| 295 |
| 68/3|
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
V
G 202
4
GEODETSKI VESTNIK | letn. / Vol. 68 | št. / No. 3|
ABSTRACT IZVLEČEK 
KLJUČNE BESEDE KEY WORDS
actuarial mathematics, rural economy, land use planning, 
long-term care location, smart silver village, reverse 
mortgage, equity release
aktuarska matematika, kmečko gospodarstvo, namenska raba 
zemljišč, lokacija dolgotrajne oskrbe, pametna srebrna vas, 
obratna hipoteka, črpanje nepremičnega premoženja
UDK: 323.3:332.21(497.4) 
Klasifikacija prispevka po COBISS.SI: 1.01
Prispelo: 10. 4. 2024
Sprejeto: 17. 7. 2024
DOI: 10.15292/geodetski-vestnik.2024.03.295-312
SCIENTIFIC ARTICLE
Received: 10. 4. 2024
Accepted: 17. 7. 2024
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj
ČRPANJE NEPREMIČNEGA 
PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE 
V PAMETNE SREBRNE VASI
DRAWING ON REAL ESTATE 
ASSETS FOR INVESTMENT IN 
SMART SILVER VILLAGES
The existing housing stock in Europe, including scattered 
farmhouses, is grossly inadequate for long-term care (LTC) 
at home. Renovating these houses suitable for LTC requires a 
considerable new investment. An alternative is to sell or transfer 
ownership of family homes and farms and buy a residential unit 
in a retirement community by taking out a reverse mortgage loan. 
We present an approach to investing in the removal of barriers in 
part of an extended retirement home or the purchase of a property 
in a Smart Silver Village (SSV) from farm transfer subsidies if 
permitted by the call for proposals to encourage the rejuvenation 
of farm ownership. Our approach includes the actuarial present 
value method and periodic longevity insurance premia. It also 
includes funds from the agricultural transfer program for younger 
members of farming households. Moreover, it allows older farmers 
to move to a SSV if they pass the farm on to their successors and 
receive a portion of the reimbursement from government funds. 
This way, they become co-investors alongside the municipality 
in the SSV located relatively close to their respective farms. The 
current retirement home location in Slovenia is quite far from 
the farms. Existing reverse mortgage contracts in EU member 
states end when a homeowner moves into an assisted living 
home. Our approach with minor adjustments applies to all EU 
Member States.
Stanovanjski sklad v Evropi je neprimeren za dolgotrajno oskrbo 
na domu. To velja tudi za številne prostorsko razpršene kmetije. 
Prilagoditev bivališč zahteva nova vlaganja. Nadomestna rešitev 
bi lahko bila prodaja ali prenos lastništva kmetij vključno z 
družinskimi domovi na novega gospodarja, nakup stanovanjske 
enote v skupnosti ter sklenitev obratne hipoteke za tako enoto. 
V prispevku predstavimo metodo aktuarske matematike za 
izboljšanje stanja, v primeru da bi razpis za spodbujanje 
pomladitev gospodarjev kmetij to omogočal. Starim kmetom 
shema omogoča preselitev v pametno srebrno vas (PSV), ko 
prepustijo kmetijo naslednikom in prejmejo del povračila iz 
državnih sredstev. Tako poleg občine postanejo sovlagatelji v PSV 
blizu njihovega starega doma, kar je želja lastnikov, lastništvo 
kmetij pa se pomladi. Obstoječe obratne hipotekarne pogodbe 
v članicah EU prenehajo, ko se lastnik stanovanja preseli v 
oskrbovano stanovanje. Nasprotno pa se v našem pristopu 
uporabnik bivališča v PSV, ko mu funkcionalne zmožnosti 
zelo upadejo, lahko brezplačno preseli v PSV ali negovalni 
dom. V prispevku predlagana metoda aktuarske matematike 
je z manjšimi prilagoditvami uporabna za vse države članice 
EU. Pristop hkrati omogoča večje zaposlovanje na podeželju 
in ohranjanje socialnih mrež ostarelih kmetov, kar bi morali 
upoštevati tudi občinski (podrobni) prostorski načrti.
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 296 |
| 68/3| GEODETSKI VESTNIK  
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI|
 EN
1 UVOD
1.1 Staranje podeželskega prebivalstva in problematika dolgotrajne oskrbe
Staranje prebivalstva prinaša vrsto izzivov, povezanih z zagotavljanjem zdravstvene, socialne in stanovanjske 
varnosti vse večjega števila starejših prebivalcev Evrope, tudi Slovenije (Republika Slovenija, 2007, 2014). 
Upokojitvena starost staršev in njihovih otrok se povišuje tako, da se postavlja pod vprašaj možnost sta-
rejših otrok za oskrbo slabotnih še starejših staršev, saj jih pretežni del dneva ni doma, oskrba na domu 
v sistemu dolgotrajne oskrbe (DO) pa je mogoča le do 20 ur tedensko (ZDOsk-1, 2021). Razmere se 
še poslabšujejo zaradi upadanja razmerja med številom delovno aktivnega prebivalstva in prebivalcev 
v starosti 80 let ali več. Še posebej pereča težava DO se kaže na podeželju, kjer – zaradi zelo razpršene 
poselitve – potovalni stroški oskrbovalcev dosegajo tudi do 50 % stroškov same oskrbe na domu. Rajer 
et al. (2022), Drobne et al. (2022) ter Bogataj et al. (2023) so analizirali prostorsko razpršenost starejših 
oseb v slovenskih regijah in njihovo dostopnost do objektov in mrež integrirane dolgotrajne oskrbe. Med 
drugim so ugotovili, da v Sloveniji prebiva več kot 42.000 starejših občanov, starih 65 let ali več – od tega 
več kot 15.000, starih 80 let ali več – popolnoma samih v stanovanjski stavbi brez neposredne pomoči 
mlajših ter potencialno izpostavljenih osamljenosti (preglednica 1 in slika 1). 
Preglednica 1: Starejši občani, ki živijo sami v stavbi, po statističnih regijah Slovenije (na dan 30. 4. 2021; vir: Drobne et al. 
(2022); vir podatkov: ministrstvo za notranje zadeve)
En sam v stavbi Dva sama v stavbi Trije ali več samih v stavbi
Starost 65–79 80+ 65–79 80+ 65+ 65–79 80+ 65+
Slovenija
27.136
(100 %)
15.208
(100 %)
40.324
(100 %)
7224
(100 %)
11.090
(100 %)
1497
(100 %)
177
(100 %)
3341
(100 %)
pomurska
2523
(9,3 %)
1163
(7,6 %)
3638
(9,0 %)
424
(5,9 %)
750
(6,8 %)
109
(7,3 %)
0
(0 %)
216
(6,5 %)
podravska
4631
(17,1 %)
2395
(15,7 %)
8166
(20,3 %)
1194
(16,5 %)
1874
(16,9 %)
278
(18,6 %)
12
(6,8 %)
629
(18,8 %)
koroška
717
(2,6 %)
340
(2,2 %)
1414
(3,5 %)
228
(3,2 %)
370
(3,3 %)
60
(4,0 %)
3
(1,7 %)
150
(4,5 %)
savinjska
3581
(13,2 %)
1860
(12,2 %)
5562
(13,8 %)
842
(11,7 %)
1438
(13,0 %)
138
(9,2 %)
15
(8,5 %)
313
(9,4 %)
zasavska
588
(2,2 %)
303
(2,0 %)
908
(2,3 %)
122
(1,7 %)
252
(2,3 %)
67
(4,5 %)
6
(3,4 %)
118
(3,5 %)
posavska
1248
(4,6 %)
701
(4,6 %)
1816
(4,5 %)
262
(3,6 %)
472
(4,3 %)
61
(4,1 %)
6
(3,4 %)
100
(3,0 %)
jugovzhodna Slovenija
2346
(8,6 %)
1358
(8,9 %)
2906
(7,2 %)
466
(6,5 %)
822
(7,4 %)
65
(4,3 %)
9
(5,1 %)
172
(5,1 %)
osrednjeslovenska
4654
(17,2 %)
2840
(18,7 %)
7272
(18,0 %)
1854
(25,7 %)
2270
(20,5 %)
341
(22,8 %)
56
(31,6 %)
723
(21,6 %)
gorenjska
2273
(8,4 %)
1460
(9,6 %)
3056
(7,6 %)
698
(9,7 %)
1076
(9,7 %)
137
(9,2 %)
22
(12,4 %)
326
(9,8 %)
primorsko-notranjska
879
(3,2 %)
553
(3,6 %)
1064
(2,6 %)
250
(3,5 %)
328
(3,0 %)
35
(2,3 %)
3
(1,7 %)
92
(2,8 %)
goriška
2007
(7,4 %)
1311
(8,6 %)
2522
(6,3 %)
512
(7,1 %)
818
(7,4 %)
93
(6,2 %)
30
(16,9 %)
228
(6,8 %)
obalno-kraška
1689
(6,2 %)
924
(6,1 %)
2000
(5,0 %)
372
(5,1 %)
620
(5,6 %)
113
(7,5 %)
15
(8,5 %)
274
(8,2 %)
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 297 |
GEODETSKI VESTNIK | 68/3|
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI 
| E
N
Analizirali so tudi prostorsko dostopnost starejših oseb do ključne infrastrukture za oskrbo starejših v Sloveniji. 
Tako so, na primer, ugotovili, da skoraj 30 % starejših od 65 let prebiva več kot 5 kilometrov od domov 
starejših občanov (DSO), zaradi česar dojemajo morebitni prehod v DSO kot selitev na oddaljeno lokacijo 
(preselitev v starejših letih za manj kot 5 kilometrov pa je še sprejemljiva za večino starejše populacije). Ta 
položaj je še posebej kritičen v posavski ter v primorsko-notranjski statistični regiji. Podobno so ugotovili 
relativno slabšo dostopnost starejših oseb do dnevnih centrov v domovih v goriški in posavski statistični 
regiji ter relativno slabšo dostopnost do zdravstvenih domov v pomurski, posavski, goriški regiji ter jugo-
vzhodni Sloveniji. Vse naštete regije spadajo v skupino pretežno podeželskih regij (Bogataj et al., 2023). 
Slika 1: Središča objektov in mrež integrirane1 dolgotrajne oskrbe ter lokacije stavb, v katerih prebiva starejši občan sam 
(prirejeno po Drobne et al., 2022).
