OBČINA LJUBLJANA-ŠIŠKA KOMITE ZA UREJANJE PROSTORA Trg prekomorskih brigad 1 Štev.: 4 Ljubljana, dne 19. 1. 1987 PROBLEMATIKA UREJANJA PROSTORA V OBČINI LJUBLJANA- ŠIŠKA Urejanje prostora, kot zadeva splošnega pomena za SR Slove-nije, je ena najzahtevnejših družbenih dejavnosti, ne samo pri nas, temveč v svetu nasploh. Ob tem se namreč srečujemo s številnimi problerai, ki se kažejo v medsebojno nasprotujočih si razvojnih interesih in izhodiščih, ki smo si jih kot družbene cilje zadali mnogo prepozno. V preteklih letih smo prostoru ter njegovim značilnostim in dobrinam polagali vse premalo pažnje, rcalizirani posegi v prostor so bili čestokrat premalo premišljeni. Tako smo v času najiutenzivnejšega razvoja na račun kratkotrajnih ekonom-skih pozitivnih učinkov »uspeli« ustvariti stanje, ki nam danes predstavlja nehvaležno osnovo za nadaljnji tako prostorski, kot tudi družbeni razvoj. To stanje se ne kaže samo v neprimerni izrabi prostora, temveč je še vedno močno prisotno v naši miselnosti, saj se kot posamezen uporabnik prostora obnašamo še vse preveč samovoljno in egoistično, ker se še vse premalo zavedamo, da bodo za kvalitetnejši jutrišji razvoj potrebna tudi odrekanja v korist širšega družbenega interesa. Popolnoma jasno je tudi to, da bo bodoči razvoj finančno zelo zahteven, saj bo ob zahtevnejši novogradnji potrebno upoštevati tudi stroške sanacije, prestruktu-riranja nekaterih dejavnosti, dograditi pa bo potrebno tudi velik del manjkajoče infrastrukture, ki ob bistvenemu in stihijskemu naraščanju zasebne gradnje ni bila realizirana v zadovoljivem obsegu. Vse pomanjkljivosti in slabosti na področju urejanja prostora, ki ga je do nedavno reguliral zakon o urbanističnem planiranju in zakon o regionalnem planiranju, so bile podrobno spoznane in so upoštevane v novih zakonih kot so: - zakon o sistemu družbenega planiranja - zakon o urejanju prostora - zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor - zakon o stavbnih zemljiščih ter vrsti podzakonskih aktov, ki te zakone vsebinsko dopolnjujejo. Poleg naštetih je seveda še vrsta drugih zakonov, ki opredelju-jejo dejavnosti po posameznih področjih (kmetijstvo, gozdarstvo, rudarstvo, vodnogospodarstvo, varovanje kulturne dediščine itd.). V novo srednjeročno obdobje smo torej vstopili z izboljšano zakonodajo, katere prednost pred prejšnjo je predvsem v tem, da intenzivno varuje dobrine splošnega pomena in skrbi za njihovo smotrno rabo. Vzporedno s tem zahteva zakonodaja od načrtoval-cev urejanja prostora in nosilcev razvoja tudi večjo skrb za sanira-nje in zagotovitev kvalitetnega bivalnega okolja. Skupščinska telesa občine Siška so v letih 1985-86 sprejela na osnovi nove zakonodaje izdelana - Dolgoročni družbeni plan občin in mesta Ljubljane za obdobje 1986-2000 (Uradni list SRS št. 11/86) in - Srednjeročni družbeni plan občine Ljubljana-Šiška za obdobje 1986-1990 (Uradni list SRS št. 45/85). Oba sprejeta planska dokumenta dajeta osnovne cilje in okvire tako dolgoročnega kot srdnjeročnega razvoja občine. Sestavni del teh dokumentov sta tudi zasnova razvoja v prostoru in urejanja prostora. * Preplet številnih dejavnikov (primernost prostora za posamezne dejavnosti, dosedanji razvoj preselitve, prometna in komunalna opremljenost, itd.) in nove razvojne potrebe narekujejo temeijite spremembe tako v sami rabi prostora lcakor tudi v načinih urejanja le-tega. Osnova namenske rabe prostora je določena v družbenem planu, kar pa zadeva urejanje prostora, so opredeljena le območja urejanja z zahtevanimi ustreznimi načini urejanja le-teh. Z drugimi besedami, za vsako območje