Urbani izziv, strokovna izdaja, 2022, št. 14 131 Katarina JAMNIK Primerjava starih in novih posplošenih tržnih vrednosti nepremičnin Bistvena namena novega množičnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji sta uvedba davka na nepremičnine in vzpostavitev celo- stnega sistema vrednosti nepremičnin na enem mestu. Osnova za vzpostavitev sistema množičnega vrednotenja so javne evidence, in sicer predvsem zemljiški kataster, kataster stavb in register nepremič- nin. Leta 2017 je bil sprejet Zakon o množičnem vrednotenju (Uradni list RS, št. 77/17, 33/19 in 66/19), 1. aprila 2020 pa tudi Uredba o do- ločitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 22/20), s katerimi želi vlada izvesti novo množično vrednotenje pri nas, saj naj bi bili obstoječi podatki zastareli in tako neprimerni. V članku obrav- navamo sistem množičnega vrednotenja in tudi modele vrednotenja, ki določajo vplive na posplošeno vrednost nepremičnin. Opisana je zgodovina množičnega vrednotenja in prvi zametki poskusa vzpo- stavitve sistema vrednotenja pri nas. V zadnjem sklopu tega članka je opisan izvedeni izračun novih posplošenih tržnih vrednosti nepre- mičnin, izračunanih na podlagi treh različnih modelov, narejena pa je tudi natančna primerjava med starimi in novimi vrednostmi. Članek temelji na raziskavi, ki je bila opravljena v okviru magistrskega dela[1]. Ključne besede: množično vrednotenje, modeli vrednotenja, katastri, tržna vrednost, nepremičnina 1 Uvod Korektna obdavčitev nepremičnin je pri nas že od nekdaj pereča problematika, to področje pa še danes ni popolnoma urejeno. Slovenija je leta 2013 želela z Zakonom o davku na nepremičnine (ZDavNepr, Uradni list RS, št. 101/13, 22/14) urediti to področje, vendar je bil zakon razveljavljen pred Ustavnim sodiščem RS. Da sploh lahko govorimo o davku na nepremičnine, mora biti natančno urejen sistem, ki je osno- va za izračun davka na nepremičnine. Ker so podatki prosto dostopni na spletu, služijo tudi kot podlaga za druge javne institucije. Leta 2017 je vlada sprejela nov Zakon o množičnem vrednotenju (ZMVN-1, Uradni list RS, št. 77/17, 33/19 in 66/19), 1. aprila 2020 pa tudi Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 22/20). Takrat bi morale biti nove posplošene vrednosti nepremičnin že javno dostopne, vendar bodo zaradi zamikov rokov, ki so posledica epidemije covida-19, javno dostopne v dveh letih, trenutno pa lahko v javnem vpogledu dostopamo do arhivske posplošene vrednosti nepremičnin. Arhivske posplošene vrednosti so bile določene in izračunane na podlagi starih modelov vrednotenja, veljavnih do 31. marca 2020. Osnovo za izračun nepremičninskega davka tvorijo posplošene tržne vrednosti. Množično vrednotenje nepremičnin je proces, pri katerem se z uporabo različnih tehnik in metod ocenjevanja določajo vrednosti nepremičnin na določen datum. Je proces določanja posplošenih tržnih vrednosti. Predmet vrednotenja po ZVMVN-1 so vse nepremičnine, ki so evidentirane v jav- nih evidencah in se upravljajo na podlagi zakonodaje v zvezi z evidentiranjem nepremičnin. Vse metode množičnega vredno- tenja temeljijo na poenoteni tržni vrednosti podobnih nepre- mičnin na določen dan glede na modele vrednotenja. Tukaj gre za različne metode obdelave podatkov o trgu nepremičnin, ki lahko glede na modele vrednotenja pripišejo vrednost po- dobnim nepremičninam. Slovenija je za svoje potrebe pred- pisala svoj način ocenjevanja vrednosti nepremičnin, to so t. i. denacionalizacije, najemnine in različni davčni postopki, ki spadajo v administrativno metodo ocenjevanja. Administra- tivna metoda ocenjevanja vrednosti nepremičnine pomeni, da zakonodaja določa, kateri dejavnik vpliva na vrednost in koliko, brez vpogleda na stanje na trgu nepremičnin, določa pa tudi način, na katerem temelji izračun vrednosti. Tukaj gre v osnovi za vrsto pravne kategorije. Podobne nepremičnine so vrednotene z enakim modelom, to pomeni, da imajo podob- ne nepremičnine na podobni lokaciji znotraj enake cone tudi enako posplošeno vrednost (Grum, 2012). Urbani izziv, strokovna izdaja, 2022, št. 14 132 Pri vsem tem se poraja vprašanje, kaj sploh so modeli množič- nega vrednotenja. Denicija modela množičnega vrednotenja je opredeljena že v 7. členu ZMVN-1, ki pravi, da modeli opre- delijo vpliv lastnosti, ki jo ima nepremičnina na vrednost glede na povpraševanje ter ponudbe kupcev in prodajalcev na trgu. V resnici so modeli vrednotenja izdelani v obliki kompleksnih matematičnih enačb in so za lažje razumevanje posameznikov preneseni v obliko vrednostnih con, ravni in tabel. Modeli se oblikujejo za vrednotenje (7. člen ZMVN-1): • stavb in stavbnih delov skupaj s pripadajočimi zemljišči, • zemljišč in • posebnih enot (bencinski servisi, elektrarne ipd.). Če med seboj primerjamo stare in nove modele, lahko opazimo kar nekaj razlik, in sicer da novi uporabljajo osnovo za določi- tev modela za zemljišča za namensko rabo, medtem ko so stari temeljili na dejanski rabi, ki jo vodi Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano, in da se je v starih modelih zemljišče s stavbo ocenjevalo skupaj z modelom za stavbe, danes pa se