Mladi se s kmetij odseljujejo v mesta. Število tistih v Sloveniji in Evropi nasploh, ki bi potencialno pot-
rebovali dolgotrajno oskrbo (DO), pa vztrajno narašča. Člani kmečkih gospodarstev, ki poleg obveznosti 
na kmetiji opravljajo službo še drugje, ne morejo skrbeti za ostarele starejše člane gospodinjstva. Ob taki 
demografski sliki in spremenjeni delovnopravni zakonodaji v Sloveniji se postavlja vprašanje, kako na 
novo urediti medgeneracijske odnose in kako naj država podpre skrb za te ranljive člane svoje družbe. 
Postavlja se vprašanje zagotavljanja ustreznega, varnega bivalnega prostora, ki ga novi Zakon o dolgotrajni 
oskrbi (ZDOsk-1, 2021) ne upošteva zadostno. Bogataj et al. (2023) so ocenili potrebne kapacitete bi-
valnih zmogljivosti v DSO ter v različnih oblikah bivanja v skupnosti po občinah in statističnih regijah 
Slovenije, kar je lahko podlaga za določanje dinamike namenske rabe prostora za oskrbo v skupnosti.
1 Integrirana dolgotrajna oskrba je sistemsko povezana celota vseh virov in deležnikov za humano, finančno in kadrovsko vzdržno sodobno oskrbo ljudi, 
ki potrebujejo pomoč pri opravljanju vsakdanjih opravil zaradi bolezni, invalidnosti ali starostne onemoglosti (Ramovš, 2019).
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 298 |
| 68/3| GEODETSKI VESTNIK  
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI|
 EN
1.2 Pametna srebrna vas v podukrepu skupne kmetijske politike 
Besedna zveza »pametna vas« je opredeljena kot podeželska skupnost, ki za izboljšanje gospodarskih, 
socialnih in okoljskih izzivov uporablja inovativne rešitve in digitalne tehnologije (MKGP, 2023). 
Osnovni cilj te ideje je ohranitev poseljenosti podeželja (Meng et al., 2023). Ker pa na podeželju živi 
veliko prebivalcev iz najstarejših kohort, pogosto tudi samih na kmetijah, je planiranje DO pomemben 
del zasnove pametnih vasi, ki posamezne predele s starejšim prebivalstvom povezuje v mrežo oskrbe in 
s tem v pametne srebrne vasi (PSV).2
Ministrstvo za kmetijstvo, gospodarstvo in prehrano (MKGP) je, s ciljem prispevati k izboljšanju staro-
stne strukture nosilcev na kmetijskih gospodarstvih ter izboljšanju upravljanja kmetij (podukrep M6.1 
– Pomoč za zagon dejavnosti za mlade kmete v okviru PRP 2014-2020 do 2022)3, razpisalo subvencije 
za prenos kmečkih gospodarstev na mlajše kmete v višini 45.000 EUR na kmetijo. Vlada Republike 
Slovenije je na seji dne 28. 9. 2022 potrdila dopolnjen predlog Strateškega načrta skupne kmetijske 
politike za obdobje 2023–2027. Evropska komisija je navedeni dokument odobrila dne 28. 10. 2022 
kot upravičeno krepitev socialno-ekonomskega položaja kmetov. 
Do zdaj so prevzemniki nepovratna sredstva, na primer, namenili za ustrezno obnovo strojnega parka, 
da so lahko lastna finančna sredstva namenili urejanju prostorov in zagonu dopolnilne dejavnosti na 
kmetiji (MKGP, 2021). Ker pa je prenos kmetijske dejavnosti na mlade kmete redkejši, kot bi želeli – 
pogosto zato, ker se ostareli lastniki bojijo za svojo prihodnost, če kmetijo prenesejo na mlajše, oziroma 
verjamejo predvsem v svoj način gospodarjenja na kmetiji – bi bilo smiselno, da s ciljem medgeneracijske 
pomladitve agencija, ki vodi te razpise, spodbudi tudi starejše kmete in omogoči, da se ta denar nameni 
tudi za starostnikom prilagojeno stanovanjsko oskrbo kmetov, ki predajo svoje gospodarstvo.
Vprašamo se, kaj bi pomenilo, če bi ob prenosu lastništva ostareli kmet prejel znesek subvencij v 
enaki višini kot v preteklem obdobju, se pravi v višini 45.000 EUR, in bi ta sredstva lahko upo-
rabil za nakup prilagojenega bivališča v PSV kot nizkoenergetskega objekta, ter bivališče vložil v 
mehanizem obratne hipoteke? Predpostavimo, da nakup 1 m2 nizkoenergetske oziroma pasivne hiše 
na podeželju (pogoj za nepovratna evropska sredstva) ob načelu gradnje PSV ne bo presegel 1500 EUR4, 
kar je še vedno mogoče doseči, če občina zagotovi zemljišče in ga komunalno opremi brez zahteve po 
vključitvi komunalnega prispevka v ceno objektov (primer je Občina Krško). To pomeni, da bi si ostareli 
kmet lahko privoščil nakup garsonjere v velikosti okrog 30 m2, to pa vložil v obratno hipoteko, preko 
katere bi črpal sredstva za stroške oskrbe, ki jih ne pokriva ne država in ne njegov znesek pokojnine. Pri 
tem letno ne bi porabil več kot 900 kWh elektrike za ogrevanje (Moujalled et al., 2021).5 
Ta članek sestoji iz štirih poglavij. V uvodu je predstavljena motivacija, ki vodi do potrebe po vzpostavitvi 
mehanizma obratne hipoteke za kmete. Sledi predstavitev proučevane populacije ter obravnavane litera-
ture, vključno s pravnimi viri, ki obravnavajo položaj ostarelega slovenskega kmeta. V tretjem poglavju 
je obravnavan razvoj obratne hipoteke na podlagi pregleda nekatere pomembnejše literature, izvedena 
2 Zamisel pametnih vasi je razmeroma nova ideja evropskega poslanca Franca Bogoviča, ki jo danes aktivno soustvarja tako na ravni Evropskega parlamenta 
kot v Sloveniji; več v https:/www.slovenec.org/2021/01/20/srebrne-pametne-vasi-koncept-dolgotrajne-oskrbe-starejsih-v-obcini-krsko/.
3 https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=URED7031 in https://skp.si/skupna-kmetijska-politika-2023-2027.
4 https://www.ekosklad.si/prebivalstvo/pridobite-spodbudo/seznam-spodbud/skoraj-nienergijske-in-nizkoenergijske-stavbe/skoraj-nicenergijske-in-
nizkoenergijske-stavbe-subvencija.
5 https://www.mojmojster.net/clanek/744/Nizkoenergijska_hisa
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 299 |
GEODETSKI VESTNIK | 68/3|
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI 
| E
N
je tudi študija posebnega primera prenosa kmetij ter uporabe državne in evropske podpore pri prenosu 
lastništva za nakup bivališča v PSV ter diskusija rezultatov te študije. Temu poglavju sledi zaključek.
2 PROUČEVANA POPULACIJA V SLOVENIJI
2.1 Kmetovanje v Sloveniji
Kmetovanje v Sloveniji je družinsko organizirano (več kot 90 % kmetijskih zemljišč je v lasti družinskih 
kmetij). Preglednica 2 prikazuje družinsko delovno silo (delovno aktivni družinski člani) po številu in 
polnopravni delovni moči (PDM) ob popisu leta 2020 (SURS, 2020). Skupni standardni prihodek kme-
tijskih gospodarstev v Sloveniji je v letu 2010 znašal nekaj več kot 915 milijonov EUR, to je povprečno 
12.260 EUR na kmetijsko gospodarstvo ali skoraj 11.900 EUR na eno polnopravno delovno moč (pod 
1000 EUR mesečno). V letu 2020 je zrasel za četrtino. Podrobnosti so podane v preglednici 3. Ugotovimo 
lahko, da imamo v Sloveniji več kot 80 % kmetijskih gospodarstev, katerih polnopravna delovna 
moč (PDM) ne dosega višine, ki bi zagotavljala pokojnino nad mejo revščine. Brez podpore države 
in občin bi tako bila dolgotrajna oskrba (DO) te populacije zelo vprašljiva. 
Preglednica 2: Družinska delovna sila na družinskih kmetijah in polnopravna delovna moč (PDM) leta 2020 (vir: SURS, 2020)
Gospodar-upravitelj Drugi družinski člani
Polnopravna delovna 
moč (PDM)
Povprečna obremenjenost 
na kmetiji
Število 
oseb
Povprečna 
starost 
(leta)
Število 
oseb
Povprečna 
starost
(leta)
Gospodar Drugi člani Gospodar Drugi
Slovenija 52.557 58 97.820 46 29.441 33.664 0,56 0,34
Preglednica 3: Število kmetijskih gospodarstev in struktura po ekonomski velikosti ob popisu 2020 (vir: SURS, 2020a)
Ekonomska velikost po 
razredih [EUR]
skupaj <2000
[2000–
4000)
[4000–
8000)
[8000–
15.000)
[15.000–
25.000)
[25.000–
50.000)
[50.000–
100.000)
100.000+
Število 68.331 12.746 14.335 15.945 10.694 5345 4707 2854 1705
Struktura [%] 0,19 0,21 0,23 0,16 0,08 0,07 0,04 0,02 0,19
2.2 Prihodki kmetov kot vir za zagotavljanje varnega staranja
Danes se kmetje obvezno zavarujejo, če so zdravstveno sposobni za opravljanje kmetijske dejavnosti, kar ugo-
tavlja služba medicine dela, če se ne šolajo, niso uživalci predčasne, starostne, vdovske ali invalidske pokojnine 
in če ob vložitvi prijave v zavarovanje celoten dohodek kmetije iz kmetijske dejavnosti na zavarovanega člana 
dosega najmanj 4894,06 EUR letno. Število zavarovancev kmetov iz naslova kmetijske dejavnosti (vseh, ki 
so zavarovani kot delavci, tudi gospodarji na kmetiji) vztrajno upada. Od leta 2007 se je neprestano zmanj-
ševalo in se je zmanjšalo že za več kot polovico, od skoraj 10.000 v letu 2007 na približno 4200 v letu 2021. 