urejanja je določena izdelava ustrez-nega PROSTORSKEGA IZVEDBENEGA AKTA (PIA)*. Šele • Prostorski izvedbeni akti (PIA) so: - PUP (prostorski ureditveni pogoji) in - PIN (prostorski izvedbeni načrt), ti pa so • ZN (zazidalni načrt), • UN (ureditveni načrt) in • LN (lokacijski načrt) (41. in 27. čl. Zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor, Uradni list SRS, št. 18/84). sprejet prostorski izvedbeni akt je pravno — zakonita osnova za izdajo dovoljenj za posege v prostor. Z družbenim planom je v občini Šiška predvidenih 239 območij urejanja. Za 64 od teh območij se zahteva izdelava ZAZIDAL-NEGA OZ. UREDITVENEGA NAČRTA (ZN, UN). veljavnost takega predstavlja že neposredno osnovo za upravni postopek izdaje lokacijske odločbe. Za ostalih 175 območij urejanja je način urejanja predviden s PROSTORSKIMI UREDITVENIMI POGOJI (PUP)j ki se izdelajo za plansko prostorsko celoto. Le-teh je v občini Siška 16. Za posege v prostor v območjih, ki se urejajo s PUP je za izdajo lokacijske odločbe potrebno predhodno izdelati lokacijsko dokumentacijo. To je razumljivo, kajti za razliko od ZN in UN, prostorski ureditveni pogoji ne nakazujejo konkretnih rešitev posegov v prostor, temveč je le-te ob izdelavi lokacijske dokumentacije potrebno še strokovno pieveriti in dokončno definirati. Poleg teh Prostorskih izvedbenih aktov je potrebno omeniti še izdelavo LOKACIJSKIH NAČRTOV (LN), ki se izdelajo za pridobitev ustreznih dovoljenj prvenstveno za gradnjo komunal-nih. energetskih, vodnogospodarskih in promctnih objektov. Šte-vilo le-teh v družbenem planu, razen za 4 posege (v zvezi s širitvijo železnice) ni konkretno opredeljeno. Družbeni plan nam tako torej nalaga izdelavo in sprcjem preko 80 različnih prostorskih izvedbenih aktov. Res, da v tem srednje-ročnem obdobju ne bomo izdelali vseh, večino pa bo le treba, še posebno tiste, ki so potrebni za uresničitev srednjeročnih planskih nalog in tiste s katerimi bomo urejali manjše — lokalne posege v pretežno že poseljenem mestnem območju, izvenmestnih naseljih in odprtem prostoru. To so prostorski ureditveni pogoji za vseh 16 planskih celot v občini. V času priprave pričujočega poročila, v občini Siška še nimamo sprejetega niti enega od (po novi zakonodaji) predvidenih prostor-skih izvedbenih aktov, čeprav je vrsta njih že naročenih, ozirotna so posamezne faze tudi že izdelane in v postopku sprejemanja. Težave pri prehodu iz stare na novo prostorsko dokumentacijo je zakonodajalec predvidel in jih začasno rešil na ta način, da do konca leta 1990 veljajo stari urbanistični dokumenti, (zazidalni načrti in urbanistični redi), toda le za tista območja, v katerih le-ta niso v nasprotju s prostorskimi sestavinami srednjeročnega družbe-nega plana. Tak odlok je občinska skupščina sprejela meseca julija 1986, (Uradni list SRS, št. /86). S sprejetjem tega odloka ima občinski upravni organ za urejanje prostora vsaj nekaj pravne podlage za zakonito izdajanje odločb. Ob tem pa se pojavljajo problemi vsebinske nedorečenosti, pomanjkljivosti, zastarelosti, itd. veljav-nih dokumentov, kar zelo pogosto otežuje delo upravnega organa, z druge strani pa so ob raznoraznih zapletih nejevoljne tudi stranke tako iz družbenega, kakor tudi zasebnega sektorja. V postopku izdelave (in delno že sprejemanja) je sledeče število prostorskih izvedbenih aktov: - prostorski ureditveni pogoji - PUP . . . za 12 planskih celot - piostorski izvedbeni načrti - PIN . . . za 11 območij urejanja. Poleg tega so v izdelavi še prograraske zasnove (kot sestavni del prostorskega dela družbenega plana) za 7 območij urejanja, za katere bodo po