zemljišče vrednoti v modelu za stavbe, ostalo zemljišče pa v modelu za stavbno zemljišče. Glede na navedeno lahko skle- pamo, da bodo razlike med posplošenimi tržnimi vrednostmi kar precejšnje (Uredba o določitvi modelov vrednotenja ne- premičnin, Uradni list RS, št. 22/20, in Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin, Uradni list RS, št. 95/11, 41/14, 77/17 – ZMVN-1 in 33/19 – ZMVN-1A). Da lahko razumemo ves proces vrednotenja, moramo poznati osnovo, ki je bistvena za določitev modelov, in sicer javne ne- premičninske evidence. Pri nas poznamo tri temeljne javne evi- dence, v katerih so evidentirani podatki o nepremičninah. Gre za kataster stavb, zemljiški kataster in register nepremičnin. Vse tri upravlja Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS). Evidence so javne, to pomeni, da lahko do podatkov v eviden- cah dostopa vsak. Posplošena tržna vrednost je izračunana na podlagi podatkov, ki jih vsebujejo omenjene evidence. Evidenca o podatkih o stavbah je kataster stavb, ki je zelo po- vezana z zemljiškim katastrom in zemljiško knjigo. V katastru stavb so evidentirani podatki o stavbi in njenih delih, navedeni pa so tudi skupni deli. Kataster stavb se vodi v obliki centralne baze, v povezavi z registrom nepremičnin in zemljiškim ka- tastrom. Uradna evidenca o podatkih o zemljiščih (parcelah) je zemljiški kataster, ki je zasnovan tako, da umesti v prostor podatke o lastnikih nepremičnin, ki jih vodi zemljiška knjiga. Osnovna enota vodenja podatkov v zemljiškem katastru je katastrska občina. Register nepremičnin je evidenca, ki vse- buje podatke o zemljiščih iz katastra stavb, stavbah in njenih delov iz katastra stavb, lastništvu nepremičnin in vseh drugih nepremičnin, ki niso evidentirane v nobeni od zgoraj omenje- nih evidenc (podatki iz popisa nepremičnin). Ključna naloga vzpostavitve evidenc je zagotavljanje večje preglednosti nepre- mičninskega trga za povprečnega uporabnika (GURS, 2017). V članku so proučene tudi razlike med starimi in novimi vre- dnostmi nepremičnin. Analizirane so bistvene razlike med modeli in primerjane vrednosti različnih stavb, ovrednotene po starih in novih modelih. 2 Javne nepremičninske evidence in pomen teh z vidika množičnega vrednotenja Nepremičnine so evidentirane v nepremičninskih evidencah. Pri nas so najpomembnejše javne evidence za nastanek in razvoj sistema množičnega vrednotenja zemljiški kataster, kataster stavb in register nepremičnin. Med najstarejše spada zemljiški kataster, novejši pa sta pomembni z vidika vrednotenja, saj sta osnova za določitev vrednosti. Zemljiški kataster je osnovna nepremičninska evidenca, v kate- ri so zbrani podatki o parcelah. Vodi se kot gračni in atributni del. V atributnem delu so zbrani opisni podatki o posamezni parceli, v gračnem pa najdemo gračni prikaz parcel v raz- ličnih merilih. Ker je evidenca javna, je javni vpogled za vse uporabnike mogoč prek aplikacije portala E-prostor. Evidenca je sestavljena iz dveh delov, in sicer iz podatkov o parcelah in iz listin, ki omogočajo historični pregled sprememb zemljiškega katastra (zbirka listin). Med listine spadajo geodetski elaborati in vsa dokumentacija, na podlagi katerih je bilo spremenjeno stanje v katastru. Vodijo se analogno in digitalno. Kataster stavb je evidenca stavb in njenih delov. V njem se vo- dijo podatki, kot so: identikatorji stavb in njenih delov, oblika in lega stavbe in njenih delov, površine stavbe in njenih delov, dejanska raba delov stavbe, število etaž stavbe in njenih delov, relacija stavbe s podatki zemljiškega katastra (parcelami), po- vezava stavbe z RPE, letnica izgradnje stavbe in drugi podatki, ki so določeni z zakonom. Tudi kataster stavb je javna evidenca in vpogled v podatke te je mogoč prek portala E-prostor (glej Geodetska uprava RS, 2020). Kataster stavb je bil skupaj z registrom nepremičnin vzpostavljen leta 2004. Obrisi in lega stavb so bili pridobljeni s pomočjo fotogrametričnega zajema podatkov, opisni podatki pa so se pridobili na podlagi množič- nega popisa in prevzeli iz podatkov drugih podatkovnih zbirk (Grilc idr., 2003). Register nepremičnin je evidenca, v kateri najdemo prevzete podatke javnih evidenc, kot sta zemljiški kataster in kataster stavb, ter tehnične podatke o nepremičninah, pridobljene z zbiranjem podatkov z vprašalniki in kot rezultat množične- K. JAMNIK Urbani izziv, strokovna izdaja, 2022, št. 14 133Primerjava starih in novih posplošenih tržnih vrednosti nepremičnin ga popisa nepremičnin. Register nepremičnin vsebuje zbirne podatke o nepremičninah. Namena registra sta oblikovanje in vodenje registrske podatke o nepremičninah. Postopki pri vzdrževanju podatkov so preprostejši kot postopki pri drugih nepremičninskih evidencah. Pravna podlaga za vzpostavitev registra nepremičnin je bila sprejeta leta 2000, izvedena pa leta 2004. Register nepremičnin je zasnovan tako, da lahko lastniki z vprašalnikom kadarkoli spreminjajo podatke o svoji nepremičnini (Berden in Janežič, 2008). Že v preteklosti so nepremičninske evidence temeljile na podob- nem konceptu kot danes, in sicer na obdavčitvi nepremičnin. Prav zaradi obdavčitve pa se je