195 Analiza stanovanjske problematike v Mestni občini Ljubljana Aleksandar Blagojević, Rok Čigon, Alenka Drobnjak, Maša Hawlina, Dora Kavčič, Uroš Mikanovič, Maruša Novak, Špela Perner Analiza stanovanjske problematike v Mestni občini Ljubljana Abstract An Analysis of Housing Issues in the Municipality of Ljubljana Media coverage, social media activity and even everyday conversations indicate that there’s an in- creasing amount of negative sentiment towards the housing problem in Ljubljana, the capital of Slovenia. The main goal of the article is to substantiate this feeling with concrete data, enabling us to understand the condition and analyze it. The data was gathered through research that was con- ducted by students of various faculties of the University of Ljubljana from July to September 2018. The article provides key information about the quality and affordability of housing in Ljubljana, which was gathered through a web survey and processing of statistical data. The analysis shows that the housing stock in Ljubljana is functionally inadequate and suffers from a significant amount of wear and tear while also being inaccessible to a large part of the population. Keywords: Ljubljana, housing, housing quality, housing affordability Aleksandar Blagojević, Rok Čigon, Alenka Drobnjak, Maruša Novak, Špela Perner (Faculty for Social Sciences), Uroš Mikanovič, Dora Kavčič (Faculty of Architecture) and Maša Hawlina (Faculty of Arts) are students at the University of Ljubljana. They conducted the research that forms the basis of this article in 2018. Povzetek Splošen občutek, ki ga dobimo v medijih, na socialnih omrežjih in v vsakdanjih pogovorih, nakazuje, da je stanovanjska problematika v Ljubljani vse bolj pereča. Namen prispevka je preseči ta splošni občutek in ga podkrepiti s konkretnimi podatki, ki nam omogočajo razumevanje stanja in njegovo analizo. Podatki so bili pridobljeni na podlagi raziskave, ki so jo študenti različnih fakultet Univerze v Ljubljani opravili med julijem in septembrom 2018. V okviru članka so predstavljene ključne infor- macije, povezane s kakovostjo in dostopnostjo stanovanj v Ljubljani, ki so bile pridobljene s pomoč- jo spletne ankete in obdelave statističnih podatkov. Analiza pokaže, da je fond stanovanj v Ljubljani funkcionalno neustrezen, precej dotrajan, predvsem pa nedostopen za velik del prebivalstva. Ključne besede: Ljubljana, stanovanja, dostopnost stanovanj, kakovost stanovanj Aleksandar Blagojević, Rok Čigon, Alenka Drobnjak, Maruša Novak, Špela Perner (Fakulteta za družbene vede), Uroš Mikanovič, Dora Kavčič (Fakulteta za arhitekturo) in Maša Hawlina (Filozofska fakulteta) so študentke in študenti Univerze v Ljubljani in so v letu 2018 opravili raziskavo, ki je podlaga za pričujoči prispevek. 196 Časopis za kritiko znanosti, domišljijo in novo antropologijo | 273 | Stanovanjske politike Uvod Nacionalni stanovanjski program 2015–2025, temeljni dokument državnih politik, ki ga je sprejela vlada Mira Cerarja, se začne z naslednjimi besedami: »Nacionalni stanovanjski program (NSP) oblikuje aktivno stanovanjsko politiko, s katero država pripomore k doseganju ciljev, zastavljenih v svojih razvojnih, prostorskih in socialnih razvojnih programih, k ureditvi razmer na stanovanjskem področju in k dolgoročnemu zagotavljanju kakovosti bivanja za vse prebivalce.« (NSP) V nadaljevanju dokument navaja štiri temeljne cilje države na stanovanj- skem področju: uravnotežena ponudba primernih stanovanj, lažja dostopnost do stanovanj, kakovostna in funkcionalna stanovanja in večja stanovanjska mobilnost prebivalstva. Cilje je mogoče kritizirati zaradi ohlapnosti in nedodelanosti, mogoča je kritika njihove neprimernosti ali omejenosti, a pred tem se je treba vprašati, na podlagi kakšne analize so bili zastavljeni. Kateri sklopi podatkov jih utemeljujejo in osmišljajo? Kakšna raziskava je bila uporabljena za njihovo pojasnjevanje in legitimiranje? NSP je sicer pospremljen z orisom stanja (glej Direktorat za prostor, 2012), a ta dokument je bolj zbirka dostopnih statističnih podatkov, ki mu umanjka analiza ali specializirane študije področja. Hkrati je sklop podatkov močno omejen z dostopni- mi podatki, ki so ne samo razpršeni in pogosto neprimerljivi, ampak so tudi skopi in pomanjkljivi. Čeravno trenutni stanovanjski zakon v 141. členu zavezuje državo k rednemu spremljanju področja in spodbujanju raziskovalne dejavnosti, pa ni še nobena slovenska vlada te naloge vzela resno. Področje je posledično slabo raziskano, brez večjih študij in analiz ter ga zaznamuje pomanjkanje temeljnih statističnih podatkov ali pa dvom o njihovi kakovosti. Tako se vprašanje, na kakšni podlagi so bili oblikovani cilji NSP, kaže kot izjemno pereče vprašanje javnih politik, saj ni jasno, na kakšnih sklopih podatkov in analizah celotno besedilo temelji. S tem sta deloma tudi onemogočena tako kritična presoja dokumenta kot njegovo uresničevanje. Brez jasnega vpogleda