sprejetju le-teh naročeni ustrezni prostorski izved-beni načrti. Predvidevamo, da bo večina naštetih izvedbenih aktov sprejeta tekom leta 1987 tako, da bo že s koncem tega leta potekalo upravno delo na področju urejanja prostora učinkoviteje in lažje, kot je to praksa sedaj. Dejstvo je, da ob dobro pripravljenih, to je strokovno izdelanih prostorskih izvedbenih aktih, ni pričakovati zapletov pri izvajanju upravnih postopkov, niti za te ni potrebno veliko časa. Popolnoma drugačna situacija pa se pojavlja ob sami izdelavi prostorskih izvedbenih aktov, oz. še točneje ob izdelavi posebnih strokovnih podlag, ki predstavljajo osnovo za izdelavo osnutkov prostorskih izvedbenih načrtov. Zakonske zahteve. ki izhajajo iz cilja, da so izvedbeni akti strokovno neoporečni ter tako vsi predvideni posegi v prostor družbeno sprejemljivi, narekujejo interdisciplinarnost izdelave le-teh. Tu pa se prične vrsta zapletov predvsem na relaciji izdelovalec dokumentacije inštitucije, ki so dolžne po svoji upravni ali dru-gačni plati posredovati ustrezne vhodne podatke, pogoje, ipd. (to so vsi soglasodajalci, Ljubljanski regionalni zavod za varstvo naravne in kulturne dediščine . . .), ki služijo kot strokovna osnova v pomoč strokovno ustreznemu načrtovanju posegov v prostor. Žal je treba omeniti, da so v fazi priprav in izdelave prostorskih izvedbenih aktov vse preveč odsotne tudi delovne organizacije, ki bodisi še nimajo ustrezno izdelanih razvojnih planov, bodisi so njihove investicije časovno še odmaknjene. Vsi ti zapleti imajo za posledico daljši čas izdelave dokumentacije isto- časno pa tudi nižji strokovni nivo. Prihaja celo do predaje pomanjkljive dokumentacije, ki ni izdelana skladno z zakonodajo in jo mora upravni organ po pregledu vračati izdelovalcu v dopol-nitev, dodatni čas pa ima za končno posledico višje stroške investi-cij in nezadovoljstvo uporabnikov. Tako komite za urejanje pro-stora, kakor tiidi Zavod za izgradnjo Ljubljane - TOZD Urejanje, kot pooblaščeni naročnik prostorskih izvedbenih aktov, se v zad-njem času zelo intenzivno vključujemo v sprotno reševanje ome-njene problematike tako da na skupnih koordinacijah z izdelovalci vsakih 14 dni tekoče spremljamo njihovo delo in po potrebi tudi urgiramo pri tistih inštitucijah,, katerih sodelovanje pri izdelavi PIA je nezadovoljivo. Ena od posebnih težav, ki jih pričakujemo v fazi sprejemanja prostorskih izvedbenih aktov je že dolgo ugotovljen in v nekaj primerih tudi že prisoten ozek individualni interes, ki je zelo pogosto vtkan v stališča krajevnih skupnosti. Čira preje se moramo vsi zavedati, da je konec individualne idile pri izrabi prostora in bomo morali svoje individualne in lokalne interese omejiti in se podrediti družbenim interesom rabe prostora, pod strokovno dorečenostjo seveda. V ta namen bo potrebno veliko več strpnosti in strokovno korektnega obnašanja vseh prizadetih v procesu urejanja prostora. Mimo predhodno obravnavane problematike urejanja prostora pa se še vedno z vso intenzivnostjo pojavljata: - težavnost pridobivanja zemljišč in - odpor investitorjev do plačila stroškov za urejanje zemljišč. Razpolagamo z zakonskimi določili, ki omogočajo izvajanje pridobivanja zemljišč, a se ustreznih upravnih postopkov vse pre-malo poslužijemo. Rezultat tega je, da smo v drugem letu srednje-ročnega, to je 5-letnega planskega obdobja še vedno brez zemljišč za stanovanjsko gradnjo. Neizpolnjevanje obvez investitorjev do plačila stroškov za urejanje zemljišč pa ima za posledico manjši priliv sredstev in manjšo realizacijo v prostoru. V primeru indivi-dualne gradnje se tako veča