pojavila tudi potreba po boljših in natančnejših nepremičninskih evidencah, ki bodo čim bolj izražale stanje v naravi. Kot novi evidenci, zelo pomembni z vidika vrednotenja, sta se leta 2019 vzpostavili tudi evidenca modelov vrednotenja in evidenca vrednotenja, ki vsebujeta vse podatke s področja vrednotenja in tudi nove posplošene tržne vrednosti nepremičnin. Za izvajanje množičnega vrednotenja pri nas je pomembna kakovost podatkov, ki morajo izražati čim boljši približek stanja v naravi, zato je zelo pomembno, da so podatki, ki se vnašajo v evidence, čim natančnejši. Za vodenje in vzdrževanje omenjenih evidenc skrbi GURS, ki mora ob spremembi podatkov upoštevati zakonodajo s področja evi- dentiranja nepremičnin. Novi Zakon o katastru nepremičnin (ZKN, Uradni list RS, št. 54/21), ki je bil 26. marca 2021 sprejet v Državnem zboru RS, bo v celoti nadomestil obsto- ječi Zakon o evidentiranju nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/06, 5/07 – odl. US, 79/12 – odl. US, 61/17 – ZAID, 7/18, 33/19 in 54/21 – ZKN) iz leta 2006. Novi zakon med drugimi predvideva samo eno evidenco – kataster nepremičnin  –, ki bo združevala zemljiški kataster, kataster stavb in register ne- premičnin, zato je bilo še posebej pomembno, da se vzpostavi posebna evidenca, v kateri se bodo izkazovale nove vrednosti množičnega vrednotenja. Med drugim novi zakon tudi predvi- deva hitrejši postopek spremembe podatkov o nepremičninah v evidencah, saj je upravni postopek pri GURS po obstoječi zakonodaji zelo dolgotrajen. GURS se zato sooča z velikimi zaostanki. Tudi za stranke (lastnike nepremičnin) in izvajalce geodetskih storitev je postopek zahteven in preveč formalizi- ran. To naj bi novi sistem nekako olajšal in skrajšal postopke. To pomeni predvsem skrajšan čas za izdajo odločbe in končan upravni postopek pri GURS, kar pa za lastnike nepremičnin pomeni, da bodo zanje postopki krajši in preprostejši, saj bodo lahko v kratkem času spremenili podatke o nepremičnini v jav- nih evidencah, kar bo vplivalo tudi na vrednost nepremičnine. 3 Zgodovina množičnega vrednotenja v Sloveniji Začetki ocenjevanja vrednosti nepremičnin segajo zelo daleč v našo zgodovino, še v čase pred našim štetjem. Prvič naj bi bilo vrednotenje omenjeno že v Svetem pismu, vrednost so prou- čevali tudi starogrški lozo, prvi pa je pravo denicijo tržne vrednosti opredelil rimski funkcionar Poplius. V naši nekdanji državi Jugoslaviji vrednotenje nepremičnin ni imelo bistvenega pomena niti povezave s trgom nepremičnin. Država je sama določala svoj način ocenjevanja. Zametki takega ocenjevanja segajo v leto 1974 z Zakonom o pogojih za prodajo stano- vanjskih hiš in stanovanj v družbeni lasti (Uradni list SRS, št. 13/74). Skupaj s tem zakonom je bil izdan tudi pravilnik, kjer je vrednost temeljila na ugotovitvi stroškov v zvezi z gradnjo na dan, ko bo izvedena prodaja, vrednosti zemljišča pa na podlagi prometnega pomena, stroškov izrabe objekta in stroškov, ki so povezani s komunalno ureditvijo zemljišča. Leta 1976 je bil sprejet popravek Zakona o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lasti (Uradni list SRS, št. 13/74) in na podlagi tega sta bila sprejeta nova pravilnika, ki sta spreme- nila določene vplive ocenjevanja. Pojavi se korist pri razlastitvi stavbnega zemljišča. Leta 1987 je bil sprejet še četrti pravil- nik, ki je načelo prenesel še na objekte za industrijo, poslovne stavbe in prostore ter kmetijske objekte. Dopolnil se je sistem vrednotenja prometne vrednosti nepremičnine. Uvedla sta se tudi nova pojma uporabna vrednost zemljišča (stavbnega) in ugodnost lokacije (Paznik in Lušinič, 2008). Do prve uveljavitve in izvajanja množičnega vrednotenja je prišlo nekaj let po osamosvojitvi države. Med letoma 1999 in 2005 je Mednarodni državni sklad uvedel nov kompleksni projekt: posodobitev evidentiranja nepremičnin. V sklopu tega je sistem množičnega vrednotenja nepremičnin takrat počasi rastel in se kalil. Do prve stopničke množičnega vrednotenja nepremičnin v Sloveniji je prišlo leta 2006, ko je bil v državnem zboru sprejet Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN – Uradni list RS, št. 50/06, 87/11, 40/12 – ZUJF, 22/14 – odl. US, 77/17 – ZMVN-1 in 33/19 – ZMVN-1A). Gre za sistematizacijo na področju množičnega vrednotenja nepremičnin. Zakon je bil predvsem sistemske narave in je vzpostavil prvi sistem za ocenjevanje nepremičninskih vredno- sti v Sloveniji. Urad za množično vrednotenje nepremičnin pri GURS je bil naslednje leto ustanovljen na podlagi zakona iz leta 2006. Prvotna naloga urada je bila izvedba množičnega vrednotenja pri nas. Skupaj z uradom se je vzpostavila tudi Evidenca trga nepremičnin. V njej so evidentirani in analizirani podatki, vezani na trg nepremičnin, kar je osnova za anali- zo trga nepremičnin pri nas. Prvi modeli za vrednotenje so bili oblikovani leta 2010. Prvič so bile vrednosti množičnega Urbani izziv, strokovna izdaja, 2022, št. 14 134 vrednotenja javno dostopne v začetku leta 2012. Ker je trg nepremičnin dinamičen in se stalno spreminja, so bile izvedene tri indeksacije vrednosti, in sicer v letih 2013, 2015 in 2017 (Berden idr., 2006; Geodetska uprava RS, 2018). Leta 2017 je bil sprejet nov ZVMN-1, leta 2020 pa tudi Ured- ba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 22/20). Na podlagi tega zakona se bodo kmalu začele tudi javno izkazovati nove vrednosti množičnega vrednotenja nepremičnin. 