v stanje na področju je nemogoče presojati smiselnost politik, ki se nanašajo nanj. Temeljni sklopi podatkov, ki so podlaga za razumevanje področja, so redne objave Statističnega urada in podatki, ki jih letno objavlja Geodetska uprava v obliki Poročila o slovenskem trgu nepremičnin. Oba sklopa podatkov sta v veliki meri vezana zgolj na cene prodanih nepremičnin, medtem ko je najemni trg popol- noma zanemarjen. Tudi ne analizirajo vprašanja kakovosti bivanja, neenakosti na stanovanjskem področju, učinka dinamike cen na kakovost vsakdanjega življenja … Ravno tako so ti sklopi podatkov neanalizirani ter pogosto zgolj površno obdelani, kar onemogoča resen vpogled v področje. Čeravno so pomembni podatki, pa je njihova uporabnost za vodenje javnih politik omejena. Podrobnejših analiz pa pri- manjkuje, kar je posledica pomanjkanja sredstev za »skrb za razvojno raziskovalno dejavnost na stanovanjskem področju«, kot eno izmed nalog države na stanovanj- skem področju opredeljuje veljavni stanovanjski zakon. Zadnja večja raziskava na to temo je bila opravljena leta 2005 (Mandič in 197 Analiza stanovanjske problematike v Mestni občini Ljubljana Cirman, 2006) in je potekala na podlagi več kot 4000 telefonskih anket, ki so se osredinjale na široko paleto vprašanj o kakovosti in dostopnosti stanovanj. Anketa, ki je dokaj celostno obdelala področje, ni bila nikoli ponovljena, čeprav je od nje minilo že skoraj 15 let. Poleg te večje raziskave je bilo opravljenih več manjših in bolj specifičnih analiz (glej Mandič in Filipčič, 2007; Mandič, 2012; Sendi in Mali, 2015; Tiran, 2017), ki prinašajo pomembne podatke, a se ne morejo primerjati s količino podatkov iz stanovanjske ankete 2005. Manko podatkov je predvsem pereč za lokacije, ki jih zaznamuje močna potre- ba po jasni, premišljeni in dodelani intervenciji javnih akterjev. Med njimi izstopa Ljubljana kot upravno, izobraževalno in gospodarsko središče Slovenije, ki ga zaznamuje rast prebivalstva in posledično tudi najvišja rast cen stanovanja (glej GURS, 2018). Splošen občutek o krepitvi stanovanjske problematike v Ljubljani smo želeli v okviru raziskovalnega projekta 1 preveriti in priskrbeti osnovne podatke za njeno razumevanje. Namen projekta je bil pridobivanje bolj jasne slike o stano- vanjskih razmerah v mestu, ki presegajo neartikuliran govor o »stanovanjski krizi«. V tem prispevku bomo predstavili povzetek ugotovitev s fokusom na dostopnosti stanovanj in kakovosti bivanja v Ljubljani. Metodologija Raziskovalni projekt je bil sestavljen iz treh delov: intervjujev s strokovnjaki in akterji na stanovanjskem področju, spletnega anketiranja ter zbiranja in obdelave dostopnih statističnih podatkov. Projekt se je izvajal med julijem in septembrom 2018 pod mentorstvom prof. Hajdeje Iglič (Fakulteta za družbene vede) in Marka Peterlina (Inštitut za politike prostora), pri njem pa smo sodelovali študenti različ- nih fakultet Univerze v Ljubljani. Anketa Anketa je bila izvedena v spletni obliki, in sicer prek spletne strani 1ka.si. Aktivirana je bila v obdobju med 2. in 27. avgustom 2018, v tem času jo je v celoti rešilo 888, delno pa 272 respondentov. Skupaj je bilo tako ustrezno rešenih 1160 anket, ki smo jih vključili v analizo in poročilo raziskave. Pri starostni strukturi sodelujočih je opaziti vpliv kanala, po katerem je bila anketa posredovana, saj je bilo več kot 90 % sodelujočih mlajših od 50 let, to pa je tudi razlog, da smo se v analizi osredinili na populacijo v starostni skupini od 18 do 49 let. Treba je pouda- riti tudi druge specifike vzorca: 72 % respondentov je ženskega spola; le 18 % je zaposlenih za nedoločen čas; med anketiranci prevladujejo prebivalci z dokončano 1  Projekt je finančno podrl Javni štipendijski, razvojni, invalidski in preživninski sklad Republike Slovenije s sredstvi iz programa Študentski inovativni projekti za družbeno korist (ŠIPK). 198 Časopis za kritiko znanosti, domišljijo in novo antropologijo | 273 | Stanovanjske politike visoko šolo/fakulteto/akademijo ali več (75,03 %); povprečni mesečni dohodki so višji od povprečja v Ljubljani. Hkrati v vzorcu prevladujejo najemniki (teh je 60 %), medtem ko je lastnikov le 25 % in uporabnikov stanovanj 12 %. Ti podatki ponovno niso skladni s splošno populacijo Ljubljane, v kateri je najemnikov nekaj več kot 10 %, je pa velik delež najema zagotovo odraz starostne strukture vzorca. 