PREDLOG PREDLAGATELJA Izvršni svet skupščine občine Ljubljana Vič-Rudnik je na 167. seji dne 18/12-1985 obravnaval osnutek dogo-vora o usklajevanju meril za določanje območij, na kate-rih se plačuje nadomestilo za uporabo stavbnega zem-Ijišča in merllza odmero tega nadomestila, imel na njega več pripomb, ki so razvidhe iz priloge in sklenil, da ga s pripombami posreduje delegatom zborov skupščine občine Ljubljana Vič-Rudnik v obravnavo in sprejem. osnutek Na podlagi 61. člena Zakona o stavbnih zemljiščih (Ur. list SR Slovenije, št. 18/84) sklenejo skupščine občin SR Slovenije, Skupščina mesta Ljubljana, Skupščina mesta Maribor in Skupš-čina obalne skupnosti Koper (v nadaljnjem besedilu: podpisnice) DOGOVOR o usklajevanju meril za določanje območij, na katerih se plačuje nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča in meril za odmero tega nadomestila 1. člen' S tem dogovorom podpisnice določamo enotna merila za opre-deljevanje območij, na katerih bomo s svojimi odloki uvedle plačevanje nadomestiia za uporabo stavbnega zemljišča (v nadaljnjem besedilu: nadomestilo) in enotna merila, na podlagi katerih bomo določile višino nadomestila neposrednim uporab-nikom stavbnih zemljišč. S tem dogovorom podpisnice določamo tudi enotna merila za popolno ali delno oprostitev plačila nadomestila za občane z nižjimi dohodki in za občane, ki so organizirano vlagali sredstva v izgradnjo komunalnih objektov in naprav. 2. člen ' Podpisnice se zavezujemo, da bomo v svojih odlokih upošte-vale dogovorjena merila za določanje območij, na katerih bomo uvedle nadomestilo in dogovorjena merila za določanje višine nadomestila. 3. člen Pri določanju območju po drugem odstavku 58. člena zakona o stavbnih zemljišč, na katerih neposredni uporabniki plačujejo za uporabo stavbnega zemljišča nadomestilo, bomo podpisnice upoštevale: a) na območjih mest in naselij mestnega značaja: - pozidane površine, - površine, določene za širitev naselja s srednjeročnim druž-benim planom občine; b) na drugih območjih, za kompleksno graditev: - površine določene za kompieksno stanovanjsko graditev, - površine določene za graditev industrijskih, turističnih, ener-getskih in drugih podobnih objektov (industrijska območja, turi-stična območja, območja strnjenih počitniških naselij); c) na območjih naselij, ki nimajo mestnega značaja in na drugih območjih za poselitev: - pozidane in nepozidane površine, ki jih zajema zazidalni ali ureditveni načrt; č) na drugih območjih: - pozidane površine v naseljih in drugih območjih za poselitev, ki so dejansko opremljene z vodovodnim, kanalizacijskim in električnim omrežjem. Podpisnice bomo območja označile z ustreznimi grafičnimi karticami. . -.-¦¦'.'.'-. .¦ ¦'•¦'" 4.člen . ,' ".' '" "'• " Pri določanju višine nadomestila bomo podpisnice upoštevale naslednja merila: a) opremljenost stavbnega zemljišča s komunalnimi in drugimi objekti in napravami, b) lego in namembnost ter smotrno uporabo stavbnega zem-Ijišča, c)izjemne ugodnosti v zvezi s pridobivanjem dohodka v gospo-darskih dejavnostih, Č)večje motnje pri uporabi stavbnega zemljišča. 