Leta 2021 je bilo samo 0,4 % zavarovancev zavarovanih kot kmetov (SURS, 2020; ZPIZ-2, 2022, čl. 17). 
Kmetova zavarovalna osnova je njegov dobiček (ZPIZ-2, 2022, čl. 145), ki izhaja iz velikosti in ekonomske 
moči kmetije, vendar je minimalna osnova 60 % povprečne letne plače zaposlenega v Sloveniji (ibid.). 
Z novelo Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pokojninskem in invalidskem zavarovanju 
(ZPIZ-2M, 2022), ki se je začela uporabljati 1. aprila 2022, je bil na novo določen najnižji znesek po-
kojnine zavarovancev, ki so bili pretežni del zavarovalne dobe zavarovani za ožji obseg pravic iz naslova 
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 300 |
| 68/3| GEODETSKI VESTNIK  
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI|
 EN
opravljanja kmetijske dejavnosti. Ta pokojnina je bila določena v enaki višini kot najnižji znesek inva-
lidske pokojnine, kar pomeni, da je do konca koledarskega leta znašala 409,70 EUR. Iz tega podatka in 
preglednice 3 lahko ugotovimo, da živijo mnogi kmetje v Sloveniji pod mejo revščine6.
2.3 Demografske projekcije kmečkih gospodinjstev in oskrbe do leta 2070
V prispevku izhajamo iz verjetnosti smrti za obdobje 2020–2060, kot jo predpostavlja EUROPOP2019 
(Eurostat, 2020). Izhodiščna populacija števila gospodarjev upraviteljev7 iz popisa leta 2020 po 10-letnih 
starostnih kohortah in v starosti 65+ upošteva, da je v populaciji gospodarjev 75 % moških in 25 % 
žensk. Iz slike 2 sledi, da bo do leta 2039 število starejših gospodarjev upraviteljev kmetij v Sloveniji 
preseglo 24.400, potem pa bo začelo upadati (Bogataj et al., 2023).
Za to prebivalstvo je treba urediti pokojninske sheme tako, da njihova pokojnina in drugi prihodki skupaj 
ne bodo padli pod mejo revščine. Temu bi se morali prilagoditi tako pokojninska osnova kot programi 
prenosa kmetij na mlajše gospodarje. Ker ima večina kmetov pokojnino, ki ne dosega meje revščine, 
poglejmo, kako bi z zneskom 45.000 EUR iz subvencij iz prenosa kmetij lahko kupili prilagojeno 
stanovanje v pametni srebrni vasi (PSV) in iz tega črpali sredstva za izdatke prehrane in stanovanjske 
oskrbe, česar novela Zakona o dolgotrajni oskrbi (ZDOsk-1, 2021) ne predvideva.
Slika 2: Projekcije števila gospodarjev upraviteljev kmetij, starih 65+, ne glede na odstotek obremenitve, Slovenija. (Vir: lastni 
izračun po modelu mnogoterih pojemanj v Bogataj et al., 2023; vir podatkov: SURS, 2022)
Z dinamiko staranja prebivalstva se namreč povečuje tudi potreba po dolgotrajni oskrbi in se bo kmalu 
podvojila, kar za primer populacije jugovzhodne Slovenije, izrazito podeželske statistične regije, prikazuje 
slika 3. Pričakujemo, da oskrbovanci kategorij KAT 1 in KAT 2, pa tudi vsi iz nove kategorije KAT 3 
(vsaj polovica KAT 3 po dosedanji klasifikaciji, to je KAT 3a)8, z investicijami v prilagojeno bivališče 
6 Glej tudi https://www.stat.si/StatWeb/Field/Index/10/39.
7 Gospodarji upravitelji so lahko le delno zaposleni na kmetiji (glej preglednico 2, kjer je obremenitev natančneje opisana). Na sliki 2 so prikazani ne glede 
na odstotek zaposlitve na kmetiji.
8 S kategorijo DO se določa obseg pravic, do katerih je zavarovana oseba upravičena na podlagi ocene upravičenosti (ZDOsk-1, 12. člen): 1. kategorija 
(KAT 1) – lažja omejitev samostojnosti ali sposobnosti samooskrbe; 2. kategorija (KAT 2) – zmerna omejitev samostojnosti ali sposobnosti samooskrbe; 
3. kategorija (KAT 3) – težja omejitev samostojnosti ali sposobnosti samooskrbe; 4. kategorija (KAT 4) – težka omejitev samostojnosti ali sposobnosti 
samooskrbe; 5. kategorija (KAT 5) – najtežja omejitev samostojnosti ali sposobnosti samooskrbe.
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 301 |
GEODETSKI VESTNIK | 68/3|
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI 
| E
N
doma ali v novo bivališče v mreži PSV ne bi potrebovali oskrbe v negovalnem domu oziroma v domu 
starejših občanov (DSO; Bogataj et al., 2019; Bogataj et al., 2023).
Slika 3: Projekcija števila uporabnikov dolgotrajne oskrbe s statistični regiji jugovzhodna Slovenija (vir: lastni izračun v Bogataj 
et al., 2023; vir podatkov: SURS, 2022; Eurostat, 2019; IRSSV, 2022; ZZZS, 2016).
2.4 Prilagajanje bivališč upadlim funkcionalnim zmožnostim kmetov9
Stanovanjska problematika ostarelih prebivalcev razvitih držav je v znanstvenih člankih običajno obrav-
navana le posredno. Nekatere raziskave obravnavajo le povezavo med bivališčem in posledicami socialne 
izolacije (npr. Syed et al., 2017), druge pa poskušajo oceniti, kako grajeno okolje soseske, starosti prijazna 
stanovanja podeželskih skupnosti in stanovanjski pogoji vplivajo na padce in zdravje nasploh, kakovost 
življenja in zadovoljstvo z življenjem (npr. Yu et al., 2021). Iz študij Mahmood et al. (2022), Osei-Kyei 
et al. (2021) in Xia et al. (2021) sledi, da je na podeželju mogoče socialne storitve zagotavljati z dobro 
zasnovo socialne infrastrukture pametnih, starosti prijaznih, vasi. To so za primer Slovenije pokazali že 
Rogelj in Bogataj (2019) ter Bogataj et al. (2020). Tudi v Sloveniji temelji pametna socialna infrastruk-
tura za starejše osebe na digitalni preobrazbi zdravstvenih in socialnih storitev v skupnosti (Rogelj et al., 
2021), z vpeljavo elektronskih komunikacij, ki spremljajo oskrbovance in omogočajo hitro posredovanje 
v primeru nevarnosti, predvsem pa je obetaven razvoj pametnih, starostnikom prijaznih okolij (ibid.). 
Razvijajo se nove znanstvene (optimizacija oskrbovalnih omrežij), organizacijske (samoupravne skupnosti) 
in tehnološke inovacije, kot so sledilne naprave (pametni čevelj), pametne ure, povezane z oskrbovalci, 
robotika, domotika, sistemi kibernetske fizike (CPS), ki temeljijo na internetu stvari, in računalništvo 
v oblaku. V PSV je mogoče organizirati DO za starejše odrasle v soseskah, podprtih s tehnologijo AAL 
(angl. ambient assisted living), za vse življenje, in tako zmanjšati tveganje za padce in socialno izključenost, 
s tem pa odložiti potrebo po selitvi v DSO ter zmanjšati stroške zdravstvenega varstva in DO nasploh 
(Bogataj et al., 2020, 2020a). Na platformi PSV je s podporo sodobnih digitalnih tehnologij lažje 
vključevati v oskrbo tudi uporabnike na domu10. Na podlagi rezultatov objav domače in tuje literature 
9 Podrobnejši pregled je v poročilu projekta Medgeneracijsko sožitje na podeželju, razvoj socialne infrastrukture za preprečevanje socialne izključenosti ter 
blažitev socialnih pritiskov na podeželju (V6-2041; Bogataj et al., 2023).
10 Npr. Telekom Slovenije: https://www.telekom.si/e-oskrba.
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 302 |
| 68/3| GEODETSKI VESTNIK  
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI|
 EN
(Bokun in Nazarko, 2023; Meng et al., 2023) sklepamo, da je stanovanjsko vprašanje za oskrbo starejših 
prebivalcev na podeželju premalo raziskano.
Univerzalna graditev in uporaba objektov (graditev objektov, dostopna vsem ljudem) je kot ena od osmih 
bistvenih zahtev za objekte opredeljena v Gradbenem zakonu (GZ-1, 2017, čl. 32). To olajšuje izvajanje in 
varnost pomoči na domu. Družbena infrastruktura in njeno načrtovanje sta opredeljena v Zakonu o ureja-
nju prostora (ZUreP-3, 2021), s čimer naj se zagotavlja primerna, kakovostna, enakovredna, trajnostna in 
univerzalna dostopnost dobrin, ki so potrebne starostnikom, v omrežju naselij. Paket ukrepov, namenjenih 
starejšim prebivalcem, z osredotočanjem predvsem na bivanjske oblike, ki omogočajo kakovostno zdra-
vstveno in drugo oskrbo, je predstavljen v Resoluciji o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025 
(ReNSP15–25, 2015). Ta namenja posebno pozornost tudi rešitvam energetske prenove, ki povečuje 
kakovost bivanja v lastnem stanovanju, funkcionalni prenovi stanovanj ter prilagoditvi potrebam starejših. 
Strategija dolgožive družbe (UMAR, 2017) namenja posebno pozornost prilagoditvi bivalnih razmer, tj. 
bivalnega prostora za podaljšano neodvisno življenje starejših v domačem okolju. Prav tako velja omeniti 
digitalno podprto storitev E-oskrba11, ki podaljšuje samostojno in neodvisno bivanje na lastnem domu, s 
številnimi funkcijami, vključno s 24-urnim asistenčnim centrom ter stikom s svojci. V Sloveniji imamo 
torej široko zastavljeno zakonodajo in usmeritve, manjka pa ureditev področja širše integrirane 
socialne infrastrukture, v katero bi bila ta bivališča vpeta – to lahko omogoči platforma PSV. Stra-
teški načrt skupne kmetijske politike 2023–202712 za Slovenijo kot enega od pomembnih ciljev navaja 
dvig kakovosti življenja in krepitev gospodarske aktivnosti na podeželju. Zato lahko pričakujemo tudi 
podporo aktivnostim lokalnih pobud oziroma lokalnega razvoja v okviru pobude LEADER/CLLD13.