2 Anketiran vzorec ima tako svoje specifike, zaradi katerih je nemogoče sklepati na celotno populacijo Ljubljane, ki je spolno veliko bolj uravnotežena, ima v povprečju nižje dohodke in izobrazbo ter varnejše zaposlitve. Je pa mogoče iz zbranih podatkov pridobiti veliko informacij o 42 % prebivalcev Ljubljane, ki so stari od 18 do 49 let. Tabela 1: Glavne značilnosti vzorca Starostne skupine Frekvenca Delež Delovna aktivnost Frekvenca Delež 1 (14–18 let) 1 0 % Zaposlen za nedoločen čas 341 39 % 2 (19–29 let) 380 43 % Zaposlen za dolo- čen čas 157 18 % 3 (30–49 let) 439 50 % Samozaposlen 118 14 % 4 (50–64 let) 51 6 % Pogodbeno delo 23 3 % 5 (65–75 let) 12 1 % Študentsko delo 105 12 % 6 (76 let in več) 1 0 % Brezposeln 44 5 % Študent 82 9 % Skupaj 884 100 % Skupaj 870 100 % Stanovanjski status Frekvenca Delež Spol Frekvenca Delež Lastnik 257 29 % Ženski 640 72,5 % Najemnik 502 57 % Moški 239 27 % Uporabnik, ki ne plačuje najemnine 111 13 % Drugo 4 0,5 % Skupaj 882 100 % Skupaj 883 100 % 2  Delež lastništva z leti narašča in pri starostni skupini 50‒64 doseže 74 %, pri starejših pa presega 90 %. Iz ankete je težko razbrati, ali je to posledica pristranskega vzorca ali pa je lastništvo mlajšim res težko dostopno. 199 Analiza stanovanjske problematike v Mestni občini Ljubljana Zbiranje in obdelava statističnih podatkov Glavni viri za analizo so bili javno dostopni viri podatkov (SURS, GURS, Banka Slovenije). Poleg teh sklopov podatkov smo zbrali tudi podatke iz spletne platfor- me nepremicnine.net, 3 ki je osrednje mesto za posredovanje nepremičnin na sple- tu. S spletne strani smo izpisali vse nepremičnine, ki so se oddajale ali prodajale na določen datum, in jih analizirali glede na velikost, leto zgraditve, lokacijo in ceno. Desetega septembra 2018 se je prek portala oddajalo 377 stanovanj, katerih pov- prečna velikost je bila 78 m 2 in so stala v povprečju 13,4 evra na m 2 . Tabela 2: Stanovanja, ki so se na portalu nepremicnine.net oddajala 10. 9. 2018 Število Delež Velikost v m 2 Leto gradnje Cena najema v evrih Cena najema na m 2 v evrih Soba 48 13 % 18 1993 226 12,5 Garsonjera 22 6 % 29 2008 518 17,9 1-sobno 27 7 % 45 2004 482 10,7 1,5-sobno 14 3 % 46 2002 525 11,4 2-sobno 72 19 % 64 2008 880 13,8 2,5-sobno 14 3 % 72 2001 878 12,2 3-sobno 111 29 % 96 2006 1290 13,4 3,5-sobno 8 2 % 96 2009 1096 11,4 4-sobno 47 12 % 135 2007 1833 13,6 5- ali večsobno 14 3 % 179 2009 2528 14,1 Skupaj 377 100 % 78 2005 1048 13,4 Na dan 10. 8. 2018 se je prek portala prodajalo 1567 stanovanj, ki so bila v povprečju novejše gradnje in večja od povprečnega stanovanja v Ljubljani. Njihova povprečna starost je bila 23 let in velikost nekaj manj kot 80 m 2 . Povprečna cena na je znašala 2983 evra na m 2 . 3  Portal je v veliki meri namenjen prodaji nepremičnin, zato so podatki o najemu manj točni, saj je velik del ponujenih nepremičnin višjega cenovnega razreda. Oddajanje stanovanj se je v veliki meri preneslo na posebne skupine na socialnih omrežjih, ki pa jih je veliko teže analizirati, saj je ra- čunalniška obdelava podatkov onemogočena. Prenos na socialna omrežja je v veliki meri posledica neformalnosti najema, ki se tako poskuša izogniti nepremičninskim posrednikom. 200 Časopis za kritiko znanosti, domišljijo in novo antropologijo | 273 | Stanovanjske politike Tabela 3: Cene stanovanj, ki so se na portalu nepremicnine.net prodajala 10. 8. 2018 Velikost (v m 2 ) Število Delež Cena na m 2 v evrih do 20 16 1 3645 20–40 214 13 3351 40–60 358 22,8 2959 60–80 375 23,9 2807 80–100 231 14,7 2913 100–120 132 8,4 3055 120–140 116 7,4 3096 140 ali več 126 8 3075 Skupaj 1567 100 % 2983 Dne 10. 8. 2018 se je prek portala prodajalo tudi 588 hiš, katerih povprečna cena je presegala 500.000 evrov in velikost 250 m 2 . Tabela 4: Cene hiš, ki so se 10. 8. 2018 prodajale na portalu nepremicnine.net Lokacija nepremičnine Leto gradnje Velikost v m 2 Cena v evrih Cena na m 2 v evrih Ljubljana Bežigrad 1993 249,09 423.131 1698,71 Ljubljana Center 1956 292,46 727.624 2487,96 Ljubljana Moste-Polje 1993 242,61 393.506 1621,95 Ljubljana Šiška 1994 278,01 533.614 1919,39 Ljubljana Vič-Rudnik 1997 239,99 571.139 2379,85 Ljubljana 1994 253,90 509.869 2008,12 Te podatke smo nato križali s kupno močjo gospodinjstev Slovenije, ki smo jo pridobili s pomočjo povprečnega razpoložljivega letnega dohodka na člana gospo- dinjstva v Sloveniji leta 2017 (SURS). Iz teh podatkov smo izračunali dohodke eno-, dvo- in tričlanskih gospodinjstev, njihove še vzdržne mesečne izdatke za stanova- 201 Analiza stanovanjske problematike v Mestni občini Ljubljana nje in kreditno sposobnost. 4 Vzdržne mesečne izdatke za stanovanje smo izraču- nali glede na Eurostatovo definicijo preobremenjenosti s stanovanjskimi stroški, ki pravi, da mesečni izdatki za stanovanje (najemnina in tekoči stroški) ne smejo presegati 40 % 5 gospodinjskih prihodkov. Od izračunanega vzdržnega mesečnega zneska za stanovanjske stroške smo nato odšteli predpostavljene tekoče stroške, ki smo jih postavili na 100 evrov za enočlansko, 150 evrov za dvočlansko in 200 evrov za tričlansko gospodinjstvo. Dohodke in izdatke smo razporedili po dohod- kovnih kvintilih (in decilih). Tabela 5: Povprečen še vzdržen mesečni znesek za najem ali nakup po tipih gospodinj- stev (v €) 1. kvintil 2. kvintil 3. kvintil 4. kvintil 9. decil 10. decil Enočlansko 46 120 173 237 322 518 Dvočlansko 142 290 397 525 694 1087 Tričlansko 237 460 621 813 1361 1656 Vir: Surs Tabela 6: Povprečno še vzdržno posojilo po tipih gospodinjstev (v €) 1. kvintil 2. kvintil 3. kvintil 4. kvintil 9. decil 10. decil Enočlansko 8200 21.600 30.620 43.000 58.000 93.000 Dvočlansko 25.000 52.000 70.200 95.000 125.000 196.000 Tričlansko 41.000 83.000 111.600 147.000 192.000 300.000 Vir: Surs 4  Kreditno sposobnost smo izračunali s pomočjo anuitetnega izračuna, v katerega smo vnesli podatke o povprečnem stanovanjskem kreditu, ki ga navaja analiza Poročilo o bančni stabilnosti (Banka Slovenije, 2018). Povprečna doba posojila je 20 let, obrestna mera 2,9 %, mesečni obrok pa 40 % razpoložljivih mesečnih prihodkov gospodinjstva, od katerih smo odšteli predvidene mesečne stroške. 