5. člen Pri ugotavljanju opremljenosti stavbnega zemljišča bomo pod-pisnice upoštevale opremljenost zemljišča s komunalnimi in dru-gimi objekti in napravami individualne in skupne rabe tako, da bo razmerje med minimalno in maksimalno opreljenostjo 1:6. Opremljenost stavbnega zemljišča bomo vrednotile podpisnice zlasti po naslednjih stopnjah: a) s komunalnimi in drugimi objekti in napravami individualne rabe I. stopnja (maksimalna) *"; ss^H ,< ¦'*¦ Zemljišče ima: - toplovod ali plinsko omrežje dimenzionirano za ogrevanje, kuhanje in pripravo tople vode, - vodovod s hidrantno mrežo, V - kanalizacijo po ločenem ali mešanem sistemu, - električno distributivno omrežje v kabelski izvedbi, - telefonsko naročniško omrežje v kabelski izvedbi. II. stopnja (visoka) Zemljišče ima: - plinsko omrežje dimenzionirano za kuhanje in pripravo tople vode, - vodovod s hidrantno mrežo. - kanalizacijo po ločenem ali mešanem sistemu, " - električno distributivno mrežo v kabelski izvedbi, - telefonsko naročniško omrežje v kabelski izvedbi. III. stopnja (srednja) • '. Zemljišče ima: .'.'.•,.',.' - vodovod s hidrantno mrežo, - kanalizacijo po ločenem ali mešanem sistemu, - elektično distribucijsko omrežje v kabelski izvedbi, - telefonsko naročniško omrežje v izvedbi z zračnimi vodi. '¦' IV. stopnja (zadovoljivo) ,..,.. Zemljišče ima: - vodovod brez hidrantne mreže, - elektično omrežje v izvedbi z zračnimi vodi, - kanalizacijo za fekalije. ' > V. stopnja (minimalno) Zemljišče ima: - vodovod brez hidrantne mreže, - električno omrežje z zračnimi vodi. b) s komunalnimi in drugimi objekti in napravami skupne rabe: I. stopnja (maksimalna) "v; Zemljišče ima: '""' - sodobno cesto ali ulico s hodniki za pešce, - urejeno cestno kanalizacijo in cestno javno razsvetljavo v kabelski izvedbi s kandelabri, - urejene večje centralne zelene površine z otroškimi igrišči in prostori za rekreacijo, - motorni promet je strogo ločen od prometa pešcev, - javne površine so sodobno hortikulturno urejene. II. Stopnja (visoka) Zemljišče ima: ; - sodobno stanovanjsko cesto s hodniki za pešce, - urejeno cestno kanalizacijo in cestno javno razsvetljavo v kabelski izvedbi s kandelabri, - urejene javne parkirne prostore. ' III. stopnja (srednja) Zemljišče ima: - sodobno prometno stanovanjsko cesto s hodniki za pešce, - urejeno cestno kanalizacijo in cestno javno razsvetljavo v kabelski izvedbi s kandelabri. ¦ - IV. stopnja (zadovoljivo) *; ' ' ¦' Zemljišče ima: - javno cesto s asfaltnim cestiščem brez hodnikov za pešce, odvodnjavanje je površinsko, - javno razsvetljavo na drogovih. ' V. stopnja (minimalno) Zemljišče ima: - javno cesto v makadamski izvedbi, - površinsko odvodnjavanje. 6. člen Pri ugotavljanju lege in namembnosti stavbnega zemljišča ter njegove smortne uporabe bomo podpisnice zlasti upoštevale: a) pri legi zemljišča: - oddaljenost zemljišča od ožjega mestnega centra oziroma od drugega oskrbnega središča, - konfiguracijo območja; b) pri namembnosti zemljišča: - opredelitev namena po srednjeročnem družbenem planu občine ter po zazidalnem ali ureditvenem načrtu, - neskladnost obstoječega namena s predvidenim namenom po prejšnji alinei; c) pri smotrni uporabi zemljišča: - gostoto zazidave, ' - skladnost obstoječe zazidave s predvideno po zazidalnem ali ureditvenem načrtu. Glede na namembnost podpisnice lahko opredelimo tipe območij in sicer: za stanovanja, za družbene dejavnosti, za proiz-vodne namene in za poslovne namene, znotraj vsakega območja pa lahko določimo več stopenj glede na lego namembnosti in smotrno izrabo zemljišča. 7. člen Pri določanju izjemnih ugodnosti za pridobivanje dohodka v gospodarskih dejavnostih podpisnice upoštevamo: - ugodnost lokacije poslovnega prostora glede na možnosti ustvarjanja dohodka v nekaterih dejavnostih (trgovina na drobno, gostinska dejavnost, obrtne dejavnosti ipd), - možnost intenzivnejše rabe komunalnih in drugih objektov in naprav, ki lahko znižujejo stroške proizvodov oz. storitev. 