4 Sistem množičnega vrednotenja in modeli množičnega vrednotenja Sistem vrednotenja je zapleten proces, v katerega so vključeni lastniki parcel, občine in GURS kot organ vrednotenja. V prvi fazi vzpostavitve sistema se izdela osnutek modelov vrednote- nja, ki se oblikujejo na podlagi razmerja med razmerami na kupoprodajnem trgu in posplošeno tržno vrednostjo. Modeli izražajo stanje na trgu nepremičnin. Najpomembnejša eviden- ca o stanju na trgu, v kateri se vodijo in vpisujejo podatki o kupoprodajnih in najemnih poslih z vsemi nepremičninami, je evidenca trga nepremičnin (ETN). Iz ETN se poberejo ključni in preverjeni podatki, ki pozneje služijo za različne matema- tične in statistične analize. Rezultat vseh teh analiz so modeli vrednotenja. V drugi fazi se povabi k sodelovanju strokovna javnost, ki lahko da pripombe in priporočila na osnutke mo- delov, na koncu pa sledi usklajevanje modelov. V naslednjem koraku se k sodelovanju in pripravi modelov povabijo občine. V 17. členu ZMVN-1 je določeno, da morajo občine biti sou- deležene pri pripravi modelov za množično vrednotenje nepre- mičnin, ker skrbijo za prostorske akte v lokalnem območju in so zato najbolj kompetentne za poznavanje in določitev okolja. Osnutek modelov za množično vrednotenje pripravi GURS, nato pa ga pošlje občinam, ki imajo od prejema 30 dni časa, da dajo svoje pripombe. GURS mora upoštevati pripombe in pri- poročila, ki jih dajo občine. Te morajo pri postopku sodelovati, saj je to pomembno predvsem za določitev vrednostnih con, saj najbolj poznajo lokalno območje in predvsem vplive nanj. Kot rezultat se pripravi predlog modelov množičnega vrednotenja. GURS nato pripravi poskusni izračun posplošenih vrednosti. Vrednosti se javno izkazujejo na portalu množičnega vrednote- nja nepremičnin (MVN). 19. člen ZMVN-1 določa, da je treba izvesti tudi javno razgrnitev podatkov (predlog modelov) širši javnosti. Lastniki nepremičnin lahko že v tej fazi ugotovijo, ali so predlogi modelov ustrezni. Lastniki nepremičnin lahko po objavi predlogov dajo pripombe in predloge na predlog mode- lov, ki jih mora GURS upoštevati. Na podlagi vseh pripomb in predlogov se oblikuje končni predlog modelov vrednotenja. Vlada je 12. marca 2020 sprejela novo Uredbo o določitvi mo- delov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 22/20), s katero so novi modeli postali pravno utemeljeni. Na zadnje se posameznim nepremičninam v evidenci vrednotenja pripiše posplošena vrednost na določen datum. Vzpostavljena bo torej nova evidenca vrednotenja, ki bo nadomestila pripis vrednosti v Registru nepremičnin (REN). Vrednosti so določene na da- tum vrednotenja modelov. Po pripisu vrednosti mora GURS na podlagi 24. člena ZMVN-1 vsem lastnikom nepremičnin poslati zbirno potrdilo o njihovih novih posplošenih tržnih vrednostih nepremičnin (Geodetska uprava RS, 2019). Modeli vrednotenja se oblikujejo kot rezultat analize nepre- mičninskega trga in so za boljšo predstavljivost v obliki vre- dnostnih con, ravni, tabel in faktorjev. Bistvena razlika med modeloma je, da novi temelji na namenski rabi zemljišč, ki je natančnejša ter jo določa in vodi občina. Prav zato je tudi pomembno, da občina sodeluje pri oblikovanju modelov. 5 Izračun novih posplošenih vrednosti nepremičnin in primerjava s starimi Opravil se je izračun novih posplošenih tržnih vrednosti nepre- mičnin na podlagi nove Uredbe o določitvi modelov vrednote- nja nepremičnin (Uradni list RS, št. 22/20), priloga katerega so tudi formule in koraki za izračun posplošenih tržnih vrednosti nepremičnin po različnih modelih. Izbrali smo tri različne mo- dele, po katerih smo opravili izračun novih vrednosti in tudi primerjavo s starimi. Izbrali smo si model za hiše, stanovanja in lokale. Pri tem je treba omeniti, da nove vrednosti še niso javno izkazane, zato gre samo za približek novim vrednostim, tudi vrednostne cone in ravni so samo gračno odčitane, zato bi med izračunanimi in dejanskimi posplošenimi tržnimi vre- dnostmi lahko prišlo do razlike. Ves izračun se je opravil v programski opremi Microso Excel, ki nudi dober sistem za obdelavo podatkov in razpredelnic in omogoča izdelavo funk- cij, ki so služile kot pomoč pri računanju. Vsi podatki so se prek funkcij in formul izračunali v programu Excel, ročno pa so se odčitali podatki iz vrednostnih tabel. Že tu bi lahko prišlo do rahlih napak zaradi napačnih odčitavanj. V prvem delu izraču- na smo si izbrali 25 stavb, ki imajo dejansko rabo enega izmed delov stavbe določeno kot stanovanje v enostanovanjski stavbi. Stavbe z omenjeno dejansko rabo dela stavbe se izračunajo po modelu za hiše. V drugi fazi smo izbrali 20 primerov stavb, ki imajo vsaj tri dele ali več in so klasicirani z dejansko rabo stanovanje. Tukaj gre za večstanovanjske stavbe, katerih deli se izračunajo po modelu za stanovanja. Na koncu smo izbrali še 