5  Tukaj moramo opozoriti, da je še pred leti ta delež znašal 30 %, ker pa je 40 % postal splošno sprejet standard, ki nam omogoča primerjavo z drugimi mesti, smo se tudi sami poslužili te mere, čeprav menimo, da je postavljena previsoko. 202 Časopis za kritiko znanosti, domišljijo in novo antropologijo | 273 | Stanovanjske politike Rezultati Pri analizi rezultatov bomo združevali podatke iz ankete in obdelane statistične podatke, s čimer bomo poskušali pridobiti bolj celosten vpogled v stanje. Analiza statističnih podatkov nam omogoča splošno in dokaj široko razumevanje stanja, medtem ko anketa omogoča podrobnejši vpogled. Kakovost stanovanj in bivanja v Ljubljani Nekaj več kot 124.700 gospodinjstev v Ljubljani je leta 2015 bivalo v 103.440 naseljenih stanovanjih. To pomeni, da v povprečju v enem stanovanju biva več kot eno gospodinjstvo. Kakovost stanovanjskega fonda je v Ljubljani višja od sloven- skega povprečja, a so prostorski standardi precej nižji. Povprečna velikost naselje- nega stanovanja je za 13 kvadratnih metrov manjša od slovenskega povprečja, ki že tako močno zaostaja za evropskim. Povprečna površina naseljenega stanovanja v Ljubljani je leta 2015 znašala 71,1 m 2 , medtem ko je bilo slovensko povprečje 84,3 m 2 . Posledično imajo stanovanja v Ljubljani manj uporabne površine na prebivalca (27 m 2 ), kot je slovensko povprečje (28 m 2 ) in večji delež ljudi, ki bivajo v stanova- nju z manj kot 10 m 2 uporabne površine na prebivalca (4,4 % v primerjavi s 3,3 %). Delež tri- ali večsobnih stanovanj močno zaostaja za slovenskim povprečjem, saj je teh v Ljubljani 50 %, medtem ko je njihov delež v Sloveniji 61-odstoten. A če primer- jamo te podatke s strukturo gospodinjstev, ugotovimo, da delež velikih stanovanj močno presega delež gospodinjstev s tremi ali več člani. Teh je v Ljubljani 36 %, medtem ko je delež dvo- in enočlanskih gospodinjstev 64-odstoten. Čeprav je delež enočlanskih gospodinjstev leta 2015 znašal 41 %, pa je bilo enosobnih stanovanj zgolj 20 %. Seveda lahko manjša gospodinjstva bivajo v večjih stanovanjih, a je to pogosto veliko večje finančno breme tako za plačevanje sprotnih mesečnih stro- škov kot za pokrivanje najemnine ali obrokov posojila. Največje breme je zagotovo plačevanje stroškov, saj gre pri enočlanskih gospodinjstvih za večji delež starejših, ki bivajo v energetsko neprimernih stavbah (Živčič in Tkalec, 2017). Razmere dodat- no zaostruje starost stanovanjskega fonda, ki je v povprečju starejši od 40 let. Le 16 % stanovanjskega fonda je bilo zgrajenega po letu 1991. 203 Analiza stanovanjske problematike v Mestni občini Ljubljana Tabela 7: Stanovanjska slika v Ljubljani in Sloveniji za leto 2015 Ljubljana Slovenija Število stanovanj 126.938 845.415 Število naseljenih stanovanj 103.440 674.463 Povprečna uporabna površina stanovanja (m 2 ) 71,1 84,3 Uporabna površina na stanovalca (m 2 ) 27,2 28,3 Povprečno število oseb, ki živijo v stanovanju 2,6 3 Delež tri- ali večsobnih stanovanj (%) 50 61 Delež stanovanj, kjer je na posameznika manj kot 10 m 2 (%) 4,4 3,3 Vir: Surs. Tabela 8: Tipi gospodinjstev in stanovanj v Ljubljani za leto 2015 Tip gospodinjstva Število Delež Tipi stanovanj Delež Skupaj 124.714 100 % Skupaj 100 % Enočlansko 51.913 41,6 % Enosobno 20,7 % Dvočlansko 29.194 23,4 % Dvosobno 29,4 % Tričlansko 20.528 16,5 % Trisobno 26,3 % Štiričlansko 15.427 12,4 % Štirisobno 12,7 % Petčlansko 5019 4 % Petsobno 5,7 % Šest- ali veččlansko 2633 2,1 % Šestsobno 3 % Vir: Surs Že ta pregled osnovnih podatkov nakazuje, da trenutni stanovanjski fond ne odraža potreb prebivalstva, saj je star, posledično dotrajan in funkcionalno neustrezen, hkrati pa njegova struktura ne odraža strukture prebivalstva. Glede na starost fonda pa je mogoče sklepati, da tudi ne zadovoljuje potreb starajočega se prebivalstva (funkcionalna prilagojenost stanovanj in pritiklin), kot tudi ni primerna za posameznike z različnimi oblikami hendikepiranosti. Te podatke deloma potrjuje tudi analiza ankete. Šestdeset odstotkov anketi- rancev živi v stanovanju, ki je bilo zgrajeno v obdobju med letoma 1960 in 1990, 204 Časopis za kritiko znanosti, domišljijo in novo antropologijo | 273 | Stanovanjske politike medtem ko jih manj kot 20 % biva v stanovanju, ki je bilo zgrajeno po letu 1990. Večina anketirancev biva v stanovanju, velikem od 40 do 70 m 