8. člen Za večje motnje pri uporabi stavbnega zemljišča za stanovanja podpisnice upoštevamo zlasti: - stalen prekomeren hrup (bližina prometnic, industrijskih in drugih hrupnih objektov), - trajnejšo onesnaženost zraka, - moteno dostopnost glede na konfiguracijo terena in pro-metni režim. 9. člen Podpisnice soglašamo, da bomo neposrednim uporabnikov stavbnega zemljišča višino nadomestila določile: a) z metodo točkovanja, b) z določitvijo vrednosti točke. Pri določanju točk glede meril v 4. tezi tega dogovora bomo podpinice upoštevale naslednja razmerja: a) za opremljenost stavbnega zemljišča s komunalnimi in dru-gimi objekti in napravami v okviru stopenj opremljenosti, kot jih bo določila vsaka podpisnica za svoje območje - do 60 odstotnih točk; b) za lego in namembnost ter smotrno uporabo stavbnega zemljišča - do 30 dodatnih odstotnih točk; c) za izjemne ugodnosti v zvezi s pridobivanjem dohodka v gospodarskih dejavnostih - do 50 dodatnih odstotnih točk. Za večje motnje pri uporabi stavbnega zemljišča bomo podpis-nice upoštevale zmanjšanje celotnih točk - do 15 odstotnih odbitnih točk. Pri nezazidanem stavbnem zemljišču bomo podpisnice upošte-vale le tista merila, ki jih je na določenem zemljišču glede na dejanske okoliščine možno uporabiti. r 10. člen '- Podpisnice se sporazumemo, da bomo glede oprostitve plače-vanja nadomestila zaradi premoženjskega stanja občanov kot neposrednih zavezancev upoštevale smiselno izhodišča in merila, ki jih uvaja samoupravni sporazum o uresničevanju soci-alno varstvenih pravic (Ur. list SRS, št. 26/84) za delno nadomesti-tev stanarin. 11.člen Podpisnice bomo pri oprostitvi plačila nadomestila zaradi organiziranih lastnih vlaganj občanov v izgradnjo komunalnih objektov in naprav upoštevale uvedene krajevne samoprispevke in določile odvisno od višine teh samoprispevkov delne ali popolne oprostitve za čas, kot velja po zakonu za občane, ki so neposredno ob gradnji ali ob nakupu stanovanjskih objektov plačali prispevek k stroškom urejanja stavbnega zemljišča. 12. člen ' "' • Podpisnice se sporazumemo, da ustanovimo odbor podpisnic, ki bo spremljal izvajanje tega dogovora in tolmačil njegove določbe. V odbor imenujemo podpisnice skupne predstavnike po regionalnem principu. 13. člen Podpisnice soglašamo, da bo za odbor iz prejšnje teze oprav-Ijala administrativno-tehnična in druga opravila delovna skup-nost Skupnosti slovenskih občin. Sredstva za delo delovne skupnosti iz prejšnjega odstavka bomo podpisnice zagotavljale na podlagi ovrednotenega delov-nega programa v okviru finančnega načrta Skupnosti slovenskih občin. 14. člen S pričetkom veljavnosti tega dogovora preneha veljati odgovor podpisnic o usklajevanju meril za določanje nadomestila za upo-rabo stavbnega zemljišča (Ur. list SRS, št. 1/80). 15. člen Ta dogovor začne veljati, ko ga podpiše večina podpisnic in ko se objavi v Uradnem listu SR Slovenije. obrazložitev Že prejšnji zakon o upravljanju in razpolaganju s stavbnimi zemljišči (Ur. list SRS, št. 7/77 in 7/78) je v 45. členu, 2. odstavek določal, da morajo občine glede določanja nadomestila za upo-rabo stavbnega zemljišča skleniti dogovor, v katerem uskladijo merila za določanje tega nadomestila. Tak dogovor je bil dejan-sko sklenjen in objavljen v Uradnem listu SRS, št. 1/80. V letu 1984 pa je Skupščina SR Slovenije sprejela zakon o stavbnih zemljiščih (Ur. list SRS, št. 18/84), ki prinaša določene spremembe tudi glede določanja in uporabe nadomestila za upGrabo stavbnega zemljišča. Ta zakon je sistemsko uredil tudi zajemanje mestne rente oziroma tako imenovane povečane vrednosti stavbnega zem- Ijišča, ki je neposredno ali posredno posledica vlaganj družbenih sredstev, lokacijskih ali drugih ugodnosti. To povečano vrednost občina zajame ob prometu s stavbnim zemljiščem in pri uporabi stavbnega zemljišča po določbah zakona in odloka občinske skupščine, v katerem le-ta določa višino in način zajemanja te povečane vrednosti. Sredstva iz tega vira se lahko uporabijo le za pridobivanje stavbnih zemljišč v družbeno lastnino, pripravo in opremljanje stavbnih zemljišč (7. člen zakona). Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča je torej samo ena od oblik v sistemu ugotavljanja in zajemanja mestne (urbane) rente. Prejšnji zakon o upravljanju in razpolaganju s stavbnim zem-Ijiščem je odločitev prepustll občinam, ali bodo predpisale, da se za uporabo stavbnega zemljišča plačuje nadomestilo, medtem ko novi zakon o stavbnih zemljiščih za uporabo stavbnega zemljišča uvaja obvezno plačevanje nadomestila na območju mest, naselij mestnega značaja, območjih določenih za stanovanjsko in drugo kompleksno gradnjo in območjih, ki so opremljena z vodovodnim kanalizacijskim in električnem ornrežjem. Določanje teh območij pa je prepuščeno občinskim skupščinam (58. člen zakona), ven-dar po dogovorjenih merilih med občinami. Občinskim skupšči-nam je tudi prepuščeno, da v okviru, ki jih določa zakon, določijo natančnejša merila za izračun višine nadomestil, diferencirano za posamezna območja glede na stopnjo komunalne opremljenosti, lego in namembnost zemljišča in drugih kriterijih (61. člen za-kona). Vsa zemljišča v mestih in naseljih niso enako pridobitno ugodna. Zaradi tega organizacije združenega dela, zlasti s področja gospodarstva in posmezniki (npr. obrtniki), ki delujejo na ugodnejših lokacijah, lahko ustvarjajo večji dohodek tudi zaradi take ugodne lokacije oziroma uživajo naproti drugim podobnim subjektom, ki take lokacije nimajo, določen ekonom-ski privilegij. Opremljenost stavbnega zemljišča lahko predstavlja del sred-stev, ki sodelujejo pri izdelavi produktov oz. nudenju storitev (del rnaterialnih stroškov), kar se odraža v ceni produkta oz. storitve. Če torej uporabnik za uporabo teh sredstev ne plačuje dejanske vrednosti, dosega dohodek z manjšimi lastnimi stroški, poleg tega pa lahko ustvarja tudi znatno večji promet. Ustava (15. člen) in zakon o združenem delu (111. člen) sicer določata, da bi morale temeljne organizacije združenega dela posebej ugotavljati del dohodka, ki je rezultat izjemnih ugodnosti pri njegovem ustvarjanju in ga tudi uporabiti za določen namen. Vendar za zdaj ni realno pričakovati, da bi glede na dejanske razmere bilo mogoče določiti kriterije in merila za takšno ugotav-Ijanje. Pač pa je realno in družbeno smotrno, da občinska skupščina z merili, ki zajemajo tudi ugodnosti lokacije za ustvarjanje dohodka v nekaterih dejavnostih, določi ustrezno nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča. Novi zakon o stavbnih zemljiščih prinaša tudi bistvene novosti glede uporabe nadomestila. Sredstva, ki jih uporabniki stavbnih zemljišč plačujejo po merilih občinskega odloka, se zbirajo na računu sklada stavbnih zemljišč. Sklad, ki z njim upravlja in razpolaga, jih sme uporabiti le za pridobivanje stavbnih zemljišč v družbeno lastnino, za njihovo pripravo in opremljanje. Po dosedanjih predpisih so s temi sredstvi razpolagali različni upravljalci stavbnih zemljišč (stavbne zemljiške skupnosti, komu-nalne ali stanovanjske skupnosti, krajevne skupnosti ali občinske skupščine) in jih največkrat tudi nenamensko uporabljali, čeprav je prejšnji zakon o upravljanju in razpolaganju s stavbnim zem-Ijišgem določal, da se smejo uporabiti le za graditev določenih komunalnih objektov in naprav. Najzahtevnejše delo, ki bo terjalo