livlihooda and Maize Diversity in teg Guatemalan Highlands. elsevier. World Develo- pment, 39(8), str. 1444-1459. Juhart, M. (2003). Služnost v javno korist. v: IX. dnevi javnega prava: Izobraževanje in usposabljanje v javni upravi. Ljubljana: Inštitut za javno upravo, str. 221-236. Juhart, M., Tratnik M., vrenčur R. (2007). Stvarno pravo. Ljubljana: Gv založba. k albro, T., Sjödin, e. (2006). ersättning vid fastighetsreglering. Svensk Juristtidning, 9, str. 218-229. k albro, T. (2001). compulsory Purchase and Restrictions on Land Use. Principles of compensation in Swedish Law. Stockholm: Royal Institute of Technology, Real estate and construction Manage - ment, Real estate Planning and Land Law. k albro, T. (2007). Private compulsory Acquisition and Public Interest Requirement. FIG article of the month, International Federation of Surveyors, str. 1-9. www.fig.net/pub/monthly_articles/september_2007/september_2007_kalbro.html, 7.5.2011. kiesecker, J.M., comendant, T., Grandmason, T, Graz, e., Hll, c ., Hilsenbeck, R., k areiva, P., Loyier, L., Naehu, P., Rissman, A., Shaw, M.R., Yankel, M. (2007). conservation easement in context: a quanti - tative analysis of their use by The Nature conservancy. Frontiers in ecology and the environment, 2007, 5(3), str. 125-130. kG Berlin (1967). Urteil vom 10.07.1967, 485/67 Baul. kocuvan, A. (2016). kritičen pregled stanja na področju ocenjevanja odškodnin. v: zbornik postkon - ferenca: 1. konferenca s področja interdisciplinarnega raziskovanja nepremičnin / Grum, B. (ur). Ljubljana: Inštitut za nepremičninske vede, str. 67-82. krisper kramberger, M. (1997). omejitve lastninske pravice v javnem interesu. Pravnik, 1997, 4/5, str. 147-173. Levert, M., Stevens, T., kittredge, D. (2009). Willingness to sell conservation easements: A case study. ScienceDirect, Forest economics, 2009, 15, str. 261-275. Lopez-Mosquera, N., Sanchez, M. (2011). The influence of personal value in the economic use valua- tion of peri-urban green spaces: An application of the means end chain theory. elsevier, Tourism Management, 2011, 32, str. 875-889. MSov , Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti. (2007). International valuation Standards comi - tee, 8. izdaja (slovenski prevod). Ljubljana: Slovenski inštitut za revizijo. MSov , Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti. (2012). International valuation Standards comi - tee, 9. izdaja (slovenski prevod). Ljubljana: Slovenski inštitut za revizijo. MSov , Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti. (2017). International valuation Standards comi - tee 11. izdaja (slovenski prevod). Ljubljana: Slovenski inštitut za revizijo. Rismann, A.R., Lozier, L., comendant, T., k areiva, P., kiesecker, J.M., Shaw, M.R., Merenlender, A.M. (2007). conservation easement: biodiversity protection and private use. conservation Biology, 21, str. 709-718. Sisman, A. (2011). evaluation of land value increase after expropriation process: A case study of Sam- sun, Turkey. Scientific Research and essaya, 6(7), str.1561-1566. Sodja,v. (2008). Še o zUreP-1 in razlastitvi. Pravna praksa, 27(45), str. 8-12. Stephens, ottaway, D.B. (2003). Developers find payoff in preservation; donors reap tax incentive by giving to land trusts, but critics fear abuse of system. Washington: Washington Post, dec. 21, 2003, pp. Ao1. Stopar, I., Šubic kovač, M (2016). vrednotenje zemljišč v primeru stvarne služnosti – študija primera v Sloveniji. Geodetski vestnik, 2016, 60 (4), str. 685-702. Stvarnopravni zakonik (SPz). Uradni list RS, št. 87/2002 in št. 91/2013. Swedesurvey (2015). Razvoj metod ocenjevanja vrednosti nadomestil ob umeščanju prostorskih ure- ditev javnega pomena v prostor - končno poročilo (poročilo št. 5). Ljubljana: RS, Ministrstvo za okolje in prostor, Generalni sekretariat vlade RS, str. 1-13. http://vrs-3.vlada.si/MANDAT14/vLADNAGRADIv A.NSF/71d4985ffda5de89c12572c3003716c4/d60b2 4faac990e68c1257ee40043d74c/$FILe/ATTQ1S0N.pdf/k oncno_porocilo_naloge_4-6.pdf Šubic kovač, M., Rakar, A. (2010). Model