2. Zanimiv je podatek, da jih kar 47 % biva v stanovanju z zgolj eno spalnico in 32 % z dvema. Zato tudi ni presenetljiv podatek, da 15 % anketirancev biva v prenaseljenih stanovanjih in da 25 % anketirancev trdi, da v stanovanju ni dovolj prostora za zasebnost odraslih članov in za druženje, 30 % pa jih pravi, da ni prostora za delo od doma ter kar 60 %, da ni prostora za zasebnost otrok. Tabela: 9 Velikost stanovanja in število ljudi, ki bivajo v stanovanju 1 2 3 4 5 6+ Skupaj 0‒10 m 2 0 0 0 2 0 1 3 10‒20 m 2 10 4 0 2 0 0 16 20‒30 m 2 32 35 1 6 1 0 75 30‒40 m 2 27 85 14 12 1 4 143 40‒50 m 2 15 68 31 16 2 4 136 50‒60 m 2 9 78 56 24 5 0 172 60‒70 m 2 8 52 47 34 7 3 151 70‒80 m 2 2 21 43 29 4 3 102 80‒90 m 2 1 13 10 10 5 2 41 90‒100 m 2 3 5 13 3 3 3 30 100‒120 m 2 1 4 9 12 5 1 32 120‒140 m 2 0 4 3 14 2 3 26 140 m 2 ali več 0 4 1 10 5 3 23 Skupaj 108 373 228 174 40 27 950 Ni presenetljivo, da 31 % respondentov navaja, da imajo hude težave s prema- lo prostora, medtem ko jih le 49 % trdi, da glede prostora nimajo težav. Sledijo težave s parkiranjem, zasebnostjo, dotrajanostjo napeljave in negotovostjo glede stanovanja. 205 Analiza stanovanjske problematike v Mestni občini Ljubljana Tabela 10: Težave s stanovanjem Ali imate v zvezi s stanovanjem naslednje težave in kako hude so (ocena 1 pomeni, da te težave nimate, ocena 5 pa, da je za vas ta težava zelo huda)? Podvprašanja Odgovori Povprečje 1 2 3 4 5 Skupaj Premalo prostora 28 % 21 % 20 % 20 % 11 % 100 % 2,7 Vlaga 56 % 17 % 13 % 8 % 5 % 100 % 1,9 Premalo dnevne svetlobe 61 % 16 % 11 % 6 % 5 % 100 % 1,8 Pomanjkljive ali dotrajane napeljave 49 % 18 % 15 % 11 % 7 % 100 % 2,1 Negotovost, da ostanete brez stanovanja 53 % 15 % 14% 8 % 10 % 100 % 2,1 Hrup 34 % 25 % 21 % 13 % 8 % 100 % 2,4 Slabi odnosi s sosedi 59 % 21 % 11 % 4 % 4 % 100 % 1,7 Težave s parkiranjem 40 % 12 % 14 % 14 % 20 % 100 % 2,6 Gospodinjstvo nima dovolj zasebnosti 50 % 19 % 15 % 9 % 7 % 100 % 2,1 Gospodinjstvo je preveč omejeno pri tem, kako se sme stanovanje uporabljati 61 % 17 % 9 % 6 % 6 % 100 % 1,8 Plesen 64 % 14 % 10 % 7 % 5 % 100 % 1,8 Slabi odnosi s pre- ostalimi bivajočimi v stanovanju 81 % 9 % 5 % 3 % 2 % 100 % 1,4 Vseeno pa je precejšen del respondentov zadovoljnih s trenutnim stanovanjem (74 %), pri čemer velja, da so lastniki in višje izobraženi v povprečju bolj zadovoljni s trenutnim stanovanjem. Je pa zanimivo, da si kljub precejšnjemu zadovoljstvu, ki je večje od izmerjenega v anketi 2005 (66 %), velik del anketirancev želi zamenjati 206 Časopis za kritiko znanosti, domišljijo in novo antropologijo | 273 | Stanovanjske politike stanovanje (56 %). Med najpogosteje omenjenimi razlogi za željo po selitvi navajajo »stanovanje je premajhno«, in sicer v 52 %, temu sledijo »neodvisnost od drugih članov gospodinjstva« (22 %), »previsoka cena« (19 %) in »stanovanje je neprimer- no« (17 %). Pri tem se postavlja vprašanje, ali je menjava stanovanja v trenutnih razmerah realna. Na to smo poskušali odgovoriti z analizo dostopnosti stanovanj v Ljubljani. Dostopnost Podatki iz anketnega vprašalnika nakazujejo, da je reševanje stanovanjskega vprašanja v Ljubljani zelo težavno. Skoraj 90 % anketirancev navaja, da je finančni vidik zanje glavna ovira pri doseganju želenega stanovanja. Podobne odgovore dobimo tudi pri vprašanju glede menjave stanovanjskega statusa. Svoj stanovanj- ski status želi spremeniti 54 % respondentov, od tega bi jih večina (88 %) želela postati lastnik. Med glavne ovire za dosego želenega stanovanjskega statusa spadata pomanjkanje lastnih finančnih sredstev (82 %) in pomanjkanje cenovno dostopnih stanovanj (79 %). Podatki iz ankete tako nakazujejo, da je glavna ovira pri doseganju primerne kakovosti bivanja cena stanovanj. Kako pa je s trenutno obremenjenostjo s stanovanjskimi stroški? Kot smo že omenili, smo kot mero preobremenjenosti uporabili Eurostatovo definicijo, ki pravi, da stanovanjski stroški ne smejo presegati 40 % gospodinjskega pri- hodka. Največji delež anketirancev trdi, da so stanovanjski stroški zanje srednje veliko breme (45 %), za dobrih 25 % odstotkov so veliko ali zelo veliko breme. Če pogledamo mesečne izdatke, vidimo, da je delež anketirancev, ki plačujejo meseč- no več kot 40 % dohodka za stanovanjske stroške, višji od 25 % in znaša 32 %. S tem vzorec v anketi močno presega evropsko povprečje preobremenjenosti s stanovanjskimi stroški, saj je delež preobremenjenih gospodinjstev v 28 članicah EU 11 % (EUROSTAT). Graf 1: Kolikšen delež mesečnih prihodkov gospodinjstva namenjate za skupne stroške stanovanja (mesečni stroški + cena stanovanja)? 