20 primerov stavb in izračunali nove vrednosti po modelu za lokale, nato pa je bila izvedena še primerjava s starimi vrednost- mi nepremičnin. Testno območje je okolica občine Domžale. Lokacija območja je blizu najbolj zaželene lokacije, ki spada v najvišjo vrednostno cono: območje Ljubljane. Ker gre vseeno K. JAMNIK Urbani izziv, strokovna izdaja, 2022, št. 14 135 za dokaj majhno območje, smo v analizo zajeli širše območje, torej tudi okoliške občine, kot so Kamnik, Lukovica, Mengeš, Trzin, Moravče in Blagovica. Podatke iz okoliških območij smo uporabili zato, da smo dobili čim širši nabor stavb iz različnih vrednotnih con. 5.1 Izračun po modelu vrednotenja za hiše Najprej je bil opravljen izračun po modelu vrednotenja za hiše. Izračun novih posplošenih tržnih vrednosti je bil opravljen na podlagi veljavne Uredbe o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 22/20). Izračun po mode- lu vrednotenja za hiše je bil opravljen na primeru 25 stavb v okolici izbranega območja. Vrednost stavbe po modelu za hiše se izračuna kot seštevek vrednosti dela stavbe in zemljišča pod stavbo, pomnoženega s faktorjem vplivnega območja, pri tem pa je treba upoštevati vse faktorje, ki vplivajo na končno vrednost nepremičnine. Podatke o starih posplošenih tržnih vrednostih nepremičnin za končno primerjavo smo pridobili na javnem portalu vpogleda v podatke o nepremičninah. Na javnem vpogledu smo prav tako pridobili potrebne podatke za izračun novih vrednosti. Celoten izračun je bil izveden v programu Excel. Faktorji, ki vplivajo na končno vrednost, so: faktor vplivnega območja, faktor obnov, faktor lastnosti in faktor nosilne konstrukcije. Končna primerjava starih in novih vrednosti je prikazana v preglednici 1. Vrednosti se med seboj zelo razlikujejo, skupno se je namreč posplošena tržna vrednost, določena po starih modelih, za hiše v povprečju povečala za 27 %, kar v naših primerih znaša za posamezno nepremičnino 43.772 evrov. To lahko pripišemo natančnejši klasikaciji modelov ter boljše- mu vrednotenju faktorjev obnov in lokacije stavb pri novih modelih. 5.2 Izračun po modelu vrednotenja za stanovanja V naslednji fazi je bil opravljen izračun po modelu vredno- tenja za stanovanja. Izračun novih vrednosti je bil opravljen Preglednica 1: Primerjava starih in novih vrednosti po modelu za hiše Številka stavbe Številka K. O. Ime K. O. Nova vrednost nepremičnine (€) Stara vrednost nepremičnine (€) Razlika v vrednosti (€) Povečanje vrednosti (%) 1023 1959 Domžale 201.476 160.546 40.930 25 3329 1959 Domžale 171.292 158.805 12.487 8 400 1943 Dob 134.320 101.607 32.713 32 500 1936 Radomlje 225.819 179.235 46.584 26 3145 1959 Domžale 266.371 193.070 73.301 38 6115 1959 Domžale 330.756 259.971 70.785 27 1005 1943 Dob 193.940 133.106 60.834 46 582 1933 Lukovica 159.199 127.947 31.252 24 572 1933 Lukovica 217.573 154.122 63.451 41 422 1937 Homec 141.147 115.444 25.703 22 980 1936 Radomlje 262.550 195.446 67.104 34 650 1955 Moravče 241.851 207.746 34.105 16 219 1954 velika Vas 75.481 65.312 10.169 16 2256 1959 Domžale 252.915 204.694 48.221 24 1011 1936 Radomlje 287.992 247.637 40.355 16 1299 1938 Mengeš 253.432 178.977 74.455 42 411 1931 Krašnja 120.278 108.661 11.617 11 200 1909 Šmarca 195.862 142.840 53.022 37 2150 1911 Kamnik 192.987 179.492 13.495 8 345 1956 Vrhpolje 160.869 133.046 27.823 21 246 1966 Ihan 190.945 169.066 21.879 13 2619 1959 Domžale 216.757 169.477 47.280 28 258 1958 Brezovica 156.057 114.765 41.292 36 277 1957 Trojica 236.031 150.665 85.366 57 358 1906 Suhadole 212.337 152.249 60.088 39 Opomba: K. O. pomeni katastrska občina. Vir: lastni vir (2021) Primerjava starih in novih posplošenih tržnih vrednosti nepremičnin Urbani izziv, strokovna izdaja, 2022, št. 14 136 na podlagi veljavne Uredbe o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 22/20). Izračun po modelu vrednotenja za stanovanja je bil opravljen na primeru 20 stavb v okolici izbranega območja. Vrednost stavbe po modelu za sta- novanja se izračuna kot zmnožek vrednosti iz vrednostne tabele in vseh faktorjev. Podatke o nepremičninah in starih vredno- stih smo pridobili na javnem portalu za vpogled v podatke o nepremičninah. Ves izračun je bil opravljen v programu Excel. Faktorji, ki vplivajo na vrednost po modelu za stanovanja, so faktor obnove, faktor lastnosti, faktor dodatnih prostorov, faktor lege stanovanja v stavbi in faktor vplivnega območja. Končna primerjava starih in novih vrednosti je prikazana v preglednici 2. Vrednosti se med seboj zelo razlikujejo, skupno se je namreč posplošena tržna vrednost, določena po starih modelih za stanovanje, v povprečju povečala za 19  % v pri- merjavi z novimi vrednostmi, kar za posamezno nepremičnino znaša povprečno 15.169 evrov. To lahko pripišemo natančnejši klasikaciji modelov in boljšemu sistemu določitve faktorjev posameznih stavb. 