število črnograditeljev, saj tisti, ki bi moral plačati prispevek pa se temu izogne, ne dobi gradbenega dovoljenja. Komite za urejanje prostora v celoti, tako premoženjskopravna služba kot služba za lokacijske in gradbene zadeve se srečuje pri svojem delu s skoraj nepremagljivo težavo, to je neurejenostjo na področju zemljiškoknjižnih zadev, ki imajo v končni fazi za posle-dico odpravo tukajšnjih odločb po drugostopenjskem organu. V preteklih letih se je ogromno gradilo, zeinljišča so se oddajala in delila tudi po večkrat, izvedla se je prenumeracije zemljišč od izmere 1:2880 na izmero 1:1000. Zelo malo zadev (zemljiškoknjiž-nih sprememb) pa je bilo sprovedenih v zemljiško knjigo, ker za to ni bilo interesa ne s strani organizacije za oddajanje stavbnih zemljišč, ne s strani Zavoda za izgradnjo Ljubljane, kot strokovne organizacije, ki prejema po pogodbi za to posebna sredstva, ne s strani Skupnosti za ceste, ki nastopa kot razlastitveni upravičenec za ceste in je kot taka dolžna zadeve tudi zemljiškoknjižno urediti. Popolna indolentnost vseh navedenih, da bi zemljiškoknjižno uredili, to je uskladili dejansko stanje v naravi s stanjem v zemljiški knjigi, je posledica prakse, da so investitorji lahko dobili lokacijska in gradbena dovoljenja že na podlagi pogodbe o oddaji stavbnega zemljišča, sklicujoč se na zakonsko določilo, da mora investitor priložiti k zahtevi za izdajo lokacijskega dovoljenja dokazilo, da je upravičen razpolagati z zemljiščem na katerem namerava graditi. Enak položaj je tudi na območju drugih ljubljanskih občin tako, da je bil v jeseni 1986 v okviru izvršnega sveta skupščine mesta Ljubljane dogovorjeno, da se gradbena dovoljenja ne bodo izda-jala, če investitor ne bo imel predhodno pridobljenega zemljišča, kar lahko izkaže le z zemljiškoknjižnim izpiskom. Izjema naj bi veljala le za področje gradnje cest, vendar pod pogojem, da se v samem gradbenem dovoljenju določi rok za zemljiškoknjižno ure-ditev. Naš komite se pridružuje sklepom izvršnega sveta skupščine mesta Ljubljane in bo vnaprej dosledno zahteval od investitorjev, da zahtevi za lokacijsko dovoljenje predložijo zemljiškoknjižni izpisek, kot edini dokaz, da razpolaga z zemljiščem. Za premoženjskopravne delavce je že od nekdaj značilno, da poleg pravne pomoči, ki jo nudijo občanom in delovnim organiza-cijam, nudijo tudi vso strokovno pomoč delavcem pri drugih upravnih organih v okviru občine, posebno še delavcem Komiteja za urejanje prostora in Uprave za družbene prihodke, ki so nekako najbolj povezani med seboj, ker se njihovi postopki tičejo nepre-mičninskih zadev. Pripad zadev je nekako skozi vsa leta ustaljen. Nanašajo se na izvajanje postopkov po zakonu o stavbnih zemljiščih, po zakonu o razlastitvi in prisilnem prenosu nepremičnin v družbeni lastnini, na zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, na zakon o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč, na zakon o kmetijskih zemljiščih in druge zakone in predpise. Težave s katerimi se srečuje premoženjskopravna služba se v prvi vrsti nanašajo na nepopolne vloge strank (tako občanov kot organizacije za upravljanje s stavbnimi zemljišči ter drugih delov-nih organizacij) in na neurejeno zemljiškoknjižno stanje. Predpisi namreč pogojujejo izdajo odločb z določenimi listinami in listin-skimi dokazi, ki so jih dolžne predložiti stranke t. j. predlagatelji razlastitev in izročitve zemljišč. S pozivom na dopolnitev vloge in do dejanskega dospetja potrebnih listin vedno preteče rok najmanj dveh mesecev, v katerih bi moral premoženjskopravni organ rešiti zadevo, kot to določa zakon