207 Analiza stanovanjske problematike v Mestni občini Ljubljana Problematični so tudi odgovori glede pokrivanja stanovanjskih stroškov in odrekanja drugim dobrinam. Nekaj manj kot 40 % anketirancev se za pokrivanje stanovanjskih stroškov ni odreklo ničemur, medtem ko se jih je več kot 40 % odpo- vedalo večjim nakupom, okoli 30 % počitnicam in nekaj več kot 5 % nakupu hrane ali ogrevanju stanovanja. Graf 2: Ste se v zadnjem letu zaradi pokrivanja skupnih stanovanjskih stroškov odpovedali ...? Pomembna je tudi ugotovitev, da preobremenjenost s stroški ni enakomerno razdeljena po populaciji. V povprečju so najemniki bolj obremenjeni kot lastniki, tisti z nižjo izobrazbo bolj kot tistih z višjo. Predvsem pa izstopa razlika med tistimi, ki so se v sedanje stanovanje preselili prostovoljno, in tistimi, za katere selitev ni bila prostovoljna. Za nekaj več kot 15 % anketirancev je bila zadnja selitev nepro- stovoljna, med njimi jih kar 48 % za stanovanjske stroške namenja več kot 40 % dohodka. To močno presega povprečje za celoten vzorec in nakazuje, da je nepro- stovoljna mobilnost ena ključnih komponent poslabšanja kakovosti bivanja, ki jo zaznamuje tudi v prihodnosti. Anketni podatki v veliki meri odražajo tudi analizo dostopnosti stanovanj, ki smo jo pridobili s križanjem podatkov. Tako smo ugotovili, da so kljub višjim prihodkom stanovanja najbolj nedostopna ravno v Ljubljani, saj mora povprečen prebivalec Ljubljane za nakup 50 m 2 velikega stanovanja nameniti 101 povprečno mesečno neto plačo. 208 Časopis za kritiko znanosti, domišljijo in novo antropologijo | 273 | Stanovanjske politike Tabela 11: Povprečna cena m 2 stanovanja v Ljubljani in drugod, za leto 2017 Slovenija Ljubljana Maribor Koper Celje Povprečna cena (na m 2 ) 1610 2410 1150 2110 1140 Povprečna neto plača (€) 1062 1197 1026 1100 1030 Cena za 50 m 2 veliko sta- novanje (µ, v €) 83.000 120.500 57.500 105.500 57.000 Število mesečnih plač 78 101 56 96 55 Vir: Surs, Gurs Se pa razmere tudi zaostrujejo. SURS (2018) navaja, da je cena rabljenih stano- vanj v Ljubljani v 2. četrtletju 2018 v primerjavi z istim četrtletjem prejšnjega leta višja za 16 %. Do podobnih ugotovitev smo prišli tudi v naši analizi, v kateri smo primerjali rast povprečne neto plače in cene povprečnega stanovanja. Vidimo, da rast plač močno zaostaja za rastjo cen stanovanj tako v relativnem kot absolutnem smislu in da mora povprečen prebivalcev Ljubljane danes za stanovanje nameniti 1,5 letne plače več kot pred tremi leti. Tabela 12: Rast cen stanovanj in plač v Ljubljani Povprečna cena (na m 2 ) Povprečna plača (v €) Cena za 50 m 2 veliko stanovanje (µ, v €) Št. plač za nakup 50 m 2 2014 1910 1130 95.500 84 2017 2410 1190 120.500 101 Razlika 500 60 25.000 17 Razlika v % 26 % 5 % 26 % 20 % Vir: Surs; Gurs Rast cen je odraz sprememb na stanovanjskem trgu, na katerem se veča pov- praševanje, medtem ko gradnja stanovanj močno zaostaja ali pa celo ne odraža potreb prebivalcev. Med letoma 2011 in 2015 je število gospodinjstev naraslo za 5500, medtem ko je bilo v tem času zgrajenih le 1677 stanovanj. Število gospodinj- stev je tako za 3823 preseglo število novih stanovanj. Novih stanovanj je vse od leta 2008 zelo malo, še bolj presenetljiva pa je sprememba tipologij. Medtem ko so se leta 2008 gradila večinoma eno- in dvosobna stanovanja, njihova povprečna velikost pa je bila 73 m 2 , je bilo leta 2017 povprečno stanovanje veliko 122 m 2 , 209 Analiza stanovanjske problematike v Mestni občini Ljubljana med njimi je bilo skoraj 40 % pet- ali večsobnih. Ta obrat v gradnjo večjih stano- vanj je najbolj očiten med investitorji, ki so pravne osebe, in nakazuje, da so se ti usmerili v gradnjo stanovanj višjega cenovnega razreda. 6 Tako se ne gradi zgolj čedalje manj, ampak tudi tisto, kar se gradi, ni dostopno povprečnemu prebivalcu Ljubljane. Kot kažejo podatki, bo tako tudi v prihodnje. Leta 2015 je bilo v Ljubljani izdanih dovoljenj za gradnjo zgolj 90 stanovanj s povprečno velikostjo 153 m 2 . Od takrat število izdanih dovoljenj sicer narašča (216 leta 2016 in 323 leta 2017), a se kvadratura stanovanj ne spreminja (145 m 2 leta 2016 in 149 m 2 leta 2017). Graf 3: Dokončana stanovanja in njihova povprečna površina (pravne osebe). Vir: Surs Do podobnih ugotovitev glede dostopnosti stanovanj smo prišli tudi s kri- žanjem podatkov o kupni moči gospodinjstev in cenami stanovanj na portalu nepremicnine.net. Tako smo pridobili število stanovanj, ki jih lahko vzdržno kupi ali najame eno-, dvo- ali tričlansko gospodinjstvo. Pridobljen delež dostopnih stanovanj smo dodatno analizirali glede na njihovo primernost za posamezen tip gospodinjstva. Tako pri analizi dostopnosti nismo upoštevali stanovanj, ki ne zadostujejo prostorskim potrebam posameznega tipa gospodinjstva, kot so navedene v površinskih standardih za neprofitna stanovanja (SZ-1_PDNSN-NPB5, 6  To nakazujejo tudi bolj vidni stanovanjski projekti (Ypsilon v Zupančičevi jami; Luwigana na Pru- lah, Kolizej v Centru; Belle vie Tivoli v Spodnji Šiški ...), cene katerih se gibljejo med tri in štiri tisoč evrov na kvadratni meter (Kos, 2017). 