Zemljiška politika in urejanje stavbnih zemljišč
UREJANJE in razvoj mesta Ljubljane je pre-cej odviscn od komunalne zemljiške politike, ker brez jasno začrtane in kompleksne zem-ljiške politike ne more biti smotrnega in di-scipliniranega izvajanja splošnih in konkret-nih urbanističnih dokumentov ter organizira-ne stanovanjske graditve.
Pospešena rast mesta Ljubljane je po-vzročila skoraj enak položaj, kot je bil pred uvedbo nacionalizacije zemljišč, ker družbe-ni sklad stavbnih zemljišč naglo kopni. Takš-no stanje je v letu 1968 narekovalo spre-membo zakona o razlastitvi, na osnovi kate-re bi bila iriožna kompleksna razlastitev za potrebe stanovanjske in komunalne gradnje ter sprejetje zakona o določitvi stavbnega zemljišča v mestih in naseljih mestnega zna-čaja, ki omogoča nadaljnjo nacionalizacijo zemljišč za omenjene potrebe.
Kompleksna razlastitev je v Ljubljani šele v povojih (Šiška, Bežigrad). Večina občin ni pristopila k razlastitvi večjih zemljiških kom-pleksov. Vzrok je v finančnih sredstvih, ki jih morajo občine zagotoviti za" plačilo od-škodnine. Poleg pomanjkanja finančnih sred-stev ljubljanske občine tudi niso dovolj za-vzete za organizirano akcijo za kompleksno razlastitev. V celotnem načinu pridobivanja stavbnih zemljišč, bodisi po postopku raz-lastitve, nacionalizacije, bodisi s kupopro-dajno pogodbo je glavna ovira v tem, da ob-čine ne pridobe zemljišč pravočasno, temveč šele takrat, ko se začne že gradnja.
Potrebno je omeniti probleme mestne ren-te, ki nastaja s prekvalifikacijo kmetijskega zemljišča v stavbeno. Mestno rento ne uživa samo zasebni lastnik zemljišča marveč tudi družbeno-pravne osebe, zlasti delovne orga-nizacije, ki imajo pravico uporabe zemljišča v družbeni lastnini. Mnoge delovne organi-zacije z območja Ljubljane upravljajo z zem-ljišči, ki so družbena lastnina in jih ne po-trebujejo kot proizvodno sredstvo, temveč odstopajo zemljišča drugim delovnim orga-nizacijam kot investitorjem za izredno viso-ko ceno in si na tak način prisvajajo mestno rento.
V Ljubljani je zelo veliko organizacij, ki se ukvarjajo s pridobivanjem stavbnih zem-ljišč. Edino »Soseska« je podjetje, ki je spe-cializirano v ta namen in pokriva občini Be-žigrad in Moste-Polje. Ostale organizacije so organizirane v okviru stanovanjskega podjet-ja (Dom), dalje komunalnega podjetja (Ko-munalni sklad Vič) in v občini Šiška y okviru podjetja Standard-invest. Pridobivanje stavb-nih zemljišč po posameznih občinah v Ljub-ljani torej ni enotno organizirano temveč ukrepa vsaka občina po svoje. Kriteriji pri-dobivanja in oddajanja zemljišč in zbiranje sredstev za te namene so po občinah različni in tako ni možnosti za uveljavljanje enotne zemljiške politike, ki bi morala biti odloču-joči dejavnik organizirane in programsko u-smerjene stanovanjske graditve. Posledica je, da so tudi pri organizacijah za pridobivanje in oddajanje stavbnih zemljišč pričeli pre-vladovati bolj kratkoročni podjetniški inte-resi teh organizacij, kot pa dolgoročni druž-benopolitični cilji organiziranega urbanega razvoja mesta. Mesto in občine so zaradi po-manjkanja lastnih sredstev, s katerimi bi lahko zasnovale dolgoročnejšo politiko na tem področju, sledile tem kratkoročnim ci-Ijem ter verificirale podjetniške predloge teh organizacij kot svoje družbene rešitve.