o splošnem upravnem postopku. Iz navedenega vzroka so po zakonu o upravnem postopku mnoge vloge nepravočasno rešene, ali pa celo nerešene, prav tako pa k temu prispeva tudi dejstvo, da je zemljiško-knjižno stanje parcel drugačno od posestnega stanja, kar je posledica neizvedenih pogodb o oddaji stavbnih zemljišč in drugih pogodb s strani strank. Premoženjskopravni organ bi se Iahko držal striktno zakona o splošnem upravnem postopku in nepopolne vlage strank s sklepi zavrnil, pri čemer pa bi naleteli na drugo skrajnost in sicer predv-sem na ogorčenje strank, da se z njihovimi vlogami postopa na tak način. So tudi primeri, ko so investitorji s prejšnjimi lastniki zemljišč sami urejali premoženjskopravna razmerja, vendar tako, da pogodbe niso izvedljive v zemljiški knjigi, objekti pa so sezidani, saj so dobili gradbeno dovoljenje že na podlagi predložene pogodbe. Ker v končni fazi želijo stranke le biti vpisane v zemljiški knjigi, se pojavijo zahtevki do premoženjskopravne službe oz. premoženjskopravnega organa, da ta razmerja uredijo z odločbo, čeprav največkrat ni zakonske osnove za izdajo take odločbe. Največji zastoj pri delu premoženjskopravnega organa pa je . povzročil neusklajen družbeni plan občine Ljubljana-Šiška z zako-nom o varstvu kmetijskih zemljišč pred spremembo namembnosti, nadalje zamude pri sprejemanju prostorskih izvedbenih aktov in počasnost pri sprejemanju družbenega plana občine Ljubljana-Siška tako za preteklo obdobje kot za sedanje srednjeročno obdobje. Srednjeročni družbeni plan občine in s tem usklajeni ustrezni prostorski izvedbeni akti so namreč osnova za izdajo vsake odločbe, naj bo to razlastitvena ali izročitvena. Če teh aktov ni, premoženjskopravni organ ne bi smel ugoditi nobenemu pred-logu za razlastitev ali izročitev zemljišča, kar bi imelo za posledico neizvajanje posameznih investicij. To poročilo navaja le nekaj problematike urejanja prostora, predvsem tiste, ki je trenutno najbolj aktualna in se nanaša na pridobitev ustreznih prostorskih izvedbenih aktov (PIA), ki bodo osnova za vse nadaljnje postopke v zvezi z izvajanjem družbenega plana in realizacijo posegov v prostor. Kot ilustracija obveznosti dela na urejanju prostora na koncu poročila navajamo še število upravnih postopkov, ki so bili oprav-ljeni v letu 1986: (skupaj za investitorje v družbenem in individual-nem sektorju) - lokacijske odločbe 258 - gradbena dovoljenja 211 - spremembe in dopolnitve lokacijskih odločb 54 - spremembe in dopolnitve gradbenih dovoljenj 53 - tehnični pregledi 99 - upoiabna dovoljenja 77 - vodnogospodarska soglasja 63 - potrdila in prijave za katere ni predpisan lokacijski postopek (obnove, vzdrževanje, pomožni objekti, ipd.) 1.253 - razne druge odločbe in sklepi 346 - premoženjskopravni postopki 622 - sprovedeni zemljiško-knjižni sklepi 1.916 - razni drugi dopisi 783 Ugotavljamo, da je kljub pomanjkanju prostorskih izvedbenih aktov rešeno precejšnje število vlog, toda mnogim prosilcem žal ni bilo in še nekaj časa tudi ne bo možno ugoditi. Krizno obdobje obdobje pomanjkanja PIA, kot posledice prehoda iz stare na novo zakonodajo na področju urejanje prostora, neposredno občutimo tudi delavci komiteja za urejanje prostora, se po svojih najboljših močeh trudimo in se tudi bomo, da krajani naše občine čim manj to občutijo. To bomo dosegli samo v skupnem tvornem sodelova-nju s družbeno političnimi organi ter seveda v sodelovanju s predstavniki KS oz. krajani^iaše občine. Pripravila: Peter OGORELEC. dipl. ing. arh. Marija TURK, dipl. iur. Prcdsednik komiteja za urejanje prostora Petcr OGORELEC, dipl. ing. arh.