Občine, ki skupaj razvijajo starejšim prijazna območja in objekte v okviru lokalnih akcijskih skupin 
(LAS), pa imajo tudi možnost, da pri tem izkoristijo sredstva evropskih skladov. Primere dobrih praks 
najdemo v članicah EU (Nizozemska, Španija) in tudi v drugih razvitih državah (Velika Britanija), pri 
nas pa so se pričele uveljavljati s projekti, kot so MOST14, Telekomove e-storitve9 in podobno. 
V nadaljevanju prispevka se bomo omejili na vprašanje financiranja izgradnje prilagojenega bivališča v 
PSV, v katero v osnovi vlaga občina zaradi politike deinstitucionalizacije DO. Torej gre za javno-zasebni 
sistem vlaganja z uporabo mehanizma obratne hipoteke. 
3 RAZVOJ OBRATNE HIPOTEKE ZA KMETE OB PREDAJI KMETIJE MLAJŠIM NASLEDNIKOM
3.1 Obratna hipoteka
Obratna hipoteka je vrsta stanovanjskega posojila, ki posojilojemalcu omogoča, da odpre kreditno linijo z 
uporabo svojega doma, v našem primeru prilagojenega za bivanje starejših oseb z upadlimi funkcionalnimi 
zmožnostmi, kot zavarovanja. Pri posojilnem modelu upravičenec črpa likvidne zneske v enkratnem znesku 
ali/in občasno iz vrednosti nepremičnine v obliki posojila, zavarovanega s hipoteko na nepremičnini. Z 
delom tega likvidnega zneska, ki se črpa iz nepremičnine, upravičenec kupi odloženo dosmrtno rento 
v obliki mesečne (ali letne) premije. Tako si zagotovi, da bo, če bo živel dlje od pričakovane življenjske 
11 E-oskrba, Telekom Slovenije, https://www.telekom.si/e-oskrba 
12 Strateški načrt skupne kmetijske politike 2023–2027, MKGP, https://skp.si/skupna-kmetijska-politika-2023-2027.
13 European Network for Rural Development, https://ec.europa.eu/enrd/leader-clld_en.html.
14 CSD Krško: Pametne vasi: https://pametne-vasi.info/dobre-prakse/integrirana-oskrba-v-obcini-krsko-most/.
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 303 |
GEODETSKI VESTNIK | 68/3|
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI 
| E
N
dobe, prejemal rento do smrti. Tukaj predlagamo model obratne hipoteke z zavarovanjem dolgoživosti, 
kjer je periodično izplačilo, ki ga prejme upravičenec, razlika med črpanim zneskom in rentno premijo 
zavarovanja dolgoživosti. Upravičenec, ki preživi obdobje črpanja ERS (n let), tako prejme dosmrtno 
anuiteto, ki krije izplačilo upravičencu in obresti na neodplačano posojilo. To je nova, spremenjena 
shema, ki je bila za splošne primere prvič predlagana v Bogataj (2013).
V mnogih kmečkih gospodarstvih, predvsem pa tam, kjer živijo pretežno starejši prebivalci (65+), je 
vprašanje plačilne sposobnosti precej pereče (Bogataj et al., 2023b). Bančni in zavarovalniški trg v Evropi 
ponujata različne produkte, ki omogočajo pridobivanje dohodka s črpanjem sredstev iz stalnega prebiva-
lišča kot jamstva. Ti vključujejo obratno hipoteko (RM, angl.: reverse mortgage) in dosmrtne rente. Med 
obema produktoma je mogoče najti več razlik, glavna pa je ta, da dosmrtne rente pomenijo takojšnjo 
izgubo lastništva bivališča, pri RM pa se to ne zgodi in tudi po smrti zadnjega upravičenca dediči obdržijo 
možnost, da poravnajo dolg in ohranijo lastništvo bivališča. Ob pridobitvi subvencije v višini 45.000 EUR 
bi se lahko upokojeni kmet odločil za dosmrtno rento in najem bivališča v PSV ali pa za RM in bi ostal 
lastnik stanovanja vse do smrti, zaradi česar je slednji pristop privlačnejši. Dejstvo pa je, da obratne hipo-
teke v mnogih državah EU sploh niso ali pa so zelo malo poznane, in med njimi je tudi Slovenija. Zato 
se v prispevku osredotočamo na razvoj modela črpanja nepremičnega premoženja predvsem kmetov, ki 
bi v primeru bivanja na domu želeli sofinancirati prilagajanje bivališča upadanju funkcionalnih zmož-
nosti (dograditev in izločitev bivališča iz območja kmetije) v mreži, ki je organizirana in nadzorovana na 
platformi PSV. Seveda pa imajo tudi možnost neposredne vključitve v zgoščena bivališča PSV. Pri tem 
po izgradnji ali nakupu nepremičnine uporabniki DO črpajo iz te nepremičnine sredstva kot dodatek 
k starostni pokojnini, ki je pri kmetih zaradi neprimernih pokojninskih shem v preteklosti zelo nizka.
Obratna hipoteka (RM) je opredeljena kot hipotekarno posojilo, iz katerega lastnik stanovanja redno črpa 
neko vsoto denarja, dokler ne doseže zgornje meje zneska, določenega z odstotkom ocenjene vrednosti 
stanovanja v trenutku sklenitve pogodbe. Ko je ta odstotek dosežen, posojilojemalec ne more več črpati 
denarnih sredstev za življenje in dolg še naprej ustvarja obresti. Institucija običajno izterja črpana sredstva 
in obresti po smrti hipotekarnega dolžnika (ali zadnjega upravičenca), pri čemer lahko dolg odpišejo 
dediči ali pa hipoteko zapleni kreditni subjekt. Lahko pa ta del sredstev zavarujemo, kar postane del 
mehanizma obratne hipoteke, kot predlagamo v nadaljevanju. 
V zbirki Web of Science Core Collection ob poizvedbi »obratna hipoteka« oziroma »reverse mortgage« ali 
»home equity conversion« najdemo 215 rezultatov. Začelo se je, ko je Robinson (1978) objavil prispevek 
z naslovom Selected topics of current interest to mortgage lenders – using reverse mortgage to convert home-
owners equity to annuity oziroma Izbrane teme, ki trenutno zanimajo hipotekarne posojilodajalce – uporaba 
obratne hipoteke za pretvorbo lastniškega kapitala lastnikov stanovanj v rento. Dinamika objav na to temo 
do oktobra 2023 je podana v preglednici 4. Pred letom 2000 je bilo objavljenih 23 takih prispevkov, po 
tem letu pa dinamika zelo hitro raste (preglednica 4). 
Preglednica 4: Dinamika objav člankov o obratni hipoteki v revijah, indeksiranih v WoS
Obdobje Pred 2000 2000–2004 2005–2009 2010–2014 2015–2019 2020–10.2023
Število 23 3 8 37 71 73
Število na leto 1,0 0,6 1,6 7,4 14,2 19,9
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 304 |
| 68/3| GEODETSKI VESTNIK  
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI|
 EN
Različne objave, kot so Robinson (1978) ter Chen in Yang (2020), ponujajo dragocen vpogled v razvoj 
obratne hipoteke glede na različne faktorje, ki vplivajo na ponudbo in povpraševanje teh proizvodov. 
Hambel et al. (2023) so analizirali optimalno povpraševanje gospodinjstev po obratni hipoteki. Ugota-
vljajo, da je višje povpraševanje značilno za upokojence s hišami višje vrednosti in nizkimi pokojninskimi 
dohodki. Medtem ko se v ZDA sprašujejo o učinkovitosti davčnih stopenj pri trženju proizvodov, ki 
temeljijo na obratni hipoteki, hrvaški avtorji ugotavljajo predvsem, da je obratna hipoteka kot alternativni 
vir financiranja starejše populacije, ki poseduje stanovanja, primerna rešitev predvsem ob naraščajočih 
izdatkih za dolgotrajno oskrbo, omejenem dostopu do trga posojil in visokem tveganju revščine (Kundid 
in Matković, 2020). Avtorja ugotavljata, da le 24 % vprašanih hrvaških finančnih porabnikov pozna zvezo 
»obratna hipoteka«. Skoraj 67 % anketirancev ne bi sprejelo instrumenta obratne hipoteke ne glede na 
okoliščine, predvsem zaradi socialno-kulturnih razlogov. Ti razlogi pa so v našem primeru – ko ne gre 
za samo kmetijo, ampak za hipoteko na oskrbovano stanovanje, ločeno od kmetijskega gospodarstva – 
manj pomembni.
Ugotavljamo tudi, da ni v revijah, ki jih indeksira WoS, nihče obravnaval posebnosti, ki veljajo za ru-
ralna območja (topic: »rural areas« ali »farmer«), čeprav po Kavšek in Bogataj (2017) prav težka dela na 
kmetijah zahtevajo večje izdatke za dolgotrajno oskrbo.
3.2 Pokrivanje osebnih izdatkov dolgotrajne oskrbe
Novi zakon o dolgotrajni oskrbi v Sloveniji (ZDOsk-1) predvideva, da bo DO brez stroškov bivališča 
in hrane pokrita iz zavarovanja za dolgotrajno oskrbo. Zdravstvena oskrba bo še naprej pokrita iz zdra-
vstvenega zavarovanja. Predpostavimo, da ima vsak kmet tudi zdravstveno zavarovanje. Tako bo moral 
iz obratne hipoteke pokrivati predvsem amortizacijo nepremičnine in skupnih prostorov ter vzdrževanje 
nepremičnine s stroški, ki se nanašajo na elektriko, vodo, hrano, uporabo skupnih prostorov in čiščenje 
ter tekoče vzdrževanje stanovanja. Ko bo tako oslabel, da bo potreboval institucionalno varstvo v DSO
-ju oziroma negovalnem domu, bo moral plačevati tudi »hotelski« del oskrbe v DSO-ju, ali pa se bo 
zavaroval, kot sledi po predlaganem modelu.