Razen teh globalnih ugotovitev, ki karak-terizirajo neenotno zemljiško politiko in nje-no kratkoročno vsebino pa se organizacije in skladi za pridobivanje in oddajanje stavb-nih zemljišč soočajo še z drugimi operativ-nimi problemi. Eden izmed osnovnih proble-mov je pravočasna pridobitev zemljišč.
Zakon o razlastitvi (54. člen) določa, da mora upravičenec predložiti predlogu za vknjižbo družbene lastnine tudi potrdilo ban-ke o tem, da je bila prejšnjemu lastniku pla-čana odškodnina za razlaščeno zemljišče. Ker s prejšnjim lastnikom ni bil dosežen spo-razum o višini odškodnine, teče zaradi ne-jasnih meril in zaradi nepopolnih predpisov postopek pred sodiščem, ki je lahko zelo dol-gotrajen.
Pridobivanje družbenih stavbnih pred-vsem perspektivnih zazidljivih zemljišč, ki so y upravi delovnih oziroma drugih organi-zacij, je kljub ustrezni zakonodaji zelo otež-kočeno. Organizacije nasprotujejo odvzemu posesti ter so postopki zelo dolgotrajni, kar onemogoča racionalno in kompleksno reali-zacijo programiranih zasnov.
Nezadostno je urejen tudi promet z zem-ljišči družbene lastnine v upravnih delovnih organizacijah. Te so si pridobile zemljišča brezplačno ali po zelo nizki ceni in imajo možnost odtujiti pravico uporabe o visoki odškodnini.
Za izboljšanje stanja pri pridobivanju zemljišč bi bilo potrebno:
A poskrbeti za rezervni družbeni sklad zemljišč. Ustrezen družbeni sklad zemljišč je eden izmed osnovnih elementov organizirane gradnje oziroma načrtne urbanizacije; zato bi morale organizacije oziroma skladi za ure-janje stavbnih zemljišč upoštevati potreben čas za pridobivanje stavbnih zemljišč in zem-ljiško politiko planirati za daljše časovno obdobje;
A zemljišča v načelu kupovati v svobod-nem (pogodbenem) prometu in sicer kot kme-tijska zemljišča. Metode pridobivanja stavb-nih zemljišč po postopku razlastitve in nacio-nalizacije sq prisilne mere in bi jih bilo po-trebno uveljavljati predvsem tam, kjer po-godbeni način ne uspe oziroma, kjer gre za očitno špekulacijo z zemljišči;
A pri prometu z zemljišči uveljaviti tudi predpis zapore prometa z zemljišči zlasti pred sprejetjem zazidalnih načrtov;
A urediti problematiko prodaje stavbnih zemljišč po delovnih organizacijah;
A urediti odnos v postopkih za pridobiva-nje stavbnih zemljišč (občina, komunalni skladi, organizacije za urejanje stavbnih zem-ljišč, upravni organi in javno pravobranil-stvo);
A zastayiti enotno politiko pri pridobiva-nju stavbnih zemljišč. Različni interesi or-ganizacij za urejanje stavbnih zemljišč po-vzročajo pri pridobivanju stavbnih zemljišč veliko družbeno škodo. Z ustrezno organiza-
cijo zbiranja sredstev za odkup bi bilo mož-no stavbna zemljišča odkupovati načrtno in pravočasno. Na ta način bi omogočili organi-zirano zajemanje zemljiške rente, ki naj po-stane odločilni instrument družbenopolitičnih skupnosti za realizacijo programske urbani-zacije mesta, stanovanjske in komunalne gra-ditve. Organizacije za urejanje stavbnih zem-ljišč oziroma skladi pa prakticirajo drugače, saj večino sredstev investirajo v pripravo zemljišč ter komunalno opremo namesto v odkup zemljišč.
Nova republiška zakonodaja bo rešila ne-katera pravna in sistemska vprašanja tega področja. Glede na to bi se morala Ljubljana odločiti čimprej, kako bo realizirala pred-videne novosti, ki jih bo nakazala republi-ška zakonodaja. Te spremembe bo morala Ljubljana prilagoditi svoji specifični komu-nalni ureditvi in novim odnosom ter potre-bam.