znatno angažiranje občinskih organov, je ugotavljanje točk in vrednotenje točk na posameznih območjih, kjer bo uvedeno nadomestilo, kar bo tudi osnova za izračun višine nadomestila za posamezne uporabnike stavbnega zemljišča. Pravilno ugotavljanje števila točk in njihovo realno ovrednote-nje naj bi zagotavljalo, da bi bilo nadomestilo za uporabo stavb-nega zemljišča odmerjeno uporabnikom čimbolj pravično in naj bi v bistvu predstavljalo plačilo koristi, ki jo ima uporabnik od zemljišča oz. njegove urejenosti, lokacijskih in drugih ugodnosti, oz. te koristi permanentno uživa. Vsi navedeni razlogi in okoliščine torej narekujejo, da občinske skupščine, Skupščina mesta Ljubljane, Skupščina mesta Maribor in Obalna skupnost Koper pristopijo k sklenitvi novega dogovora o usklajevanju meril za določanje nadomestila za uporabo stavb-nega zemtjišča, ker prejšnji dogovor več ne ustreza določbam novega zakona o stavbnih zemljiščih. Izvršni svet je obravnaval osnutek dogovora in ima naslednje pripombe: . , ; : k5. členu: 1. Zakon o stavbnih zemljiščih določa v prvi alinei 61. člena: »-opremljenost stavbnega zemljišča s komunalnimi in drugimi objekti in napravami in možnosti priključitve za te objekte in naprave.« Dogovor ne predvideva možnost priključka, kar bi moral. Moral pa bo tudi opredeliti to zakonsko določbo, saj ravno pri telefonu, kjer je možnost priključka, ni pa številk, te možnosti občani in drugi ne morejo koristiti. Kako ravnati vtakih in podob-nih primerih. 2. Nadalje ta člen predvideva po pet stopenj komunalne opremljenosti, ki pa so po našem mnenju preveč zavezujoče posebno glede njihove izvedbe. Primer: območje, ki bi sicer spadalo v prvo stopnjo (maksimalno) nima telefonskega ali elek-tričnega omrežja v kabelski izvedbi, zaradi tega ne bo ne v prvi ne v drugi ampak šele v tretji oziroma četrti stopnji opremljenosti. Zato predlagamo, da se upošteva le število priključkov, te prik-Ijučke pa se glede na njihovo pomembnost ovrednoti (točkuje). k7.členu: V prvi alinei predlagamo, da se naštejejo naslednje dejavnosti: zunanja trgovina, trgovina na drobno in na debelo, predstavni-štva, turizem, gostinstvo, obrtne dejavnosti in podobno. Vsi ti imajo na lokacijah kjer so, lahko izjemne ugodnosti za pridobiva-nje dohodka. k9. členu: 1. Zakaj dogovor uporablja izraz odstotne točke, ta terminus ni razumljiv in zanima nas zakaj dogovor določa takšna razmerja med posameznimi odstotnimi točkami in če to zagotavlja popol-nejše zajemanje mestne rente. 2. točka b) Mnenja smo, da mora biti smotrna uporaba zem-Ijišča stimulirana z odbitimi točkami, ne pa »kaznovana« s pribi-timi točkami in predlagamo, da se odstotne točke določijo ločeno glede na lego, namembnost in smotrnost uporabe. kH.členu: Predlagamo, da se ta člen črta, oziroma da možnost občanom, da ga upoštevajo pri pridobivanju odloka ali pa ne. V Ljubljani bo naslednji samoprispevek namenjen izgradnji nekaterih pomemb-nih komunalnih objektov in naprav in bi bili lahko vsi upravičenci plačila nadomestila oproščeni nadomestila, nekateri celo dva-krat. k12.in13.členu: Predlagamo, da se črtata ta dva člena, ker ne vidimo potrebe po odboru podpisnic. Ko bo dogovor podpisnic sprejet, bodo občine same upoštevale njegovo vsebino v svojih odlokih, za to delo ni potreben noben odbor. Predlagamo, da dogovor vsebuje še: 1. Od kdaj naj začnejo veljati odloki o nadomestilu, ki jih bodo občine sprejele v mesecu juniju 1986. 2. Kako dolgo naj bo prehodno obdobje za uveljavitev odloka. Za Ljubljano, ki ima okrog 70.000 zavezancev, bo novi zakon zahteval veliko dela in časa za izdajo odločb.