Bogataj et al. (2019) so stroške DO za primer Slovenije podrobno razčlenili; danes jih je treba indeksirati 
glede na inflacijo v tem obdobju. Bogataj et al. (2023) se (v poglavju 7) predvsem osredotočajo na pro-
blematiko izgradnje in obratovanja oskrbovanih stanovanj v skupnosti, kar bi bila pri nas učinkoviteje 
organizirana skupnost, ki v skladu s 6. členom Pravilnika o socialnovarstvenih storitvah (SVS) upošteva 
normative oskrbe (PMTZ, 2004). Navedena določba govori o pomoči družini na domu ter vsebuje 
pravila socialne oskrbe na domu in mobilne pomoči. To je lahko tudi skupnost lastniških in najemnih 
stanovanj, ki so bolj zgoščena v samoupravni ali kako drugače organizirani PSV. Prostori skupnosti so 
lahko v kooperativi ali kakšni drugi lastniški obliki. Bogataj et al. (2023) so tudi pokazali, kako je mogoče 
z zgoščeno oskrbo zmanjšati število oskrbovalcev glede na ekonomijo obsega, upoštevajoč normative za 
število oskrbovalcev na oskrbovanca v DSO. Izračuni v navedeni študiji (ibid.) kažejo, da lahko zmanj-
šamo stroške socialne oskrbe na 38 % sedanjih stroškov oskrbe na domu, pri čemer lahko zaradi velike 
razpršenosti oskrbovancev na podeželju še dodatno zmanjšamo potrebno število človeških virov, čeprav so 
oskrbovalci prisotni ves dan in vse dni v tednu (Bogataj et al., 2023a). Pravice oskrbe na domu se lahko 
delijo med starostniki, pri čemer ima vsak v oskrbi kategorije 3a (KAT 3a) pravico do 20 ur tedenske 
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 305 |
GEODETSKI VESTNIK | 68/3|
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI 
| E
N
socialne oskrbe (v skupnosti 10 oskrbovancev torej tedensko 200 delovnih ur oskrbovalcev oziroma več 
kot enega oskrbovalca ves čas) in v skladu s kategorizacijo (KAT 1 do KAT 4) tudi pravico do zdravstvene 
nege, ki je predmet zdravstvenega zavarovanja. Ekipam integrirane oskrbe ni treba tratiti časa za potovanje, 
ampak se po dobrem urniku razvrstijo v PSV ob nespremenjenih standardih o pravicah oskrbe na domu. 
Vzemimo primer skupnosti 24 oskrbovancev pretežno kategorije 3a, po dosedanji kategorizaciji, to pomeni 
upravičenost do 480 ur tedenske oskrbe na domu, pri čemer pa zaradi večje zgoščenosti bivališč ni izgube 
časa za potovanje med njimi. Ker se z zgostitvijo oskrbovancev zmanjša potovalni čas oskrbovalcev, na 
slovenskem podeželju najmanj za 10 %, kar priznava Pravilnik o SVS, lahko stanovalcem in lastnikom 
oskrbovanega stanovanja namenimo skupaj 528 ur tedensko. To zagotavlja 13 zaposlenih delavcev in s 
tem stalno prisotnost osebja. S prisotnostjo negovalke, zdravstvenega tehnika in/ali medicinske sestre je 
mogoče zapolniti vrzeli, ki bi nastale zaradi nedelj in praznikov.
3.3 Tehnične zahteve bivališča za dolgotrajno oskrbo, ki jih je mogoče vključiti v obratno 
hipoteko
Starejši prebivalci so izpostavljeni biološkim, okoljskim, vedenjskim in socioekonomskim nevarnostim. 
Z bivanjem v PSV je treba te izpostavljenosti omiliti. Pričakujemo, da se bodo v PSV v kratkem razvile 
informacijske in komunikacijske tehnologije (IKT), kot so asistenčne platforme, ki bodo z možnostmi 
boljšega komuniciranja in optimizacijo poti pomagale premagovati večje razdalje na podeželju in s tem 
podprle varnejše življenje starejših občanov. Tako se ti lahko odločajo za gradnjo ali prilagoditev lastnega 
bivališča kot dodatka družinskemu domu ali pa za nakup bivališča v skupnosti, kjer se z IKT storitvami 
znižuje zahtevana soudeležba pri pokrivanju stroškov potovanja oskrbovalcev.
Minimalne tehnične zahteve za bivališča starejših so že podane v Pravilniku o minimalnih tehničnih zahtevah 
za graditev oskrbovanih stanovanj za starejše ter o načinu zagotavljanja pogojev za njihovo obratovanje (PMTZ, 
2004). Makrolokacija objekta je določena v skladu s prostorskimi ureditvenimi zahtevami lokalnih skupnosti 
in mreže objektov v naselju. Makrolokacijska pogoja sta predvsem vključitev objektov v naselje ter urejena 
prometna infrastruktura z možnostjo javnega prevoza, ki jih določi občina v skladu s prostorsko zakonodajo. 
Bivališča starejših lahko torej vključimo v PSV, mreža objektov je lahko tudi bolj razpršena in povezana preko 
IKT-platforme, odločimo pa se za posebne storitve prevozov za starejše občane. Mikrolokacija določa stavbno 
zemljišče za postavitev objekta v skladu z OPPN in višje zahteve za dovoz in parkirišča. Vertikalne komunikacije 
v večstanovanjskih objektih morajo ustrezati drugemu odstavku 22. člena Gradbenega zakona (GZ, 2017). 
Gradnja in uporaba objektov morata omogočati neoviran dostop do objektov in njihovo uporabo. Dostopi, 
prehodi, povezovalne poti, vrata ter vertikalne povezave (stopnice, klančine, osebna dvigala in druge mehanske 
dvižne naprave) morajo ljudem s posameznimi funkcionalnimi oviranostmi, kot so starejši z upadlimi funk-
cionalnimi zmožnostmi, omogočati samostojno uporabo, opremljeni morajo biti z ustrezno signalizacijo in 
opremo za nemoteno gibanje, komunikacijo in orientacijo (podrobnosti v pravilniku; PMTZ, 2004).
3.4 Model obratne hipoteke
Na splošno posojilni modeli upravičencu omogočajo črpanje vrednosti nepremičnine na različne načine:
a) v enkratnem znesku ob sklenitvi pogodbe,
b) v obliki kreditne linije, da jo lahko po potrebi črpa,
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 306 |
| 68/3| GEODETSKI VESTNIK  
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI|
 EN
c) v enotnih periodičnih zneskih v obdobju pričakovanega trajanja življenja – kar je predmet modeli-
ranja v tem prispevku.
Standardni zapis v aktuarstvu poenostavimo:
a(x) = äx aktuarski zapis sedanje vrednosti doživljenjske rente v višini 1 EUR, izplačane na začetku 
vsakega leta za osebo, staro x let – po tabeli umrljivosti;
p( j | x) = j  px 
verjetnost, da bo oseba, stara x let, preživela naslednjih j let;
ν = 1 / (1 + i) diskontni faktor, kjer je i letna obrestna mera.
Najvišji znesek posojila (MLA), ki ga je mogoče črpati iz nepremičnine, je vrednost nepremičnine (VRE), 
zmanjšana za vse stroške (C ), povezane s sklenitvijo pogodbe o obratni hipoteki (C1) in s prodajo nepre-
mičnine, kar predstavlja premoženje po smrti upravičenca (C2).
 MLA = VRE − C = VRE − C1 − C2 (1)
Sedanja vrednost zapadle dosmrtne rente z letnimi plačili na začetku vsakega leta v višini 1 EUR v nas-
lednjih n letih za osebo, ki je stara x let, je označena z a(x  |n) = äx:n−|, pri čemer lahko zapišemo:
 0
( ) ( )
n
j
j
a x n p j x v
=
=∑  (2)
Sedanja vrednost za  let odložene dosmrtne rente z letnimi plačili v višini 1 EUR je označena z b(x , n) = n|äx, 
pri čemer lahko zapišemo:
 
110 ( )
0
( , ) ( ) ( ) ( ) ( )
x n
n n j
j
b x n p n x v a x p n x v p j x n v
− +
=
= ⋅ ⋅ = ⋅ ⋅ + ⋅∑  (3)
Premijska stopnja za zavarovanje dolgoživosti prs(x , i, n) je:  
 2 1( , , ) (1 ) ( , ) / (1 ) ( ),prs x i n b x n a x n= + γ ⋅ + γ ⋅  (4)
kjer γ1 predstavlja stopnjo administrativnih stroškov, ki bremenijo polico v obdobju vplačil premije, in 
γ2 predstavlja stopnjo administrativnih stroškov, ki bremenijo polico v obdobju izplačevanja rent. Letni 
znesek premije (PR) se izračuna kot:
PR = prs(x , i, n) ⋅ Rh, (5)
kjer je Rh znesek rente, odtegnjen iz vrednosti stanovanja. V tem primeru je znesek letnega izplačila 
(YDA), ki ga lahko upravičenec črpa iz nepremičnine:
 
/ (1 ) 1 ( , , ) ( )nYDA i MLA i YPA PR YPA prs x i n YPA MLA i = ⋅ + − = + = + ⋅ + ⋅   (6)
Glavna tveganja v zvezi z obratno hipoteko, ki lahko povzročijo neplačilo kredita, so: (a) negotova dol-
goživost lastnika stanovanja, (b) tveganje zvišanja obrestnih mer, (c) amortizacija vrednosti nepremičnine 
in (d) politične spremembe.
Odložena renta kot zavarovanje dolgoživosti se v zavarovalništvu že uporablja, vendar ne v kombinaciji 
z obratno hipoteko, kot je predlagana tukaj, ko se iz vrednosti nepremičnine zagotovijo tudi sredstva za 
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 307 |
GEODETSKI VESTNIK | 68/3|
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI 
| E
N
prehod v DSO oziroma negovalno bolnišnico. Brez učinkovitega zavarovanja doživetja oziroma preživetja 
nepremičnine namreč ne morejo biti vključene v pokojninski steber, saj sprostitev lastniškega kapitala 
brez zavarovanja dolgoživosti pomeni veliko tveganje za ponudnika obratne hipoteke (banko) in tudi za 
upravičenca, za katere obstaja tveganje, da bo živel dlje od dogovorjenega roka črpanja likvidnih zneskov. 