210 Časopis za kritiko znanosti, domišljijo in novo antropologijo | 273 | Stanovanjske politike 14. člen). Vzeli smo zgornje meje, ki znašajo 30 m 2 za enočlansko, 45 m 2 za dvočlan- sko in 55 m 2 za tričlansko gospodinjstvo. Ponujena stanovanja za najem so v veliki meri nedostopna za velik delež eno- in dvočlanskih gospodinjstev. Od 377 oddajanih nepremičnin 60 % enočlanskih gospodinjstev ne more vzdržno najemati niti enega in šele najbogatejših 10 % lahko vzdržno najame 33 stanovanj. Spodnjih 60 % dvočlanskih gospodinjstev lahko vzdržno najema tri primerna stanovanja, kar je manj kot 0,8 % ponujenih stanovanj. Šele tričlanska gospodinjstva imajo nekaj več izbire, a tudi ta imajo omejen dostop. Najbolj presenetljiv podatek pa je ta, da je skoraj 17 % stanovanj nedostopnih tudi najbogatejši desetini gospodinjstev. Kot smo omenili že na začetku, ponudba najemnih stanovanj na nepremicnine. net ne odraža resnične ponudbe v mestu, saj se na portalu oddajajo predvsem dražja stanovanja. Je pa ponudba veliko bolj reprezentativna za nakup stanovanja. Pri tej analizi smo upoštevali prodajno ceno, h kateri nismo prišteli DDV. Ravno tako nismo prišteli tudi stroška posrednika, ki po navadi znaša 2 % nakupne cene stanovanja. To pomeni, da je analiza dostopnosti bolj pozitivna, kot so razmere v resnici. Kljub tem pozitivnim predpostavkam je kar 21 % od 1577 stanovanj na portalu nedostopnih tudi najbogatejši desetini slovenskih gospodinjstev. Tabela 13: Vzdržen nakup primernega stanovanja po kvintilih in decilih Gospodinjstvo Število stanovanj % stanovanj Število primernih stanovanj % primernih 1. kvintil Enočlansko 0 0,00 0 0,00 Dvočlansko 0 0,00 0 0,00 Tričlansko 4 0,26 0 0,00 2. kvintil Enočlansko 0 0,00 0 0,00 Dvočlansko 5 0,32 0 0,00 Tričlansko 40 2,55 1 0,06 3. kvintil Enočlansko 0 0,00 0 0,00 Dvočlansko 21 1,34 0 0,00 Tričlansko 199 12,69 9 0,57 211 Analiza stanovanjske problematike v Mestni občini Ljubljana 4. kvintil Enočlansko 4 0,26 0 0,00 Dvočlansko 98 6,25 12 0,77 Tričlansko 420 26,79 73 4,66 9. decil Enočlansko 7 0,45 1 0,06 Dvočlansko 294 18,75 59 3,76 Tričlansko 811 51,72 359 22,90 10. decil Enočlansko 82 5,23 40 2,55 Dvočlansko 841 53,64 524 33,42 Tričlansko 1251 79,78 786 50,13 Vir: Surs, nepremicnine.net Glede na sestavo prebivalstva Ljubljane ugotovimo, da več kot 50 % gospo- dinjstev ne more vzdržno kupiti stanovanja v Ljubljani. Spodnjih 80 % enočlanskih gospodinjstev ne more kupiti stanovanja v Ljubljani, šele zgornjim 10 % eno- članskih gospodinjstev je dostopnih 40 stanovanj, kar pa je manj kot 3 % celotne ponudbe. Spodnjih 60 % dvočlanskih gospodinjstev ne more vzdržno kupiti stano- vanja v Ljubljani. Šele zgornjim 10 % je dostopnih več stanovanj, pa še njim jih je nedostopnih več kot 45 %. Spodnjih 80 % vseh tipov gospodinjstev na trgu tako rekoč nima izbire, saj jim je v vsaki kategoriji dostopnih manj kot 5 % celotnega ponujenega fonda (manj kot 75 stanovanj od 1577). Do še bolj ekstremnih podatkov pridemo pri nakupu hiš, za katerega ponovno veljajo podobne značilnosti kot za najem. V ponudbi prevladujejo hiše višjega cenovnega razreda, saj kar 16 % od 588 ponujenih hiš presega ceno 700.000 evrov, medtem ko jih je manj kot 10 % cenejših od 200.000 evrov. Ravno zaradi luksuzne ponudbe omenimo zgolj nekaj poudarkov. Kar 75 % vseh ponujenih hiš je nedosto- pnih tudi najbogatejšim gospodinjstvom. Enočlanska gospodinjstva so popolnoma odrezana od trga, saj lahko le najbogatejših 10 % kupi hišo, pa še ti le 3 oz. 0,5 % ponudbe. Več kot 60 % vseh gospodinjstev si ne more privoščiti nakupa hiše v Ljubljani. Tudi če je ponudba res močno izkrivljena v smer luksuza, so ti podatki vseeno precej problematični. 212 Časopis za kritiko znanosti, domišljijo in novo antropologijo | 273 | Stanovanjske politike Sklep Kot nakazujejo v raziskavi zbrani podatki, stanovanjske razmere v Ljubljani niso najboljše, hkrati pa tudi trendi ne napovedujejo izboljšanja. Prej nasprotno. Cene stanovanj v Ljubljani so precej višje od slovenskega povprečja, velikost in sobnost stanovanj nižja, hkrati so tudi starejša. Še večjo skrb zbujajo podatki glede dostopnosti, saj so stanovanja kljub višjim plačam veliko bolj nedostopna kot v drugih delih Slovenije in se njihova cenovna dostopnost še zmanjšuje. To je posledica hitre rasti cen stanovanj in nizke rasti povprečnih dohodkov, kot tudi neprimernosti gradbene aktivnosti, ki ne sledi potrebam glede števila in tipa zgrajenih stanovanj. Trg se tako ne odziva na potrebe prebivalcev Ljubljane, kar pomeni, da se bo položaj v prihodnosti po vsej verjetnosti zaostroval. Vsi sogovorniki, s katerimi smo govorili v okviru raziskave, poudarjajo, da je to v veliki meri posledica državne neaktivnosti, ki se je po letu 1991 umaknila s pod- ročja. Tako profesorica na Ekonomski fakulteti, Andreja Cirman (osebni intervju, 16. avgusta 2018) poudarja podfinanciranost, nereguliranost in slabo koordina- cijo področja. Podobne probleme je navedel tudi Anej Korsika (osebni intervju, 13. avgusta 2018), predsednik Sveta za varovanje pravic najemnikov stanovanj v MOL. Richard Sendi (osebni intervju, 30. julija 2018), strokovnjak za stanovanjsko problematiko z