5.3 Izračun po modelu vrednotenja za lokale V naslednjem koraku smo opravili izračun po modelu vredno- tenja za lokale (PPL). Izračun novih vrednosti je bil opravljen na podlagi veljavne Uredbe o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 22/20). Izračun po modelu vrednotenja za lokale je bil opravljen na primeru 20 stavb v okolici izbranega območja. Posplošena tržna vrednost nepre- mičnine po modelu za lokale se izračuna kot zmnožek vre- dnosti iz vrednostne tabele in vseh faktorjev, ki mu prištejemo vrednost pripadajočega prostora garaže ali garažnega parkirne- ga prostora, pomnoženega z njegovim faktorjem. Podatke za izračun smo pridobili na javnem portalu za vpogled v podatke o nepremičninah. Končna primerjava starih in novih vrednosti je prikazana v preglednici 3. Vrednosti se med seboj zelo razlikujejo, skupno se je namreč posplošena tržna vrednost, določena po starih modelih za lokale, v povprečju povečala za 25 % v primerjavi Preglednica 2: Primerjava starih in novih vrednosti po modelu za stanovanja Številka stavbe Številka K. O. Ime K. O. Nova vrednost nepremičnine (€) Stara vrednost nepremičnine (€) Razlika v vrednosti (€) Povečanje vrednosti (%) 6022 1959 Domžale 116.839 100.000 16.839 17 1076 1959 Domžale 100.481 77.645 22.836 29 5573 1959 Domžale 86.165 70.048 16.117 23 737 1897 Nevlje 111.659 95.522 16.137 17 5990 1959 Domžale 136.380 117.807 18.572 16 1560 1938 Mengeš 93.946 66.785 27.161 41 148 1933 Lukovica 42.104 38.383 3.721 10 2447 1911 Kamnik 74.004 53.682 20.322 38 523 1911 Kamnik 147.733 139.066 8.667 6 5447 1959 Domžale 60.225 57.974 2.251 4 208 1936 Radomlje 78.051 57.127 20.924 37 339 1964 Ihan 95.006 88.025 6.981 8 147 1955 Moravče 50.793 41.903 8.890 21 4991 1959 Domžale 82.207 64.064 18.143 28 1057 1943 dob 142.620 127.219 15.401 12 263 1909 Šmarca 111.500 103.621 7.879 8 78 1931 Krašnja 48.058 38.238 9.820 26 6286 1959 Domžale 171.778 147.909 23.869 16 4510 1959 Domžale 145.168 119.247 25.921 22 2274 1959 Domžale 267.534 254.603 12.931 5 Opomba: K. O. pomeni katastrska občina. Vir: lastni vir (2021) K. JAMNIK Urbani izziv, strokovna izdaja, 2022, št. 14 137 z novimi vrednostmi, kar znaša za posamezno nepremični- no povprečno 32.089 evrov. To lahko pripišemo natančnejši klasikaciji modelov in boljšemu sistemu določitve faktorjev posameznih delov stavb. 5.4 Končna primerjava Analizirali smo 65 nepremičnin, kar je celosten vzorec naše analize. Pri modelu za hiše znaša razlika med staro in novo metodologijo 27  %, pri modelu za stanovanja 19  %, pri mo- delu za lokale pa 25 %. V povprečju znaša to 24 %. Hipotezo smo preverili na podlagi analize starih in novih modelov. Na osnovi pridobljenih podatkov je mogoče potrditi, da je bil stari sistem vrednotenja zastarel ter da je bila potrebna prenova za natančnejšo določitev modelov in faktorjev, ki vplivajo nanje, predvsem natančnejše določitve vrednostnih con in ravni, ki dejansko izražajo stanje na trgu nepremičnin. 6 Sklep Nepremičnine so evidentirane v nepremičninskih evidencah. Pri nas so to javne evidence, v tem članku pa so opisane tri najpomembnejše za nastanek in razvoj sistema množičnega vrednotenja pri nas. To so zemljiški kataster, kataster stavb in register nepremičnin. Za razumevanje sistema množičnega vrednotenja je pomembno, da poznamo ključne evidence pri nas, ki služijo kot vir podatkov. Osnova vseh podatkov v nepre- mičninskih evidencah je katastrska občina, to pomeni, da se vsi podatki vodijo in spreminjajo v okviru posamezne katastrske občine in s posameznim identikatorjem znotraj katastrske ob- čine. Prvotna nepremičninska evidenca je zemljiški kataster, vendar pa se je skozi različna zgodovinska obdobja izkazalo, da je potreba tudi po novih evidencah, in sicer katastru stavb in registru nepremičnin, ki imata zelo velik vpliv na izvajanje množičnega vrednotenja pri nas, prejšnje vrednosti so se na- mreč javno izkazovale prav v registru nepremičnin. Skozi zgodovino je lastništvo nepremičnin prinašalo edinstve- ne pravice in privilegije. Posamezniku je omogočilo nabiranje pridelkov in uporabo naravnih virov ter je bilo skoraj vedno odsev bogastva in izobilja. Začetki ocenjevanja vrednosti ne- premičnin segajo zelo daleč v našo zgodovino, še v čase pred našim štetjem. Prvič naj bi bilo omenjeno že v Svetem pismu, vrednost so proučevali tudi starogrški lozo, prvi pa je pravo denicijo tržne vrednosti opredelil rimski funkcionar Poplius. V naši nekdanji državi Jugoslaviji vrednotenje nepremičnin ni imelo bistvenega pomena niti povezave s trgom nepremičnin. Preglednica 3: Primerjava starih in novih vrednosti po modelu za lokale Številka stavbe Številka dela stavbe Številka K. O. Ime K. O. Nova vrednost nepremične (€) Stara vrednost nepremične (€) Razlika v vrednosti (€) Povečanje vrednosti (%) 402 1 1963 Radomlje 116.574 80.496 36.077 45 4711 2 1959 Domžale 129.192 99.648 29.544 30 1718 1 1959 Domžale 102.119 89.340 12.780 14 1161 2 1937 Homec 203.567 130.879 72.688 56 99 2 1909 Šmarca 95.178 73.751 21.427 29 482 2 1964 Ihan 83.920 65.282 18.638 29 5966 14 1959 Domžale 146.468 118.226 28.242 24 4379 19 1959 Domžale 65.280 49.959 15.321 31 693 14 1959 Domžale 559.584 513.183 46.400 9 280 21 1936 Radomlje 245.639 198.555 47.084 24 112 1 1955 Moravče 144.850 126.663 18.187 14 324 2 1948 Krašce 146.181 110.140 36.041 33 1343 2 1938 Mengeš 81.701 73.536 8.165 11 491 2 1904 Kaplja vas 86.397 69.590 16.807 24 4995 85 1959 Domžale 