Da bi se izognili izpostavljenosti tem tveganjem, mora varna obratna hipotekarna pogodba vključevati 
tudi zavarovanje za dolgoživost. To je mogoče zagotoviti na tri načine:
a) prek javnih financ, tako da se tveganje socializira in upravljanje tveganja prevzame vlada (kot v 
primeru ZDA);
b) tveganje se prenese na zavarovalnice – kot je predlagano tu; glede na rezultate v Blake et al. (2013) 
bi zavarovanje, povezano z dolgoživostjo, lahko delovalo kot katalizator, ki bi olajšal razvoj rentnih 
trgov, tako v razvitem svetu kot v državah v razvoju, in zaščitil dolgoročno sposobnost preživetja 
pokojninskih sistemov; možne instrumente so preučevali in razvijali tudi Lee et al. (2012);
c) prek družbe za vzajemno zavarovanje, kot je predlagano v Bogataj (2013).
3.5 Primer črpanja nepremičnega premoženja iz oskrbovanega stanovanja
Svet Zavoda za pokojninsko in invalidsko zavarovanje Slovenije (ZPIZ) je sprejel Sklep o uskladitvi pokojnin 
in drugih prejemkov od 1. januarja 202315. V drugem členu opredeljuje tudi višino pokojnin po Zakonu 
o starostnem zavarovanju kmetov (ZSZK, 1972), kar znaša 316,77 EUR. Ta znesek ne bi zadostoval za 
kritje bivališča in hrane v DSO-ju, če pa kmet ostane doma, ne bi s tem kril položnic za ogrevanje in 
elektriko ter hrano, nikakor pa ne bi mogel prilagoditi svojega bivališča potrebam upadlih funkcionalnih 
zmožnosti. Tako imenovani »hotelski« del oskrbe v DSO, tj. hrana in stanovanje, znaša danes najmanj 
22,27 EUR dnevno, kar je najmanj 680 EUR v povprečju mesečno, in to v najmanj dvoposteljni sobi16. 
Poglejmo primer, kako bi si lahko ostareli kmet dvignil kakovost življenja v lastniškem oskrbovanem 
stanovanju v zgoščenem delu PSV, ki bi ga kupil iz subvencije in ga vložil v obratno hipoteko te lastni-
ne. V ta namen bomo preučili dinamiko dohodka upokojenega kmeta, ki je predal kmetijo mlajšemu 
prevzemniku in ki del svojega dohodka črpa iz nepremičnine na temelju nakupa garsonjere v PSV in 
sklenjene obratne hipoteke, na podlagi 1,75-odstotne obrestne mere za posojilo, zavarovano z obratno 
hipoteko, in 1,75-odstotne diskontne mere, vgrajene v odloženo doživljenjsko rento  za moškega (na 
temelju tablic umrljivosti DAV1994R). Kmet preda kmetijo pri 65. letu mlajšemu prevzemniku skladno 
z nacionalnim programom prevzemanja kmetij in pri prenosu prejme 45.000 EUR subvencije MKGP. 
Vrednosti parametrov modela so: 
 – Starost lastnika prilagojenega stanovanja ob prejemu subvencije in sklenitvi obratne hipotekarne 
pogodbe je 65 let in se zavaruje za dolgoživost do 80. leta, torej od tedaj prejema isti mesečni znesek 
od zavarovalnice. 
 – Vrednost oskrbovanega stanovanja v PSV je ves čas 45.000 EUR, čeprav v stvarnosti lahko pričaku-
jemo, da bo vrednost nepremičnine rasla.
 – Tabela umrljivosti, ki jo uporabimo za izračun rente, je DAV1994R.
 – Administrativni stroški so ocenjeni na 5 % ustreznega zneska  in rente: 
15 Na podlagi četrtega odstavka 186. člena Zakona o pokojninskem in invalidskem zavarovanju (Uradni list RS, št. 48/22 – uradno prečiščeno besedilo); 
https://www.uradni-list.si/glasilo-uradni-list-rs/vsebina/2023-01-0460/sklep-o-uskladitvi-pokojnin-in-drugih-prejemkov-od-1--januarja-2023.
16 Dom starejših občanov Šiška, https://domsiska.si/ceniki/cenik-oskrbe/.
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 308 |
| 68/3| GEODETSKI VESTNIK  
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI|
 EN
 – predpostavljamo letno črpanje nepremičnine v znesku 2247,08 EUR, kar v obdobju od 65. do 
80. leta starosti skupaj znese 35.953,28 EUR, drugo gre iz zavarovanja za dolgoživost;
 – stroški ob zaključku izvedbe pogodbe (zaprtje) se obračunajo v višini 2 % vrednosti nepremič-
nine (900 EUR).
 – Računovodski stroški so fiksni in znašajo letno 33,75 EUR. 
 – Letni znesek za zavarovanje dolgoživosti znaša 829,40 EUR (skupaj 13.270,40 EUR). 
 – V stroških dolgotrajne oskrbe upoštevamo le »hotelski del«, ostalo po ZDOsk-1 pokriva država 
oziroma občina.
 – Letni znesek, črpan iz lastniškega kapitala oskrbovanega bivališča, je enak 2247,08 EUR, kar znaša 
v obdobju črpanja 22.142,88 EUR. 
 – Ta znesek je dalje razdeljen na tri dele: 33,75 EUR krije administrativno provizijo za vodenje obra-
tnega hipotekarnega računa pri finančni instituciji, znesek 829,40 EUR se porabi za nakup rente, ki 
pokriva rento po izčrpanju celotnega kapitala v stanovanjski nepremičnini (če lastnik nepremičnine 
živi dlje od pričakovanega). 
 – Lastniku nepremičnine se izplača letni znesek 1383,93 EUR (115,33 EUR mesečno), pri čemer 
tako ali tako ostane v svoji nepremičnini do konca svojega življenja ali do preselitve v negovalno 
bolnišnico, za kar ima tudi ustrezno zavarovanje; s tem zneskom si lahko pokrije skoraj polovico 
stroškov hrane; drugo polovico in tekoče vzdrževanje s skupnimi stroški pa pokrije iz pokojnine17, 
kar ne bi smelo biti več kot 500 EUR.
 – Stroški obnove in prodaje nepremičnine ob koncu življenja se krijejo iz ostalih 2012,75 EUR.
Preglednica 5: Primer denarnih tokov črpanja nepremičnega premoženja iz oskrbovanega stanovanja kmeta v pametni 
srebrni vasi (vir: lastni izračun)
Starost kmeta  
[leta]
Leto pogodbe Obresti [EUR]
Akumuliran dolg 
[EUR]
Vrednost deleža kmeta 
konec leta [EUR]
65 1. 55,07 3.202,16 41.797,85
66 2. 95,36 5.544,60 39.455,40
67 3. 136,36 7.928,03 37.071,97
68 4. 178,07 10.353,18 34.646,82
69 5. 220,51 12.820,76 32.179,24
70 6. 263,69 15.331,53 29.668,47
71 7. 307,63 17.886,14 27.113,76
72 8. 352,33 20.485,65 24.514,35
73 9. 397,82 23.130,55 21.869,45
74 10. 444,11 25.821,74 19.178,26
75 11. 491,20 28.560,03 16.439,97
76 12. 539,13 31.346,23 13.653,77
77 13. 587,88 34.181,20 10.818,75
78 14. 637,50 37.065,77 7.934,23
79 15. 687,97 40.000,84 4.999,17
80 16. 739,34 42.987,25 2.012,75
Vsota: 6.133,97
17 Dom starejših občanov Šiška, https://domsiska.si/ceniki/cenik-oskrbe/.
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 309 |
GEODETSKI VESTNIK | 68/3|
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI 
| E
N
4 ZAKLJUČEK 
Danes tehnološki razvoj daje podporo revitalizaciji podeželja. IKT storitve znižujejo tudi stroške storitev 
dolgotrajne oskrbe razpršenih porabnikov na podeželskem območju (Bokun in Nazarko, 2023; Meng et 
al., 2023). Ker pa so ti stroški še vedno visoki, je smiselno razmišljati o primerno zgoščeni gradnji objektov 
dolgotrajne oskrbe v sklopu PSV. Pri nameščanju PSV in objektov DO je treba, med drugim, paziti na od-
daljenost stanovalcev od njihovih obstoječih socialnih mrež – s tem se lahko izognemo današnjim težavam 
preseljevanja velikega dela kmečkega prebivalstva v DSO-je v urbana središča, česar si starejši kmetje ne želijo 
(Bogataj et al., 2023a). Tem in takšnim možnostim bi morala slediti tudi zakonodaja. Eno od področij, ki ga 
velja skrbno proučiti tudi z vidika premagovanja razdalj in obstoječe zakonodaje, je prav dolgotrajna oskrba 
prebivalstva na podeželju. V strukturi podeželskega prebivalstva je namreč kar nekaj odstotkov kmetov z 
izredno nizkimi dohodki in s tem tudi pokojninami, ki le redko presežejo 400 EUR mesečnih prihodkov, to 
pa je močno pod pragom revščine (v letu 2024 je to 10.832 EUR)18. Pri tem se lahko še posebej vprašamo, 
ali je pri prenosu kmetije mogoče zagotoviti tudi sredstva za ustrezno oskrbo ostarelih kmetov.
V prispevku smo z razvojem modela aktuarske matematike pokazali, kako si lahko kmet, ki se ob upo-
kojitvi odloči za prenos kmetijskega gospodarstva na mlade prevzemnike, s sredstvi subvencije, ki je do 
nedavna znašala 45.000 EUR, kupi nepremičnino, prilagojeno njegovim funkcionalnim zmožnostim, 
to nepremičnino vloži v shemo obratne hipoteke in z dodatnimi sredstvi – poleg tega, da ima na voljo 
urejeno, oskrbovano in energetsko varčno prilagojeno stanovanje v izmeri 30 m2 – plačuje tudi večji delež 
prehrane. Za vzdrževanje stanovanja pa porabi, sicer nizko, pokojnino. Pri tem smo upoštevali, da nakup 
kvadratnega metra nizkoenergetske oziroma pasivne hiše na podeželju (pogoj za nepovratna evropska 
sredstva) ob načelu gradenj PSV ne bo presegel 1500 EUR, kar je mogoče doseči, če občina tako, kot je 
to storila Občina Krško, priskrbi zemljišče in ga komunalno opremi. To pomeni, da bi si ostareli kmet 
lahko privoščil nakup garsonjere v velikosti okrog 30 m2. Takšno nepremičnino vloži v obratno hipoteko, 
preko katere črpa »hotelske« stroške oskrbe, ki jih ne pokriva ne država in ne njegov znesek pokojnine. 