Urbanističnega inštituta, na seznam težav dodaja neprimernost sistema neprofitnega najema, nedodelanost javnih politik in pomanjkljivo razisko- vanje področja. Še bolj jasen je bil Sašo Rink (osebni intervju, 5. septembra 2018), direktor Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana, ki poudarja pomanjkanje koherentne državne politike, ki bi zagotovila sistemski in stabilen vir financiranja področja. Zbrani podatki nakazujejo, da je ukrepanje na stanovanj- skem področju potrebno, saj je problematika v Ljubljani precej zaostrena in so razmere slabše kot v evropskem povprečju. Podatki nam tudi omogočajo, da podamo začasno oceno uspešnosti izvajanja Nacionalnega stanovanjskega programa za obdobje 2015–2025. Raziskava naka- zuje, da se ponudba primernih stanovanj (prvi cilj) ne izboljšuje, saj trenutna, pred- vsem pa tudi bodoča ponudba ni skladna s potrebami prebivalstva. Od sprejetja programa (2015) stanovanja tudi niso postala laže dostopna (drugi cilj), temveč so trendi ravno nasprotni: stanovanja so vse teže dosegljiva in čedalje dražja. Izboljšanje kakovosti in funkcionalnosti stanovanj (tretji cilj) se deloma uresničuje z gradnjo večjih stanovanj, pri čemer pa je vprašanje, ali ta zaradi neskladnosti z veli- kostjo gospodinjstev in njihovo kupno močjo sploh ustrezajo potrebam prebival- stva. Četrti in zadnji cilj NSP pa je povečanje mobilnosti prebivalstva, pri čemer je naša analiza pokazala, da je ta mobilnost močno omejena s cenovno dostopnostjo stanovanj in da je to glavna ovira za mobilnost prebivalstva. Raziskava tako pona- zarja, da država v treh letih po sprejetju NSP ni izpolnila pogojev za uresničevanje v njem zastavljenih ciljev. Sedanji trendi na stanovanjskem področju in tudi delova- nje države pa ne nakazujejo, da ji bo cilje uspelo doseči v prihodnosti. 213 Analiza stanovanjske problematike v Mestni občini Ljubljana Literatura in drugi viri BANKA SLOVENIJE (2018): Poročilo o finančni stabilnosti, junij 2018. Dostopno na: https:// bankaslovenije.blob.core.windows.net/publication-files/gdgggdieQjeQhhhh_fsr_junij_2018_ lektorirano.pdf (17. avgust 2018). DIREKTORAT ZA PROSTOR (2012): Stanovanjska problematika v Republiki Sloveniji Spremljajoče gradivo k osnutku Nacionalnega stanovanjskega programa 2013–2022. Dostopno na: http:// www.zdus-zveza.si/docs/POMEMBNI%20DOKUMENTI/Stanovanjska_problematika_v_RS_(1). pdf (18. avgust 2018). EUROSTAT (N. D.): Housing Statistics. Dostopno na: https://ec.europa.eu/eurostat/statistics- explained/index.php/Housing_statistics#undefined (13. avgust 2018). GEODETSKA UPRAVA REPUBLIKE SLOVENIJE (GURS) (2018): Poročilo o slovenskem trgu nepremičnin za leto 2017. Dostopno na: http://www.e-prostor.gov.si/fileadmin/etn/Porocila/Letno_porocilo_ za_leto_2017.pdf (27. avgust 2018). INTERVJU Z ANDREJO CIRMAN, 16. avgust 2018. Osebni arhiv avtorjev. INTERVJU Z ANEJEM KORSIKO, 13. avgust 2018. Osebni arhiv avtorjev. INTERVJU Z RICHARDOM SENDIJEM, 30. julij 2018. Osebni arhiv avtorjev. INTERVJU S SAŠEM RINKOM, 5. september 2018. Osebni arhiv avtorjev. KOS, DAVID (2017): Kje v Ljubljani gradijo nova stanovanja in kaj nas čaka. SiolNet, 23. maj. Dostopno na: https://siol.net/posel-danes/osebne-finance/kje-v-ljubljani-gradijo-nova- stanovanja-in-kaj-nas-caka-441601 (28. september 2018). MANDIČ, SRNA (2012): Kako izboljšati ponudbo najemnih stanovanj v Mestni občini Ljubljana. Ljubljana: Center za preučevanje družbene blaginje. MANDIČ, SRNA IN ANDREJA CIRMAN (UR.) (2006): Stanovanja v Sloveniji 2005. Ljubljana: Fakulteta za družbene vede. MANDIČ, SRNA IN MAŠA FILIPČIČ (2007): Mesto Ljubljana: njegova stanovanja, prebivalstvo in stanovanjske razmere. Urbani izzivi 18: 55–64. MINISTRSTVO ZA OKOLJE IN PROSTOR (2015): Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015–2025. Dostopno na: http://www.pisrs.si/Pis.web/pregledPredpisa?id=RESO114 (14. avgust 2018). PRAVILNIK O DODELJEVANJU NEPROFITNIH STANOVANJ (SZ-1_PDNSN-NPB5). Uradni list RS 41/2004. Dostopno na: https://zakonodaja.com/pravilnik/sz-1-pdnsn (25. avgust 2018). SENDI, RICHARD IN BARBARA ČERNIČ MALI (2012): Survivig in Limbo: An Insight into Slovenia’s Informal Private Rented Housing Sector. Theoretical and Empirical Researches in Urban Management 10(4): 19–39. STANOVANJSKI ZAKON (SZ-1). Uradni list RS 69/2003. Dostopno na: https://www.uradni-list.si/glasilo- uradni-list-rs/vsebina?urlurid=20033312 (25. avgust 2018). SURS (2018): Indeksi cen stanovanjskih nepremičnin, Slovenija, 2. četrtletje 2018. Dostopno na: https://www.stat.si/StatWeb/News/Index/7677 (25. september 2018). TIRAN, JERNEJ (2017): Kakovost bivalnega okolja v Ljubljani. Ljubljana: Založba ZRC. ŽIVČIČ, LIDIJA IN TOMISLAV TKALEC (2017). Poročilo za strukturne ukrepe za naslavljanje energetske revščine v Sloveniji. Dostopno na: http://focus.si/wp-content/uploads/2017/01/ Priporo%C4%8Dila-za-strukturne-ukrepe-za-naslavljanje-energetske-rev%C5%A1%C4%8Dine- v-Sloveniji_Focus_2016-1.pdf (14.september 2018).