23.749 18.495 5.254 28 134 1 1937 Homec 206.762 159.124 47.638 30 1231 11 1908 Podgorje 31.228 30.501 0.727 2 63 3 1933 Lukovica 118.305 84.574 33.731 40 4932 93 1959 Domžale 39.054 36.851 2.203 6 1877 1 1961 Trzin 785.560 640.739 144.821 23 Opomba: K. O. pomeni katastrska občina. Vir: lastni vir (2021) Primerjava starih in novih posplošenih tržnih vrednosti nepremičnin Urbani izziv, strokovna izdaja, 2022, št. 14 138 Pri nas je do uvedbe sistema množičnega vrednotenja prvič pri- šlo leta 2006 z uveljavitvijo Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 50/06, 87/11, 40/12 – ZUJF, 22/14 – odl. US, 77/17 – ZMVN-1 in 33/19 – ZMVN-1A), leta 2007 pa se je ustanovil Urad za množično vrednotenje nepremičnin. Prvič so bile vrednosti javno izkazane leta 2012, kar je nov mejnik v zgodovini množičnega vrednotenja pri nas. Kmalu se je ugotovilo, da je sistem zastarel in da je čas za nov sistem, ki bi dal natančnejše rezultate in posplošene tržne vrednosti čim bolj približal vrednostim nepremičnin na trgu, zato so leta 2017 sprejeli nov zakon ZVMN-1, ki je nadomestil starega, leta 2020 pa tudi novo Uredbo o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Uradni list RS, št. 95/11, 41/14, 77/17 – ZMVN-1 in 33/19 – ZMVN-1A). Sprejetje zakono- daje je med lastnike nepremičnin vneslo tudi dvome, predvi- deva se namreč, da bodo nove vrednosti služile kot osnova za nekoč uvedeni davek na nepremičnine, ki naj bi popolnoma nadomestil Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča. Pri sistemu vrednotenja sodeluje več udeležencev. Začne se z oblikovanjem osnutka modelov, nato se pripravi poskusni izračun vrednosti nepremičnin, v tej fazi lahko lastniki nepre- mičnin dajo ugovore na modele vrednotenja, v nadaljevanju se oblikuje končni predlog modelov vrednotenja. Na koncu se v evidenci vrednotenja javno izkažejo nove vrednosti, la- stnikom nepremičnin pa se pošlje potrdilo o teh. Pošiljanje zbirnih potrdil o vrednostih nepremičnin bo znova prineslo nekoliko večji pritisk na območne geodetske uprave, številni lastniki bodo po prejetju potrdila o vrednosti želeli urediti in spremeniti podatke o svojih nepremičninah. Zelo pomembno je, da v procesu sodeluje več akterjev, že v začetku je treba k so- delovanju povabiti strokovno javnost. To so predvsem strokov- njaki s področja vrednotenja in predstavniki različnih državnih organov, ki jim je ta tema zelo blizu. V drugi fazi pri določitvi vrednostnih ravni so primorane sodelovati občine. Te se zave- dajo, da so kot organ, ki sprejema prostorske odločitve, v fazi določitve vrednostnih ravni zelo pomembne. Vse dejavnosti potekajo v prostoru in okolju, občine pa kot organ, ki nadzira svoje lokalne okolje, najbolje poznajo anomalije in vplive na lokalno okolje. Nazadnje so tukaj še udeleženci, ki jih nove vrednosti najbolj zadevajo, in sicer lastniki nepremičnin. Ti morajo biti udeleženi pri procesu, saj najbolje poznajo okolje in lokacijo, na kateri je njihova nepremičnina. Ker je država v preteklosti že imela težave s poskusom uveljavitve davka na nepremičnine, je Ustavno sodišče RS zahtevalo, da mora biti nova zakonodaja usmerjena k boljši zagotovitvi pravne varnosti za lastnike nepremičnin – stranke v postopku – zoper zako- nodajo države, ki izvaja oblast. Tako imajo lastniki zdaj že v začetku možnost udeležbe pri oblikovanju modelov, možnost ugovora na modele vrednotenja in možnost ugovora zoper po- splošeno tržno vrednost nepremičnine. Imajo tudi možnost uveljavljanja posebnih okoliščin, ki morajo znašati vsaj 20  % vrednosti nepremičnine. V določenih primerih se kljub dobrim podatkom in modelom vrednotenja lahko namreč zgodi, da je stanje na terenu drugačno ali zaradi vplivov mikrolokacije in kakovosti na gradnjo ali poškodb nepremičnine (Geodetska uprava RS, 2019). Zaradi epidemije covida-19 so roki izkazovanja izračunanih posplošenih tržnih vrednosti zamaknjeni za najmanj dve leti. Ker so novi modeli za izračun že dosegljivi, smo izdelali svoj program za izračun posplošenih tržnih vrednosti. Ta se je izve- del v programu Excel. Izbrali smo si tri različne modele za pri- merjavo, in sicer model za hiše, model za stanovanja in model za lokale. Izbrali smo si stavbe na območju občine Domžale in okolice. Najprej smo izvedli izračun po modelu vrednotenja za hiše, pri čemer smo za 25 stavb na navedenem območju izvedli izračun posplošene tržne vrednosti po novi metodologiji in ga primerjali s staro metodologijo. Na koncu je bilo ugotovljeno, da se je vrednost povečala za kar 27 %. V nadaljevanju je bila izvedena raziskava še po modelih za stanovanja. To pomeni v praksi vse stavbe, ki imajo vsaj tri dele v stanovanjski rabi. Izračun smo izvedli za 20 stavb na obravnavanem območju. Vrednost po modelu za stanovanja se je v povprečju povečala za 19  %. Na koncu smo izvedli še primerjavo po modelu za lokale. Ta izračun je bil nekoliko zahtevnejši, saj smo morali izračunati več faktorjev, ki vplivajo na končno vrednost. Re- zultat pa je bil spet visok, povečanje vrednosti je znašalo kar 25  %. Na koncu se torej zastavlja vprašanje, zakaj tako pove- čanje vrednosti, ki za vse tri modele v povprečju