Pri zgoščeni gradnji garsonjer (10–24 objektov s skupno upravo) je namreč mogoče doseči nižje stroške 
vodenja shem obratnih hipotek in samega vzdrževanja objektov. Pri tem je pomembno tudi, da jih letno 
ogrevanje zaradi nizkoenergijskih gradenj ne bi stalo več kot 900 EUR. S takšno organizacijo PSV bi 
znižali transportne stroške pri današnji razpršenosti bivališč, kakršno srečamo na slovenskem podeželju, 
in zato število potrebnih oskrbovalcev v občini v primerjavi z oskrbo na domu v povprečju za več kot 
20 % (Bogataj et al., 2023). To pa je izrednega pomena tudi ob današnjem pomanjkanju človeških virov 
za dolgotrajno oskrbo. 
Slovenske občine se torej morajo odločiti, ali bodo razvijale dolgotrajno oskrbo, ter to jasno opredeliti 
v občinskem prostorskem planu (OPP) in izvedbenih pogojih. Večina občinskih prostorskih načrtov 
(OPN) načeloma že omogoča razvoj DO z ustrezno namensko rabo prostora in prostorskimi izvedbe-
nimi pogoji. Menimo, da je to zelo pomembna naloga slovenskih občin – s čimer bi predlagani projekti 
obratnih hipotek sploh lahko zaživeli. Iz poročil Evropske komisije (EC 2020, 2020a, 2021, 2021a) pa 
lahko sklepamo, da se velike potrebe po takšnem pristopu odpirajo tudi v drugih članicah EU.
V prispevku predlagan pristop je z manjšimi prilagoditvami uporaben za vse države članice EU. Pristop 
hkrati omogoča večje zaposlovanje na podeželju in ohranjanje socialnih mrež ostarelih kmetov. Zato 
18 https://www.stat.si/StatWeb/Field/Index/10/39.
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 310 |
| 68/3| GEODETSKI VESTNIK  
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI|
 EN
predlagamo tudi prilagoditev občinskih prostorskih načrtov (OPN) in občinskih podrobnih prostorskih 
načrtov (OPPN), tako da bodo upoštevali politiko deinstitucionalizacije DO in vključili tudi območja 
za gradnjo skupnostnih objektov za starejše. Občina Krško je naredila celo korak dlje in za te namene 
že odkupila zemljišča in jih komunalno opremila, kar potem znižuje ceno nepremičnine na samo ceno 
gradnje.
Zahvala: Avtorji prispevka se zahvaljuje Javni agenciji za raziskovalno in razvojno dejavnost Republike Slovenije 
za delno sofinanciranje študije iz državnega proračuna v okviru raziskovalnih projektov Hierarhična zasnova 
in financiranje socialne infrastrukture pametnih srebrnih vasi (L7-3188) in Vrednotenje trajnostnega razvoja 
urbanega prostora skozi parametre razvoja socialne infrastrukture in življenjskega zadovoljstva (J5-3112). Samo 
Drobne se zahvaljuje tudi za finančno podporo Javne agencije za raziskovalno in razvojno dejavnost Republike 
Slovenije v okviru temeljnega raziskovalnega programa Opazovanje Zemlje in geoinformatika (P2-0406).
Literatura in viri:
Blake, D., Cairns, A. J. G., Coughlan, G., Dowd, K., MacMinn, R. (2013). The New 
Life Market. Journal of Risk and Insurance, 80(3), 501–558. DOI: https://doi.
org/10.1111/j.1539-6975.2012.01514.x
Bogataj, D. (2013). Pensions and home ownership in the welfare mix for older person. 
V Zadnik Stirn (ur.) et al., SOR‘13 proceedings, str. 281–286. Ljubljana: Slovenian 
Society Informatika, Section for Operational Research.
Bogataj, D., Bogataj, M., Drobež, E., Drobne, S., Rogelj, V., Rajer, C., Vidmar, B. 
(2023). Medgeneracijsko sožitje na podeželju, razvoj socialne infrastrukture za 
preprečevanje socialne izključenosti ter blažitev socialnih pritiskov na podeželju 
(V6-2041). Poročilo ciljnega raziskovalnega projekta. Trebnje in Ljubljana: Zavod 
INRISK in Univerza v Ljubljani, Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo. 
Bogataj, D., Bogataj, M., Kavšek, M., Rogelj, V., Drobež, E. (2019). Socialna infrastruktura 
pametnih srebrnih vasi, MEORL, št. 26. Trebnje: Zavod INRISK.
Bogataj, D., Campuzano Bolarín, F., Kavšek, M., Rogelj, V. (2020). Smart Silver Villages 
as Part of Social Infrastructure for Older Adults in Rural Areas. IFAC-PapersOnLine, 
53(2), 16914–19. DOI: https://doi.org/10.1016/j.ifacol.2020.12.1233.
Bogataj, D., Drobne, S., Bogataj, M., Rogelj, V. (2023). Geo-gerontološki observatorij 
– Dvanajst regij v 12 knjigah. Trebnje: Zavod INRISK; Maribor: Alma Mater 
Europaea – ECM, Matematična ekonomika, operacijske raziskave in logistika, št. 
33 do 44. https://press.almamater.si/index.php/amp/catalog, dostop 4. 4. 2024. 
Bogataj, D., Rogelj, V., Drobež, E., Temeljotov-Salaj, A. (2020a). Ambient Assisted 
Living in Lifetime Neighbourhoods. IFAC PapersOnLine 53(2), 16896–16901. 
DOI: https://doi.org/10.1016/j.ifacol.2020.12.1226
Bogataj, M., Bogataj, D., Drobne, S. (2023a). Planning and Managing Public Housing 
Stock in the Silver Economy, International Journal of Production Economics, 260, 
108848. DOI: https://doi.org/10.1016/j.ijpe.2023.108848
Bogataj, D., Drobne, S., Bogataj, M., Rogelj, V., Drobež, E. (2023b). Medgeneracijsko sožitje 
na podeželju, razvoj socialne infrastrukture za preprečevanje socialne izključenosti 
ter blažitev socialnih pritiskov na podeželju, CRP V6-2041. Končno poročilo projekta. 
Naročnik Republika Slovenija, Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano. 
Bokun, K., Nazarko, J. (2023). Smart villages concept – A bibliometric analysis and 
state-of-the-art literature review. Progress in Planning, 175: 100765. https://
doi.org/10.1016/j.progress.2023.100765
Chen, K. S., Yang, J. J. (2020). Housing Price Dynamics, Mortgage Credit and Reverse 
Mortgage Demand: Theory and Empirical Evidence. Real Estate Economics, 
48 (2), 599–632. DOI: https://doi.org/10.1111/1540-6229.12230
Drobne, S., Bogataj, M., Bogataj, D. (2022). The Social Value of Social Farming in the 
Hierarchical Structure of Care Networks. V: Mijač, T., Šestanović, T. (ur.). Book of 
abstracts: 19th International Conference on Operational Research, September 
28-30, 2022, Šibenik, Croatia. Zagreb: Croatian Operational Research Society: 
University, Faculty of Economics and Business, str. 103–104.
EC-European Commission (2020). The 2021 Ageing Report: Economic and Budgetary 
Projections for the EU Member States (2019–2070). https://economy-finance.
ec.europa.eu/publications/2021-ageing-report-economic-and-budgetary-
projections-eu-member-states-2019-2070_en, dostop 4. 4. 2024.
EC-European Commission (2020a). The 2021 Ageing Report: Underlying Assumptions 
and Projections Methodologies. Brussels, EC. https://economy-finance.
ec.europa.eu/publications/2021-ageing-report-underlying-assumptions-and-
projection-methodologies_en, dostop 4. 4. 2024.
EC-European Commission (2021a). European Pillar of Social Rights - Building a 
Fairer and more Inclusive European Union. https://ec.europa.eu/info/strategy/
priorities-2019-2024/economy-works-people/jobs-growth-and-investment/
european-pillar-social-rights_en, dostop 4. 4. 2024.
EC-European Commission, (2021). Green Paper on Ageing. Fostering Solidarity and 
Responsibility between Generations. https://op.europa.eu/en/publication-
detail/-/publication/ce2ab168-7f23-11ec-8c40-01aa75ed71a1, dostop 
4. 4. 2024.
Eurostat (2019). Population projections. Dostopno na https://ec.europa.eu/eurostat/
web/population-demography/population-projections/database, dostop 
2. 12. 2023.
GZ (2017). Gradbeni zakon (GZ), Uradni list RS, št.  61/17, 72/17 – popr., 
65/20, 15/21 – ZDUOP in 199/21 – GZ-1, http://www.pisrs.si/Pis.web/
pregledPredpisa?id=ZAKO7108
Hambel, C, Kraft, H., Meyer-Wehmann, A. (2023). When should Retirees Tap 
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 311 |
GEODETSKI VESTNIK | 68/3|
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI 
| E
N
their Home Equity? SAFE Working Paper No. 293, https://ssrn.com/
abstract=3720645, DOI: http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.3720645
IRRSV (2022). Spremljanje izvajanja storitve pomoči za družino: Pomoč na domu. 
Analiza stanja v letu 2021. Končno poročilo. Ljubljana: Inštitut Republike 
Slovenije za socialno varstvo, dostopno na https://irssv.si/pomoc-na-domu-
analiza-za-leto-2022/, dostop 4. 12. 2023.
Kavšek, M., Bogataj, D. (2017). Vpliv težkega fizičnega dela v aktivni dobi na neto 
sedanjo vrednost izdatkov za dolgotrajno oskrbo. Revija za univerzalno odličnost, 
6 (2), 98–111, dostopno na: https://www.fos-unm.si/media/pdf/RUO/2017-
6-2/RUO_068_KAVsEK_BOGATAJ.pdf, dostop 1. 12. 2023. 