vrednotenja zemljišč kategoriziranih cest za namene pravne- ga prometa. Geodetski vestnik 54/2, str. 253-266. Šritof Brus, M. (2006). Razlastitve in omejitve lastninske pravice. Ljubljana: Planet Gv Tenkanen, A. (1983). Ranta-alueiden, erityisesti lomatonttien lisäalueiden arviointi vesijättöjen luna- stuksissa. Helsinki: v äitöskirja. The Appraisal of Real estate (2008). Tha Appraisel of Real estate, 13 th ed.. chicago: Appraisal Institute, 181 DIGNITAS n Pravična podlaga pri vrednotenju stvarne služnosti 550 Wet van Buren, chicago, IL 60607. Tratnik, M. (2010). Stvarnopravni zakonik (SPz) z uvodnimi pojasnili in stvarnim kazalom Matjaža Tratnika. Ljubljana: Uradni list Republike Slovenije. Tratnik, M. (2009). Služnost v javno korist. Pravni letopis, 2009, 2, str. 89-98. Tratnik, M., vrenčur, R. (2005). Nepremičninsko pravo, 1. Del: zemljiškoknjižno pravo. Maribor: Inšti - tut za nepremičninsko pravo Maribor. Tratnik M., vrenčur R., odar M., Simič I., Štravs A., Reich H. (2007). Stavbna pravica in služnost: Stvarno pravni in davčnopravni vidik. Maribor: Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor. Uredba o ocenjevanju vrednosti nepremičnin, pravic na nepremičninah, nadomestil za škodo in dru- gih stroškov (2012). osnutek uredbe z dne 30. 10. 2012. Ljubljana: Geodetska uprava Slovenije. v iitanen, k. (2002). Just compensation in expropriation ? v: JS26 education of valuers – collecting the Substance for v irtual Academy. FIG XXII International congress, Washington, str. 1/8. https:// www.fig.net/resources/proceedings/2002/fig_2002/fig_2002_abs/Js26/JS26_viitanen_abs.pdf , 20.5.2018. v irant, G. (1997). odvzem in omejitev lastninske pravice v javno korist ter socialna vezanost lastnine. Doktorska disertacija. Ljubljana: Fakulteta za javno upravo. v išje sodišče v kopru (v Sk). Sklep 1, cp 963/2000, ecLI:SI:v SkP:2000:I.cP.963.2000, 29.11.2000. vrenčur, R., Pšunder, I. (2012). Nepremičninsko pravo in vrednost pravic na nepremičninah. Ljubljana: Slovenski inštitut za revizijo. vučaj, z ., Grum, B. (2018). easement as the element of monetization of real estate and insurance for infrastructural and energy investments. v : Book of proceedings, 3rd conference of Interdisciplina - ry Research on Real estate, (cIRRe), Groningen, September 20-21, 2018 / Grum, B. (ur.). Ljubljana: Institute of Real estate Studies, str. 344-355. zakon o javnih cestah (zJc). Uradni list RS, št. 33/2006. zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (zMvN). Uradni list RS, št. 50/2006. zakon o rudarstvu (zRud-1). Urani list RS, št. 14/2014. zakon o telekomunikacijah (ztel-1). Uradni list RS, št. 30/2001. zakon o umeščanju prostorskih ureditev državnega pomena v prostor (zUPUDPP). Uradni list, št. 80/2010, 106/010-popravek in 57/2012. zakon o ureditvi določenih vprašanj v zvezi z graditvijo avtocestnega omrežja v Republiki Sloveniji (zUDvGA). Uradni list RS, št. 35/97. zakon o urejanju prostora (zUreP-2). Uradni list RS, št. 61/2017. zakon o zemljiški knjigi (zzk -1). Uradni list RS, št. 58/03. zakon o železniškem prometu (zzeIP). Uradni list RS, št. 99/2015. Yuan Farrell, c ., Marvier, M., Press, D., k areiva, P (2005). conservation easements as a distribution od easments? Natural Areas Journal, 25, str. 282-289. Wiiala, A. (1966). Pakkolunastus- ja tilikorvaukset. Maanjaon arvioimisoppi II. vammala. v: Just com - pensation in expropriation ? v iitanen, k., JS26 education of valuers – collecting the Substance for v irtual Academy. FIG XXII International congress, Washington, 2002, str. 1-8. Wilson, D. c ., Hungerford, c . D. (1995). Public interest value: toward an analytic understanding of the Appraisal Institute´s Proposed Definition of value for environmentally Significant Real estate. v: Right of way, str., 21-31. https://www.irwaonline.org/eweb/upload/0295a.pdf, 27.11.2016. Windson Geideman, k., Jourdan, D. (2009). The Impact of Historic Facade easements on condomi - nium value. The Appraisal Journal, Fall 2009, str. 329-337. 182 DIGNITAS n Upravno pravo