znaša 24 %. Na podlagi predstavljenih dejstev lahko sklepamo, da izračun posplošenih tržnih vrednosti, določenih po novi metodologiji, omogoča boljši približek realnim tržnim vrednostim nepre- mičnin na današnji datum glede na ekonomsko in socialno stanje na trgu nepremičnin. V zadnjih 10 letih so se namreč cene na najboljših lokacijah kar precej zvišale. Pri vseh modelih so tudi bolje upoštevani faktorji, ki vplivajo na vrednost, kar pri prejšnji metodologiji ni bilo omogočeno. Tudi vrednostne cone in ravni so določene z večjo skrbnostjo in glede na doga- janje na trgu nepremičnin. Kakovostnejši so tudi podatki, na katerih temelji ves sistem. Ob tem pa se porajajo tudi pomisleki s strani uporabnikov – lastnikov nepremičnin –, saj se, čeprav vsi zatrjujejo, da nepremičninski davek še ni načrtovan, zaveda- jo, da nekoč v prihodnosti bo, in glede na to, da so vrednosti, ki bodo služile za osnovo, v povprečju višje za 24 %, vsi vedo, kaj to pomeni zanje. Ta analiza nam da edinstven vpogled v nove vrednosti nepre- mičnin, ki sploh še niso javno dostopne, in tudi primerjavo s starimi. Tak veliki vzpon v vrednosti gre pripisati novim eko- nomskim razmeram, ki kažejo na vzpon trga nepremičnin v zadnjih letih. K. JAMNIK Urbani izziv, strokovna izdaja, 2022, št. 14 139 Največji strah pri tem je, da bodo zaradi novih razmer na trgu kot posledica epidemije covida-19 in padca gospodarstva vre- dnosti nepremičnin v prihodnjem letu ali dveh začele padati, še preden bodo nove vrednosti javno izkazane, kar pomeni, da bodo novi modeli zastareli še pred njihovo uporabo. Dejstvo je tudi, da nova zakonodaja omogoča večjo pravno varnost pri varovanju pravic lastnikov nepremičnin, ki so aktivne stranke v postopku skupaj s širšo javnostjo, to pomeni, da bodo lastniki nepremičnin nekako prisiljeni urediti svoje podatke v javnih evidencah, kar bo prineslo še kakovostnejše in natančnejše podatke v evidencah, prav tako bo nova zakonodaja s podro- čja evidentiranja nepremičnin omogočala, da bodo lastniki to opravili hitreje in preprosteje kot prej. Katarina Jamnik, mag. prav. in manag. neprem., dipl. inž. geod. Magistrantka Evropske pravne fakultete Nove univerze, Katedra za pravo in management nepremičnin, Ljubljana E-pošta: katarinajamnik15@gmail.com Opombe [1] Prispevek je nastal na podlagi magistrskega dela Primerjava starih in novih posplošenih tržnih vrednosti nepremičnin, ki ga je pod men- torstvom prof. dr. Bojana Gruma na Katedri za pravo in management nepremičnin Evropske pravne fakultete Nove univerze napisala in avgusta 2021 uspešno zagovarjala magistrica Katarina Jamnik. Viri in literatura Berden, B., in Janežič, M. (2008). Metodologija vodenja in vzdrževanja Registra nepremičnin. Ljubljana, Geodetska uprava RS. Berden, B., Mitrović, D., in Pogorelčnik, E. (2006). Zakon o evidentiranju nepremičnin in Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin. Geodet- ski vestnik, let. 50, št. 2, str. 300–309. Geodetska uprava RS (2017). Nepremičninske evidence. Dostopno na: https://www.gov.si/teme/nepremicninske-evidence (sneto 24. 10. 2020). Geodetska uprava RS (2018). Uveljavitev in izvajanje množičnega vredno- tenja nepremičnin v Sloveniji. Ljubljana. Geodetska uprava RS (2019). Portal množičnega vrednotenja nepremič- nin. Dostopno na: https://www.mvn.e-prostor.gov.si (sneto 5. 11. 2020). Geodetska uprava RS (2020). Javni vpogled v podatke o nepremičninah. Dostopno na: http://prostor3.gov.si/javni-arhiv/login.jsp?jezik=sl (sneto 2. 11. 2020). Grilc, M., idr. (2003). Vzpostavitev katastra stavb – registrski podatki. Geodetski vestnik, let. 47, št. 3, str. 193–214. Grum, B. (2012). Vrednotenje nepremičnin. E-učbenik za študente. Nova Gorica: Evropska pravna fakulteta. Mlakar, G. (1986). Kataster 1: Zemljiški kataster in zemljiška knjiga. Lju- bljana, Tehniška založba Slovenije. Paznik, B., Lušnič, K. (2008). Standardi ocenjevanje vrednosti (gradivo za izobraževanje). Ljubljana, Slovenski inštitut za revizijo. Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin. Uradni list RS, št. 22/20. Ljubljana. Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin. Uradni list RS, št. 95/11, 41/14, 77/17 – ZMVN-1 in 33/19 – ZMVN-1A. Ljubljana. Zakon o davku na nepremičnine. Uradni list RS, št. 101/13 in 22/14 – odl. US. Ljubljana. Zakon o evidentiranju nepremičnin. Uradni list RS, št. 47/06, 65/07 – odl. US, 79/12 – odl. US, 61/17 – ZAID, 7/18, 33/19 in 54/21 – ZKN. Ljublja- na. Zakon o katastru nepremičnin. Uradni list RS, št. 54/21. Ljubljana. Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin. Uradni list RS, št. 50/06, 87/11, 40/12 – ZUJF, 22/14 – odl. US, 77/17 – ZMVN-1 in 33/19 – ZM- VN-1A. Ljubljana. Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin. Uradni list RS, št. 77/17, 33/19 in 66/19. Ljubljana. Zakon o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lasti. Uradni list SRS, št. 13/74. Ljubljana. Zakon o splošnem upravnem postopku. Uradni list RS, št. 24/06 – uradno prečiščeno besedilo, 105/06 – ZUS-1, 126/07, 65/08, 8/10, 82/13 in 175/20 – ZIUOPDVE. Ljubljana. Primerjava starih in novih posplošenih tržnih vrednosti nepremičnin