Kundid, N. A., Matković, M. (2020). Anticipating a reverse mortgage adoption in 
Croatia. Studies in Business and Economics, 15(3), 132–151. DOI: http://dx.doi.
org/10.2478/sbe-2020-0050
Lee, Y. T., Wang, C. W., Huang, H. C. (2012). On the Valuation of Reverse Mortgages 
with Regular Tenure Payments. Insurance: Mathematics and Economics 51(2), 
430–441. DOI: https://doi.org/10.1016/j.insmatheco.2012.06.008
Mahmood, A., Seetharaman, K., Jenkins, H. T., Chaudhury, H. (2022). Contextualizing 
Innovative Housing Models and Services Within the Age-Friendly Communities 
Framework. Gerontologist, 62  (1), 66–74. DOI: https://doi.org/10.1093/
geront/gnab115
Meng, J. T., Yang, L., Lei, H. (2023). Promoting Elderly Care Sustainability by Smart 
Village Facilities Integration-Construction of a Public Service Field with 
Introduction of Fall Posture Monitoring. Buildings 13(9), 2144. DOI: https://
doi.org/10.3390/buildings13092144
MKGP (2021). Razpisana nova nepovratna sredstva za prevzem kmetije - mladim 
kmetom za pomoč za zagon na voljo 10,5 milijona evrov. Republika Slovenija, 
Portal gov.si, dostopno na https://www.gov.si/novice/2021-01-29-razpisana-
nova-nepovratna-sredstva-za-prevzem-kmetije-mladim-kmetom-za-pomoc-
za-zagon-na-voljo-105-milijona-evrov/, dostop 1. 12. 2023.
MKGP (2023). Definicija pametnih vasi. Republika Slovenija, Ministrstvo za kmetijstvo, 
gozdarstvo in prehrano. https://skp.si/pametne-vasi-staticna-vsebina/
definicija-pametnih-vasi, dostop 3. 11. 2023.
Moujalled, B., Leprince, V., Berthault, S., Litvak, A., Hurel, N. (2021). Mid-Term and 
Long-Term Changes in Building Airtightness: A Field Study on Low-Energy 
Houses. Energy and Buildings, 250, 111257. DOI: https://doi.org/10.1016/j.
enbuild.2021.111257
Osei-Kyei, R., Tam, V., Ma, M. (2021). Effective Strategies for Developing Retirement 
Village Public-Private Partnership. International Journal of Housing Markets and 
Analysis, 14(5), 821–41. DOI: https://doi.org/10.1108/IJHMA-08-2020-0092
PMTZ (2004). Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev oskrbovanih stanovanj 
za starejše ter o načinu zagotavljanja pogojev za njihovo obratovanje, Uradni list 
RS, 110/04, 81/09 in 17/11, https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=PRAV5888&d-
16544-s=2&d-16544-o=2&d-16544-p=1
Pravilnik o standardih in normativih socialnovarstvenih storitev, Uradni list RS, 45/10, 
28/11, 104/11, 111/13, 102/15, 76/17, 54/19, 81/19, 203/21, 54/22 in 159/22, 
https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=PRAV10060
Rajer, C., Drobne, S., Bogataj, M. in Bogataj, D. (2022). Smart Silver Villages Through 
the Lenses of the Slovenian Rural Inhabitants, Book of proceeding: 7th Conference 
of Interdisciplinary Research on Real Estate, Ankara, Turkey, October 14–15, 
2022, str. 154–167.
Ramovš, J. (2019). Integrirana dolgotrajna oskrba. Kakovostna starost 22 (3), 54.
Republika Slovenija (2007). Zakon o socialnem varstvu (Uradni list RS, št. 3/07 - uradno 
prečiščeno besedilo, http://pisrs.si/Pis.web/pregledPredpisa?id=ZAKO869
Republika Slovenija (2014). Operativni program za izvajanje evropske kohezijske 
politike v obdobju 2014–2020. https://www.eu-skladi.si, dostop 4. 4. 2024.
ReNSP15–25 (2015). Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 
2015–2025, Uradni list RS, št.  92/15, http://www.pisrs.si/Pis.web/
pregledPredpisa?id=RESO114
Robinson, G. J. (1978). Selected Topics of Current Interest to Mortgage Lenders - Using 
Reverse Mortgage to Convert Homeowners’ Equity to Annuity. Journal of Real 
Estate Taxation, 5 (4), 352–353.
Rogelj, V. in Bogataj, D. (2019). Social Infrastructure of Silver Economy: Literature 
Review and Research Agenda. IFAC PapersOnLine, 52(13), 2680–2685. DOI: 
https://doi.org/10.1016/j.ifacol.2019.11.612.
Rogelj, V., Tameljotov-Salaj, A., Bogataj, D. (2021). Digital Transformation of 
Community Health and Social Services for Ageing Cohorts. IFAC PapersOnLine, 
54(13), 756–761. DOI: https://doi.org/10.1016/j.ifacol.2021.10.543
Strateški načrt skupne kmetijske politike 2023–2027, Republika Slovenija, Ministrstvo 
za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano. https://skp.si/skupna-kmetijska-
politika-2023-2027
SURS (2020). Popis kmetijskih gospodarstev, 2020. https://www.stat.si/StatWeb/
news/Index/10211, dostop 2. 12. 2023.
SURS (2020a). Kmetijska gospodarstva, ekonomska velikost, KZU, GVŽ in PDM po 
velikostnih razredih ekonomske velikosti, statistične regije, Slovenija, 2010, 
2020. https://pxweb.stat.si/SiStatData/pxweb/sl/Data/-/15P7101S.px/table/
tableViewLayout2/, dostop 2. 12. 2023.
SURS (2022). Število prebivalcev po občinah v Sloveniji. Ljubljana: Statistični urad 
Republike Slovenije, dostopno na https://pxweb.stat.si/SiStatData/pxweb/sl/
Data/-/05C4003S.px, dostop 4. 12. 2023. 
Syed, M. A., McDonald, L., Smirle, C., Lau, K., Mirza, R. M., Hitzig, S. L. (2017). Social 
Isolation in Chinese Older Adults: Scoping Review for Age-Friendly Community 
Planning. Canadian Journal on Aging-Revue Canadienne du vieillissement, 
36(2), 223–245. DOI: https://doi.org/10.1017/S0714980817000101
UMAR (2017). Strategija dolgožive družbe. Ljubljana : Urad RS za makroekonomske 
analize in razvoj.
ZDOsk-1 (2021). Zakon o dolgotrajni oskrbi, Uradni list RS, št. 196/21, 163/22, 
18/23 – ZDU-1O in 84/23, https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO7621.
ZPIZ-2 (2022). Zakon o pokojninskem in invalidskem zavarovanju, Uradni list RS, 
48/22, https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO6280.
ZPIZ-2M (2022). Zakon o spremembah in dopolnitvah Zakona o pokojninskem in 
invalidskem zavarovanju, Uradni list RS, št.  29/22, http://www.pisrs.si/Pis.
web/pregledPredpisa?id=ZAKO8432.
ZSZK (1972). Zakon o starostnem zavarovanju kmetov, Uradni list SRS, št.  13/72, 
26/73, 45/73, 29/75, 14/77, 30/79, 1/82 – odl. US in 27/83, https://pisrs.si/
pregledPredpisa?id=ZAKO2810. 
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
| 312 |
| 68/3| GEODETSKI VESTNIK  
RE
CE
NZ
IRA
NI
 ČL
AN
KI 
| P
EE
R-
RE
VIE
W
ED
 AR
TIC
LE
S
SI|
 EN
izr. prof. dr. Samo Drobne 
Univerza v Ljubljani, Fakulteta za gradbeništvo in geodezijo
Jamova c. 2, Ljubljana, Slovenija
e-naslov: samo.drobne@fgg.uni-lj.si 
prof. dr. Marija Bogataj 
Zavod INRISK
Kidričeva ul. 1, Trebnje, Slovenija
e-naslov: marija.bogataj@guest.arnes.si 
prof. dr. Suresh Sethi 
The University of Texas at Dallas, Naveen Jindal School of 
Management, Center of Intelligent Supply Networks
Dallas, Texas, USA
e-naslov: sethi@utdallas.ed 
prof. ddr. David Bogataj 
Alma Mater Europaea – ECM
Slovenska ul. 17, Maribor, Slovenija 
e-naslov: david.bogataj@almamater.si  
in 
Universidad Politécnica de Cartagena (UPCT)
Calle Real 3, Cartagena, Spain
e-naslov: david.bogataj@edu.upct.es
Drobne S., Bogataj M., Sethi S., Bogataj D. (2024). Črpanje nepremičnega premoženja za investicije v pametne srebrne vasi.
Geodetski vestnik, 68 (3), 294-312. 
DOI: https://doi.org/geodetski-vestnik.2024.03.294-312
Samo Drobne, Marija Bogataj, Suresh Sethi, David Bogataj | ČRPANJE NEPREMIČNEGA PREMOŽENJA ZA INVESTICIJE V PAMETNE SREBRNE VASI | DRAWING ON REAL ESTATE ASSETS FOR 
INVESTMENT IN SMART SILVER VILLAGES | 295-312 |
ZUreP-3 (2021), Zakon o urejanju prostora (ZUreP-3), Uradni list RS, št. 199/21, 18/23, 
http://www.pisrs.si/Pis.web/pregledPredpisa?id=ZAKO8249. 
ZZZS (2016). Podatki o številu upravičencev do zdravstvene nege in zneskih 
v EUR v Sloveniji po spolu, starostnih razredih in kategoriji zdravstvene 
nege za obdobje od 2013 do 2016. Ljubljana: Zavod za zdravstveno 
zavarovanje Slovenije, dostopno na https://api.zzzs.si/ZZZS/info/egradiva.
nsf/0/7868d258ee297a14c12580d5003e95b3/$FILE/Poslovno%20
poro%C4%8Dilo%20ZZZS%20za%20leto%202016_24.3.2017.pdf, dostop 
4. 12. 2023. 
Xia, B., Jiaxuan, E., Chen, Q., Buys, L., Yigitcanlar, L., Susilawati, C. (2021). 
Understanding Spatial Distribution of Retirement Villages: An Analysis of the 
Greater Brisbane Region. Urban Science, 5(4), 89. DOI: https://doi.org/10.3390/
urbansci5040089
Yu, J., Ma, G., Wang, S. (2021). Do Age-Friendly Rural Communities Affect Quality of 
Life? A Comparison of Perceptions from Middle-Aged and Older Adults in China. 
International Journal of Environmental Research and Public Health, 18  (14), 
7283. DOI: https://doi.org/10.3390/ijerph18147283